孫立平

現(xiàn)在，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)可能正處在一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。而形成這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的一個(gè)重要的因素就是：以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，而且可能就是這兩三年的事情。

在2016年之前的幾年間，全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)，包括一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地方的房?jī)r(jià)都是比較平穩(wěn)的。就是北京、上海這樣的城市，房?jī)r(jià)的漲幅也很是有限。

為什么從去年開始，許多地方的房?jī)r(jià)又開始大幅上漲？甚至有的地方出現(xiàn)一房難求的情況？

從某種意義上說，是人為折騰出來的。

去年上半年房地產(chǎn)趨熱，與去庫存的政策直接有關(guān)。2015年12月中央城市工作會(huì)議上指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。會(huì)后，各地政府開始出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施。去庫存政策對(duì)房地產(chǎn)的作用，不僅僅是那些政策本身的刺激，更主要是給出了一個(gè)信號(hào)：政府開始鼓勵(lì)買房。

到了去年下半年，另外一個(gè)因素開始發(fā)生作用，即對(duì)貨幣貶值預(yù)期所形成的心理共振。去年下半年，外匯大量流出，對(duì)貨幣貶值的預(yù)期為大多數(shù)人所認(rèn)同。于是，形成恐慌性購(gòu)房熱：有的本來有了兩套以上的房子，同時(shí)經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，本來不想再買房子的，因擔(dān)心貨幣貶值重新加入購(gòu)房的行列；又經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，但錯(cuò)失了此前房地產(chǎn)紅利的，覺得又一次機(jī)會(huì)來臨，再也不能錯(cuò)過；而一些本來想過兩年買房子的年輕人，也擔(dān)心手里好不容易攢的那點(diǎn)錢貶值，也提前了購(gòu)房計(jì)劃。

到去年底，今年初，換匯限制收緊，一方面加重了人們對(duì)貨幣貶值的預(yù)期，另一方面也收緊了財(cái)富保值的渠道，于是使更多的錢涌入房地產(chǎn)。

換句話說，去年到今年的購(gòu)房熱，并不是突然出現(xiàn)了大量的剛需，也不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于所謂“炒房”。“炒房”的因素不能說不存在，但面對(duì)如此巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使很多地方的房?jī)r(jià)上漲一倍，不是那些投機(jī)性資金能夠做到的。從某種意義上說，是人為折騰出來的。

013年內(nèi)，以房為中心的時(shí)代將結(jié)束

但不管怎么說，這輪房地產(chǎn)熱，是特殊背景下的暫時(shí)現(xiàn)象。并不影響我上面所說的基本判斷。

我們可以再看兩個(gè)數(shù)據(jù)。

迄今為止，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)由1978年的6.7平米提高到現(xiàn)在的30多平米，城鎮(zhèn)戶均住房達(dá)到1.1套（盡管分布很不平均）。這兩個(gè)指標(biāo)都已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。也就是說，如果不考慮城市化的因素，不考慮農(nóng)民進(jìn)城的因素，這些房子已經(jīng)足夠城市居民住了。當(dāng)然，我不否認(rèn)結(jié)構(gòu)性問題的存在。

另外一個(gè)就是庫存。按照有的學(xué)者的研究，現(xiàn)在在售、在建、已批的建筑面積已達(dá)132億平方米（另一說為63億平米）。按人均30平米計(jì)，廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計(jì)算，廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現(xiàn)在中國(guó)人口變動(dòng)的趨勢(shì)，可以說，如果把已經(jīng)批出的地也算上（那是遲早也會(huì)蓋成房子的），我們已經(jīng)把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說，不對(duì)吧，中國(guó)還有那么多年輕人需要買房子呢，怎么能說以房子為中心的時(shí)代快要結(jié)束了？據(jù)澳大利亞《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道，匯豐銀行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，80、90后平均住房擁有率為40%，中國(guó)以70%的比率位列第一。墨西哥、法國(guó)位列二三名分別為46%和41%，馬來西亞和美國(guó)排名并列第四為35%，加拿大排名第六為34%，英國(guó)排名第七為31%，澳大利亞排名倒數(shù)第二為28%，阿聯(lián)酋位居末位為26%。

這個(gè)房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展或居民集中置業(yè)的時(shí)代應(yīng)該結(jié)束了。

02買房 or 賣房？

有人問：那我還要不要買房子？

我一般的回答是，如果是剛需，隨時(shí)買，別等。

一位有房子的朋友，今天又問。

我只能說，該買的就買，不該買的就不買。任何地方、任何時(shí)候房子都可以成為投資的對(duì)象，即使是現(xiàn)在，洼地仍然是有的。但我這里不能講這個(gè)問題，恐怕產(chǎn)生誤導(dǎo)。

還有人問：我?guī)滋追孔?，現(xiàn)在要不要賣？

這個(gè)問題也不好回答。我強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)。第一，房子在哪里？今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)明顯分化。一線城市繼續(xù)短缺；縣城雖然也是房子嚴(yán)重過剩，但是農(nóng)民進(jìn)城的首選；將來最慘的是不發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市。第二，賣了房有沒有合適的投資渠道？第三，盡管美國(guó)縮表，中國(guó)貨幣政策也有緊縮的跡象，但為了保增長(zhǎng)，超發(fā)貨幣，從而導(dǎo)致貨幣貶值，還是大概率事件。

03房地產(chǎn)會(huì)崩盤嗎？

有人問：那我還要不要買房子？

其實(shí)仔細(xì)分析，有這種期待的人，往往都是想買房子的。但我的看法是，以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，與房地產(chǎn)崩盤是兩回事。

網(wǎng)上傳，馬云說，8年后，房子像大蔥一樣便宜！我不知道轉(zhuǎn)述的準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，但我的看法，這種可能性極小。除非有愚蠢的政策。但即便那樣，也是暫時(shí)的現(xiàn)象。

各位可以想想過去這些年的情景：人們把掙來的錢基本都用在房子上，條件好的，買完一套接著攢錢買第二套，買完第二套接著攢錢買第三套；條件差的，全家節(jié)衣縮食，東拼西湊，攢錢買房。其他方面的需求，能壓縮壓縮，能湊合湊合。很多人說，這些年基本就為房子活著了。

所以，我說的以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，是說整個(gè)社會(huì)圍著房子轉(zhuǎn)那樣一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。

這個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)正常的發(fā)展時(shí)期，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的進(jìn)程。近些年來中國(guó)城市化的過程雖然按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的意義上進(jìn)展很快，但許多在統(tǒng)計(jì)上被算作城市人口的“流動(dòng)人口”并沒有在城市中真正定居下來。隨著部分人經(jīng)濟(jì)條件的改善，必然會(huì)出現(xiàn)在城市購(gòu)房的需求。

第二，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題。雖然在三四線城市住宅過剩較為嚴(yán)重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進(jìn)入這些城市的“新市民”，存在較大的購(gòu)房需求。

第三，無論在哪類城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前中國(guó)住房的自有率很高，但相當(dāng)一部分房屋的品質(zhì)較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對(duì)較大面積的高品質(zhì)住宅仍有不小的需求。

04如何對(duì)待已有的房子

首先要看清楚目前居民有的這些房子以及體現(xiàn)的財(cái)富對(duì)他們意味著什么？

第一，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)老百姓改革開放30年來積累的唯一一筆財(cái)富。改革開放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，體現(xiàn)在老百姓身上，積累起來的就是這些以房子為載體的財(cái)富。

第二，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)中產(chǎn)階層形成和發(fā)育的最根本的基礎(chǔ)?？梢哉f，這些年大部分中產(chǎn)階層都把滿足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。沒有這些，就沒有中國(guó)的中產(chǎn)階層。

第三，這筆以房子為載體的財(cái)富，是社會(huì)保障很不健全情況下醫(yī)療養(yǎng)老的重要保障。中國(guó)面臨著嚴(yán)峻的老齡化問題，而社會(huì)保障則很不健全。很難想象在可見的將來，養(yǎng)老的問題能由社會(huì)承擔(dān)起來，因此，很多人擁有的兩套或兩套以上的住房，部分地具有養(yǎng)老基金的含義。

鑒于以上種種情況，對(duì)于以房子為中心時(shí)代結(jié)束之后的房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)慎重選擇。我總的看法是，要避免在房地產(chǎn)政策上忽冷忽熱的大折騰，促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)著陸。最穩(wěn)妥的辦法，是以漸進(jìn)的方式消除泡沫，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在實(shí)際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下，降低收入房?jī)r(jià)比。

特別要避免這種情況：需要時(shí)，將社會(huì)主要財(cái)力吸引進(jìn)房地產(chǎn)；不需要時(shí)打壓冰凍，使其灰飛煙滅。