張翼 翁偉

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長，涉及環(huán)節(jié)多，稅源控管漏洞較多，這給稅務稽查帶來很大的困難，過去以人工核查數(shù)據(jù)選案的方式很難有稽查成效。隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)在各行業(yè)的廣泛運用，積累了大量的數(shù)據(jù)，這為利用大數(shù)據(jù)技術實施房地產(chǎn)業(yè)稅務稽查提供了有效途徑。文章通過整合企業(yè)財務數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)項目信息和建設施工中涉及的各種指導價等數(shù)據(jù)，建立了一套房地產(chǎn)業(yè)稅務監(jiān)控系統(tǒng)，以成本分析為核心，從價格、總量、規(guī)格等角度進行綜合對比與分析，快速鎖定可疑之處，提升稽查的指向性，進而防止稅款流失。

【關鍵詞】大數(shù)據(jù)；稅務稽查；房地產(chǎn)業(yè)

【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2017）10-0050-04

0 前言

近十余年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，已經(jīng)成為我國稅收的重要來源。但我們也看到，該行業(yè)稅收征管矛盾也較為突出，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象比較嚴重，應該引起相關部門的高度重視[1]。究其原因，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長，建設環(huán)節(jié)多，施工復雜，市場監(jiān)管力度有待提升，這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅提供可乘之機。稅務局人工查處這類問題存在很大的難度，這是因為企業(yè)數(shù)據(jù)過程繁復和存在企業(yè)不配合查處的現(xiàn)象，以及甄別數(shù)據(jù)是否真實可靠花費時間較長。目前，已經(jīng)有一些軟件系統(tǒng)可以對企業(yè)的財務會計數(shù)據(jù)進行分析，找出不合理、矛盾和不符合會計準則的數(shù)據(jù)已經(jīng)相對容易。但是，對于數(shù)據(jù)本身的真實可靠性則難以判斷。例如，企業(yè)通過虛報造價材料、建材使用量、人工量，開具虛假建筑業(yè)發(fā)票等方式以提高成本，來達到避免上交大量稅收金額的目的。為迎合房地產(chǎn)新政調控升級，進一步完善房地產(chǎn)稅收的精細化管理，提升科學管稅、信息管稅理念，將房地產(chǎn)稅收工作做得更深、更透、更細，有必要推動房地產(chǎn)稅收工作和房地產(chǎn)管理部門的信息整合，使房地產(chǎn)稅收工作上一個新臺階。

預案式稽查是指稅務部門在開展稽查工作之前，利用信息化手段，通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)問題或者可疑之處，以問題為導向形成預案，再到企業(yè)實地檢查，確定稅務稽查的工作方向，從而有效提高稽查的針對性和效率[2]。方向選擇正確有事半功倍的效果，能夠保證整個稅務稽查的工作成效。李小川[3]指出，應該注重稅務稽查的專業(yè)化背景，這樣才能有針對性地選案。楊默[4]著重討論稅務稽查工作改革，提出改革的重點應向流程和組織等方面拓展。從國外來看，稅務稽查工作與稅收本身存在一定的理論關系，例如Yaniv[5]指出，如果預付的稅款金額能夠達到一定的程度，就會存在著避稅的現(xiàn)象。因此，國外非常重視這一領域的制度建設和信息化管理，比如美國建立了完善的稅收稽查軟件系統(tǒng)，絕大多數(shù)違法行為可以通過信息化手段查到。

總之，我國在稅務稽查這一領域的理論研究與實踐起步較晚，需要下大力氣改善。從我國實際情況來看，稅務工作人員的素質和計算機技術都得到了很大的提高，各行各業(yè)的信息聯(lián)通也達到了較高的水平，利用信息技術進行稅務稽查已經(jīng)成為當前重要的研究與實踐方向。房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，問題尤其復雜，我們在這方面進行了積極的探索，運用大數(shù)據(jù)的思維和技術，融合多方數(shù)據(jù)和信息，以成本分析為核心，重點監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)較為常見的逃稅手段，提高稽查的指向性和效率，使得稽查選案的效率明顯提高，為相關稅務稽查工作提供了借鑒，具有很好的應用價值和推廣價值。

1 需求分析與設計

1.1 需求分析

房地產(chǎn)業(yè)主要包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務環(huán)節(jié)，我們重點針對生產(chǎn)環(huán)節(jié)的逃稅問題進行了研究。生產(chǎn)環(huán)節(jié)指投入人工勞動，進行房屋和基礎設置建設獲得房地產(chǎn)勞動產(chǎn)品的過程，是房地產(chǎn)業(yè)最基礎、最重要的環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要投入大量的資金，企業(yè)負債率較高，因此往往在成本上做文章來達到逃稅的目的[5]。當前，對于稅務征收管理部門來說，稅收的輔助制度不健全，涉稅信息不全面，部門之間的數(shù)據(jù)難以共享，導致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)建設評估制度，使得在房地產(chǎn)建設中的購買、租借、人工費等各環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)難以合理確定。由于房地產(chǎn)開發(fā)核算復雜，從開發(fā)到項目投資時間跨度很長，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。例如，房地產(chǎn)建設中開發(fā)商建材價格或數(shù)量虛報，并與供應商私下協(xié)定開支假發(fā)票，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。稅收征管力度和深度同樣跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。

在上述需求的推動下，針對房地產(chǎn)公司偷稅漏稅的問題，開發(fā)了基于成本分析的房地產(chǎn)業(yè)稅務預案式稽查系統(tǒng)。該系統(tǒng)以某市國稅局業(yè)務需求為基礎，以房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)采集、存儲、統(tǒng)計、對比和分析為核心，科學地分析樓盤開發(fā)成本，進而找出相關財務數(shù)據(jù)的疑點，為進一步稽查指明方向。

1.2 系統(tǒng)設計目標

系統(tǒng)建設要達到以下幾個目標。

（1）增量方式導入房地產(chǎn)項目建設周期中相關財務數(shù)據(jù)，包括基本信息、決算財務等；自動計算相關統(tǒng)計信息，例如根據(jù)結算數(shù)據(jù)生產(chǎn)各建材類別的總量、占比、總價等。

（2）收集通過官方造價站或者造價軟件企業(yè)的建材價格信息，作為對比分析的基準；系統(tǒng)能夠通過網(wǎng)絡爬取相關數(shù)據(jù)作為補充。

（3）對房地產(chǎn)項目建設相關費用數(shù)據(jù)進行分析比較，從數(shù)量、單價、規(guī)格、總量、總價、比例等角度對比，并可人工設置偏離閥值，對偏離項目進行報表統(tǒng)計，方便打印和查詢，并用直觀的方式展示出來。

（4）通過用戶和權限管理，可劃分不同部門角色的功能，方便不同級別單位和用戶使用本系統(tǒng)。

（5）數(shù)據(jù)存儲和處理采用高效的技術，方便系統(tǒng)維護和擴展。

1.3 系統(tǒng)功能設計

系統(tǒng)功能設計以角色為中心展開，分為系統(tǒng)管理員、數(shù)據(jù)管理員、數(shù)據(jù)分析員和分析審核員。系統(tǒng)整體功能如圖1所示。

系統(tǒng)管理員主要負責用戶和權限管理，以及基礎信息維護。用戶和權限管理主要包括用戶批量新增、用戶信息維護、密碼重置、權限信息管理和用戶權限設置。為了做到系統(tǒng)界面統(tǒng)一、風格一致，用戶權限控制到菜單和按鈕級別。

數(shù)據(jù)管理員主要職責在于維護稅務部門、房地產(chǎn)公司、樓盤的基本信息、工程開發(fā)涉及的財務數(shù)據(jù)和工程各環(huán)節(jié)的市場信息價?？紤]到系統(tǒng)的可擴展性，該系統(tǒng)的用戶可擴展到多級別的稅務管理部門，這就要求系統(tǒng)能夠靈活、動態(tài)地配置部門和它們的管轄方式。房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)包括公司名、母公司名、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、基本介紹及公司所開發(fā)的樓盤基本信息等。一個樓盤可包含很多類型的建筑，如住宅、車庫、學校等。對于這些建筑，都有一些重要的基本信息可用于成本分析，如類型、面積及預算信息。工程財務數(shù)據(jù)可分為幾種類型，如園林、鋼筋、設計等，不同類型的數(shù)據(jù)所包括的具體信息是不同的，但基本都包括類別、編碼、名稱、單位、單價、數(shù)量、總價等。市場信息價用作基準價格，一般來自各級建設主管部門管理的造價站發(fā)布的數(shù)據(jù)、造價軟件公司的數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡爬取的數(shù)據(jù)，為了保證數(shù)據(jù)的權威性，一般采用造價站的數(shù)據(jù)和造價軟件公司的內(nèi)部數(shù)據(jù)。但房地產(chǎn)采購的材料可能不在這些數(shù)據(jù)的范圍內(nèi)，這個時候就需要到網(wǎng)絡上去爬取數(shù)據(jù)作為補充。

數(shù)據(jù)分析員的職責是分析房地產(chǎn)企業(yè)所提供的財務數(shù)據(jù)是否存在成本造假的嫌疑。為了達到分析的靈活性和指向性，系統(tǒng)設計了多種分析方法，可以從宏觀角度和微觀角度考察數(shù)據(jù)。所謂宏觀角度，即以整個樓盤或者樓盤的子項目為單位，統(tǒng)計財務數(shù)據(jù)與預算的數(shù)據(jù)是否一致，包括用量、總價、比例方面的對比。但是，因為房地產(chǎn)開發(fā)過程的復雜性，宏觀角度看起來偏離不大，難以覺察到有可疑之處，也不能說明不存在逃稅問題。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤的過程中，一個常見的現(xiàn)象是實際開發(fā)的工程與預算有較大的差別，這是因為在施工過程中，因為客觀甚至是主觀的原因，房地產(chǎn)企業(yè)與建設方達成協(xié)議，更改了施工內(nèi)容。有些修改是必需的，但有些修改是建設方為了減少工程量，這就有可能存在利益交換。這種情況就需要微觀考查分析數(shù)據(jù)來發(fā)現(xiàn)問題線索。所謂微觀分析，就是針對一個樓盤或者其子項目，選擇具體的一種財務數(shù)據(jù)類別，設置篩選類別和差異閾值，將房地產(chǎn)企業(yè)提供的財務數(shù)據(jù)與基準數(shù)據(jù)比對。例如，房地產(chǎn)施工中，鋼筋、混凝土等是成本較高的原材料，可以選擇這些類別，與基準數(shù)據(jù)比對，從數(shù)量和總價上看是否存在成本虛高的問題。如果數(shù)量或者總價與預算的差別超出閾值，可以通過詢問、實地調查等方式了解原因，再決定是否立案稽查。

分析審核員負責審核數(shù)據(jù)分析結果，批復是否重新根據(jù)新的條件、方式進行數(shù)據(jù)分析。在實際運行中，分析審核員即稅務局的領導人員。

1.4 技術架構

本系統(tǒng)基于J2EE架構開發(fā)，使用SSM框架進行整體功能的實現(xiàn)，Spring是整個框架的容器，負責管理SpringMVC和mybatis的配置，其中SpringMVC主要由controller、service和Dao 3層組成。controller層負責處理JSP頁面發(fā)回來的ajax請求，處理完成后返回json數(shù)據(jù)格式到JSP頁面并使用JavaScript解析數(shù)據(jù)并顯示；service用于存放controller層的業(yè)務邏輯，service如果需要數(shù)據(jù)庫的交互，調用dao層的組件。dao層使用mybatis的mapper文件進行數(shù)據(jù)持久化層的操作，具體框架如圖2所示。

1.5 系統(tǒng)原型

這里主要給出數(shù)據(jù)分析部分的系統(tǒng)原型。

（1）虛報價格數(shù)據(jù)分析：通過導入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與信息價格數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)材料名稱與規(guī)格一樣，市場價與信息價格差距較大，則判定該項目存在虛報價格嫌疑并提出預警（如圖3所示）。

（2）工程量造假數(shù)據(jù)分析：通過導入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與信息價格數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)主要建材的使用比例差距較大，則判定該項目存在工程量造假嫌疑并提出預警（如圖4所示）。

（3）規(guī)格造假數(shù)據(jù)分析：通過導入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與基準價格數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)材料名稱相同，規(guī)格對不上，差額成本大，則判定該項目存在規(guī)格造假嫌疑并提出預警（如圖5所示）。

2 結語

由于房地產(chǎn)企業(yè)近些年來的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是重要的稅源之一，但其逃稅漏稅的問題已經(jīng)成為較為嚴重的問題，如果不能很好地解決，勢必損害稅制的公平性和權威性，影響稅收管理和稅收制度的目的，對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生嚴重的負面效應。本課題正是針對這一現(xiàn)實問題設計開發(fā)的。筆者從房地產(chǎn)成本分析的角度，基于J2EE架構實現(xiàn)了房地產(chǎn)稅務預案式稽查系統(tǒng)，分析房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的財務數(shù)據(jù)，檢測房地產(chǎn)企業(yè)是否存在漏稅偷稅的嫌疑，為進一步稽查指明了方向，提高了發(fā)現(xiàn)問題的效率，實用性高，在一定程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)過分偷稅漏稅的問題。

參 考 文 獻

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[責任編輯：鐘聲賢]