朱志慧

摘要：新形勢下，我國房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的風(fēng)險不僅會損害到購房人的利益，而且對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展也帶來了不小的影響。防范房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，要規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險；構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度；強化房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)力度；提高風(fēng)險防范意識，強化交易人員的綜合素質(zhì)；樹立誠信理念。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)交易；風(fēng)險；防范對策

中圖分類號：F270文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展進程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)交易特點、交易規(guī)則

（一）交易特點

所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺的多樣化是房地產(chǎn)交易活動中最突出的特點。房地產(chǎn)交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場因素的影響下，無法短期內(nèi)完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負(fù)責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，制定有效的措施加以防范。

（二）交易規(guī)則

房地產(chǎn)交易過程中，應(yīng)考慮好以下幾項規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價格申報；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產(chǎn)成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為?？傮w而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費，當(dāng)事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關(guān)部門評估，在評估價格基礎(chǔ)上計算稅費。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時若沒有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。

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二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)交易合同無效

房地產(chǎn)交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購房者的購買權(quán)等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴(yán)重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房價猛漲時，房地產(chǎn)賣方可能會反悔；當(dāng)房價下降時，購房者會有退房的念頭。

（二）缺乏完善的誠信評價機制

由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統(tǒng)的評估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現(xiàn)代市場的發(fā)展，給各項規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。

（三）開發(fā)商存在欺詐的可能

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，進一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程。而在經(jīng)濟利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開發(fā)商，實際開發(fā)中沒有清晰標(biāo)準(zhǔn)的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴(yán)重影響了城市全面發(fā)展。有的開發(fā)商出于自身經(jīng)濟利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問題嚴(yán)重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產(chǎn)銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。

（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能

房地產(chǎn)中介公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估銷售工作，或者負(fù)責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據(jù)購房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經(jīng)濟損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營執(zhí)照、經(jīng)營不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營等。

三、風(fēng)險防范對策

（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險

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只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會影響到合同關(guān)系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應(yīng)充分考慮由政府部門制定的規(guī)范文本，認(rèn)真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負(fù)的責(zé)任，比如交房時間逾期、達不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或?qū)I(yè)律師加強合同的審核工作，若對合同某項內(nèi)容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會發(fā)生合同風(fēng)險問題，而購房者實際承擔(dān)的風(fēng)險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類型等來具體對待；在購買預(yù)售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書；在二手房買賣過程中，必須詳細(xì)核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購房者的購房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度

相較于我國其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展時間還不夠長，相配套的法律法規(guī)有待進一步完善。所以，政府部門應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場當(dāng)前的需求和有關(guān)問題，采用傳媒監(jiān)督、聽證會等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴(yán)格要求有關(guān)部門嚴(yán)格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須予以嚴(yán)厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發(fā)揮。

（三）強化房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)力度

現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場信息體系，切實增強房地產(chǎn)在市場中發(fā)展的監(jiān)測力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應(yīng)、住房價格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提高風(fēng)險防范意識，強化交易人員的綜合素質(zhì)

樹立良好的風(fēng)險防范意識能將風(fēng)險抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險防范能力，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的推動作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險防范意識及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險防范經(jīng)驗，切實保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

（五）樹立誠信理念

強化誠信道德建設(shè)力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認(rèn)識到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動，尤其要加強培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠信理念，促進有關(guān)人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開發(fā)商、銷售商、中介公司經(jīng)營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有關(guān)管理者必須第一時間給予嚴(yán)厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項，切實保障房地產(chǎn)交易順利安全進行下去。

（六）建立健全房地產(chǎn)安全信息工作體系

信息化時代的到來，加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程，為了更好地拓寬房地產(chǎn)的發(fā)展范圍，應(yīng)建立健全適應(yīng)房地產(chǎn)交易活動的信息安全體系，通過先進的信息技術(shù)綜合各類交易信息，實現(xiàn)信息的及時共享，一旦發(fā)現(xiàn)交易中存在不合法的行為，必須第一時間加以整改，促進房地產(chǎn)交易的安全性。交易中，應(yīng)公布相關(guān)的政策規(guī)定，政府部門及有關(guān)管理者應(yīng)做好自身的職責(zé)義務(wù)，為廣大的民眾提供房地產(chǎn)交易信息，以免交易中受到不良欺詐。對于購房人而言，應(yīng)具備必要的防范意識及危機意識，充分掌握房屋信息，能及時辨別信息的真假，維護自身利益。房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商必須和購房人簽訂相關(guān)的誠信協(xié)議，確保信息的真實可靠和房地產(chǎn)質(zhì)量水平，嚴(yán)厲打擊違法欺詐行為，切實保證交易信息的安全性，滿足購房人的購房要求。

綜上所述可知，房地產(chǎn)交易內(nèi)容豐富，除了涵蓋經(jīng)濟方面的問題外，還涵蓋了民生發(fā)展方面的問題。房地產(chǎn)交易中不同程度會發(fā)生風(fēng)險問題，直接影響了消費者的利益，所以提高對房地產(chǎn)交易工作的重視度，制定有效的風(fēng)險防范對策成為了當(dāng)前必須完成的任務(wù)。隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，群眾的價值觀一定程度上發(fā)生了轉(zhuǎn)變，將經(jīng)濟利益作為終身追求目標(biāo)，交易中忽視了誠信意識的重要性，并且開發(fā)商、中介公司經(jīng)常做一些欺詐民眾的事，直接阻礙了房地產(chǎn)市場的有效運轉(zhuǎn)；政府及有關(guān)管理者應(yīng)充分發(fā)揮自身的職責(zé)作用，加強房地產(chǎn)信息的安全性，培養(yǎng)房地產(chǎn)作業(yè)人員的誠信理念，切實防范房地產(chǎn)交易中風(fēng)險的發(fā)生。