冉艷

[摘要]營(yíng)業(yè)稅改征增值稅是我國(guó)稅制改革中的關(guān)鍵舉措，也是“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)，其意在通過(guò)稅制變化及降低稅負(fù)推動(dòng)我國(guó)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。2016年3月，李克強(qiáng)總理在十二屆全國(guó)人大會(huì)議中明確提出該年5月1日起對(duì)尚未納入稅改體系的房地產(chǎn)等行業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一，納入營(yíng)改增范圍必然對(duì)相關(guān)企業(yè)的稅負(fù)等方面產(chǎn)生顯著的影響，也會(huì)帶來(lái)該行業(yè)及我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的明顯變化。為此，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增面臨的問題進(jìn)行了探討，并提出可行的建議。

[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；問題；建議

一、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的現(xiàn)實(shí)意義

2016年5月1日起，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將正式執(zhí)行營(yíng)改增的新稅制。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系財(cái)政收入及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，將其納入營(yíng)改增范圍具有重要的意義。從整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增具有避免重復(fù)征稅、降低稅收負(fù)擔(dān)、打通增值稅抵扣鏈條、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)消化庫(kù)存、解決地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴的重要作用。下面，本人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的意義進(jìn)行具體闡述。

1、可以避免重復(fù)征稅

當(dāng)前，增值稅、營(yíng)業(yè)稅與消費(fèi)稅是我國(guó)三大流轉(zhuǎn)稅，且營(yíng)業(yè)稅與增值稅是三大流轉(zhuǎn)稅中最廣泛的稅源。其中，營(yíng)業(yè)稅主要涉及第三產(chǎn)業(yè)中的大部分行業(yè)，增值稅則涉及除建筑業(yè)之外的第二產(chǎn)業(yè)中大部分行業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其屬于第二產(chǎn)業(yè)，在營(yíng)改增前主要繳納營(yíng)業(yè)稅，但又可能在外購(gòu)材料、設(shè)備、工程等環(huán)節(jié)間接繳納增值稅，而后又按照營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，這就帶來(lái)重復(fù)征稅的問題，損害稅收中性原則。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一繳納增值稅，其避免了以往可能存在的重復(fù)征稅問題。

2、可以降低稅收負(fù)擔(dān)

稅收負(fù)擔(dān)能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)與稅務(wù)成本，它是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的稅務(wù)問題之一。從科學(xué)稅制的角度來(lái)說(shuō)，不同稅種應(yīng)避免在企業(yè)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。而房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增這一稅制的變化，將改變以往其雙重征稅及重復(fù)繳納的行為，剔除了重復(fù)征稅的因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一繳納增值稅，且其能夠享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的稅務(wù)優(yōu)惠，必然能夠支持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的降低。

3、可以打通增值稅抵扣鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，也是連接各主要行業(yè)的中間橋梁?？v觀國(guó)外稅務(wù)實(shí)踐，增值稅在所有稅收中所占比重幾乎最大，且也最容易形成完整的抵扣鏈條。從我國(guó)稅務(wù)實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前正在經(jīng)歷生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅過(guò)渡階段，如何實(shí)現(xiàn)增值稅鏈條的完整抵扣是此階段下需要解決的重點(diǎn)問題。營(yíng)改增前，諸如房地產(chǎn)行業(yè)等在繳納增值稅時(shí)因稅制制約，往往不能實(shí)現(xiàn)稅務(wù)抵扣，進(jìn)而造成重復(fù)征稅、稅負(fù)過(guò)重現(xiàn)象的出現(xiàn)。換言之，殘缺不全的增值稅抵扣鏈條制約了消費(fèi)型增值稅的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)行業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合。然而，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)與上游的原材料銷售商、下游的購(gòu)房單位形成了連續(xù)、完善的抵扣鏈條，不僅可以避免各個(gè)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅的問題，還能夠促進(jìn)各行業(yè)的有效融合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)活力。

4、可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)消化庫(kù)存

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型速度的加快，二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)受到社會(huì)各界的關(guān)注，而如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展成為擺在政府與社會(huì)面前的一道難題。為此，我國(guó)政府直面挑戰(zhàn)，不斷促進(jìn)地產(chǎn)模式優(yōu)化和地產(chǎn)健康升級(jí)的戰(zhàn)略部署，并適時(shí)推出了新常態(tài)下“消化庫(kù)存”、“去杠桿”等關(guān)乎地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的政策，以期通過(guò)改革降低地產(chǎn)業(yè)高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)活力，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)成本要素優(yōu)化與持續(xù)發(fā)展。隨著2008年金融風(fēng)暴及歐債危機(jī)爆發(fā)以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了供需失衡、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)等問題，特別是二三線城市，這些問題更加嚴(yán)重。在此種情況下，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅制調(diào)整，利用營(yíng)改增的稅務(wù)政策降低該行業(yè)的稅負(fù)，并通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣減少購(gòu)買方的成本，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)消化庫(kù)存，進(jìn)而提升其績(jī)效。

5、可以減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴

營(yíng)改增前，房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅，而營(yíng)業(yè)稅大部分歸屬于地方政府，進(jìn)而造成地方政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅敏感性高，過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，使得財(cái)政結(jié)構(gòu)扭曲。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納增值稅，而增值稅則嚴(yán)格遵循75%與25%的中央、地方分成比例，即多數(shù)增值稅歸中央所有。此種情況下，地方政府從房地產(chǎn)稅收中獲得財(cái)政收入有限，且多數(shù)稅收收歸中央，切斷了地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，有利于從根源上解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展與地方政府過(guò)度舉債行為。綜上，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增有利于解決地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴的問題，進(jìn)而優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增面臨的問題

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件的規(guī)定，此次涉及營(yíng)改增的房地產(chǎn)企業(yè)，在納稅人分類、計(jì)稅方法、計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、征收管理等方面發(fā)生了較大的變化，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)諸多問題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增主要面臨以下問題：

1、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票難以獲得問題

相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其上下游企業(yè)依存度較高，且一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大的稅務(wù)、財(cái)務(wù)影響。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)，其行業(yè)壁壘相對(duì)較高，因而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于一般納稅人。事實(shí)上，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的材料供應(yīng)商為不能開具增值稅專用發(fā)票的個(gè)人工商戶及私營(yíng)企業(yè)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)公布的該協(xié)會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，除鋼筋采購(gòu)?fù)猓?4.3%的被調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)其他材料供應(yīng)商無(wú)法為其提供增值稅專用發(fā)票。營(yíng)改增后，上述房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得稅法認(rèn)可的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票才能實(shí)現(xiàn)抵扣，但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)材料采購(gòu)中又存在進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票難以獲得的問題，這使得房地產(chǎn)企業(yè)可能無(wú)法獲取應(yīng)有的稅務(wù)利益，甚至很可能造成稅負(fù)的明顯上升。

2、人工費(fèi)用無(wú)法獲得抵扣問題

根據(jù)新出臺(tái)的稅總函[2016]18號(hào)（《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅，其在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的范疇內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本中人工費(fèi)用占到20%-30%的比重，且這一比重呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。一方面，我國(guó)近年來(lái)人工成本不斷攀升，而自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要大量的勞務(wù)用工，這使得其人工費(fèi)用較高，但是由于勞務(wù)用工難以獲取可用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的專用增值稅發(fā)票，同時(shí)在新頒布的財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中未將地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售的人工成本納入抵扣范圍，因而即使在營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)該部分費(fèi)用可能依然無(wú)法獲得合理補(bǔ)償；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，一般納稅人適用稅率統(tǒng)一調(diào)整至11%，其較以往5%的稅率有了大幅度提升，一旦進(jìn)項(xiàng)抵扣這一優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，可能帶來(lái)稅負(fù)不降反升的負(fù)面影響。再者，縱然部分房地產(chǎn)公司將建筑工程施工工作外包于其他企業(yè)，其上游建筑企業(yè)也會(huì)因人工成本無(wú)法抵扣而轉(zhuǎn)嫁、加重房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)?？傊捎跔I(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中無(wú)法對(duì)所占比重較大的人工費(fèi)用進(jìn)行有效抵扣，隨之帶來(lái)人工費(fèi)用無(wú)法獲得合理補(bǔ)償?shù)膯栴}。

3、貸款利息不能抵扣問題

利息成本是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的成本之一，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)中采取土地與樓盤質(zhì)押的方式獲得銀行的長(zhǎng)期大額貸款，隨之產(chǎn)生了較大利息費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)具有杠桿經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，貸款利息不僅構(gòu)成了項(xiàng)目開發(fā)成本的重要部分，而且涉及金額往往較大，因而在“全面降低營(yíng)改增稅負(fù)”的總目標(biāo)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利息成本納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍是合理和必要的。然而，目前新出臺(tái)的財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于下述兩種利息及費(fèi)用不得抵扣：“一為購(gòu)進(jìn)貸款服務(wù)（支付利息）的進(jìn)項(xiàng)稅額：二為接受貸款服務(wù)所支付的與之相關(guān)的咨詢費(fèi)等?！笔聦?shí)上，利息成本不能被合理抵扣，這將不利于推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身稅負(fù)的降低。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息難以抵扣將不利于其實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。

4、稅負(fù)可能上升問題

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后稅制發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人隨著征收率的下降，稅負(fù)肯定下降。而房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人卻面臨稅負(fù)有可能出現(xiàn)上升的問題。一方面，具有一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后適用稅率由之前的5%調(diào)整為11%，其稅率增加了6%（11%-5%）；另一方面，雖然一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，然而，在營(yíng)改增新稅制剛開始推行的當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)可能難以獲取充分的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，而11%的新稅率下則可能導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的問題。

5、財(cái)務(wù)人員短期應(yīng)對(duì)不足問題

據(jù)中華會(huì)計(jì)網(wǎng)在線調(diào)查結(jié)果顯示，營(yíng)改增后，國(guó)稅與地稅專管人員及企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)新稅制變化顯得明顯應(yīng)對(duì)不足。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員而言，其專業(yè)素質(zhì)與稅務(wù)籌劃能力尚不理想，整體水平還處于較低水平。一旦正式實(shí)施營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員很可能對(duì)新稅制規(guī)定、要求等內(nèi)容缺乏足夠的認(rèn)知，更不可能對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行靈活的運(yùn)用。進(jìn)一步來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增涉及到稅種、適用稅率、賬務(wù)處理、征稅方式等多方面的變化，對(duì)于一般財(cái)會(huì)人員會(huì)產(chǎn)生較大的業(yè)務(wù)壓力，且房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增雖然于以往有所規(guī)劃，當(dāng)其并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，但本年2月李克強(qiáng)總理確定5月正式執(zhí)行地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增事項(xiàng)只有3個(gè)月時(shí)間，對(duì)于專業(yè)素質(zhì)較差的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)人員短期很可能無(wú)法有效應(yīng)對(duì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策

經(jīng)上文探討與分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增將可能帶來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票難以獲得、自行開發(fā)銷售的項(xiàng)目人工費(fèi)用無(wú)法獲得合理補(bǔ)償、貸款利息不能抵扣、稅負(fù)可能上升、財(cái)務(wù)人員短期應(yīng)對(duì)不足的問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)采取恰當(dāng)?shù)姆绞椒e極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增后可能出現(xiàn)的負(fù)面問題。為此，本人結(jié)合上部分內(nèi)容，就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增稅制變化影響提出可行的建議。

1、合理選擇供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，其可以通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣實(shí)現(xiàn)自身稅負(fù)的降低。然而，不恰當(dāng)?shù)墓?yīng)商選擇，特別是選擇無(wú)法開具增值稅進(jìn)項(xiàng)憑據(jù)的供應(yīng)商可能會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)成本的抵扣，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量避免上述問題的出現(xiàn)，合理選擇供應(yīng)商。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在充分考察不同供應(yīng)商的資質(zhì)、交貨速度等內(nèi)容后，再進(jìn)一步權(quán)衡自身的供應(yīng)商選擇方案。對(duì)于供應(yīng)商資質(zhì)與交貨速度等差異不明顯的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步在小供應(yīng)商與可開具增值稅發(fā)票的大中型供應(yīng)商間權(quán)衡，當(dāng)選擇小供應(yīng)商帶來(lái)的價(jià)差明顯小于大中型供應(yīng)商因開具增值稅專用發(fā)票而獲得的抵扣利益時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采購(gòu)選擇后者作為合作供應(yīng)商，即選擇可開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商作為自身的業(yè)務(wù)伙伴，反之，則可以選擇其他類型的供應(yīng)商。

2、加強(qiáng)企業(yè)人員培訓(xùn)

縱觀以往房地產(chǎn)公司管理實(shí)踐，其較為重視自身業(yè)務(wù)的拓展，而對(duì)諸如涉稅事項(xiàng)等管理工作關(guān)注不足，使得高素質(zhì)的涉稅及財(cái)務(wù)人員缺乏，難以有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)工作。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增工作的當(dāng)前，若相關(guān)企業(yè)不從涉稅人員能力人手提升管理水平及降低稅務(wù)成本，其將面臨人員限制，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)、有序的推進(jìn)營(yíng)改增稅涉稅工作。為此，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視稅制變化對(duì)其帶來(lái)的影響，積極應(yīng)對(duì)稅制變化可能發(fā)生的不利事項(xiàng)，強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員及涉稅人員的指導(dǎo)與培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)涉稅人員充分了解、掌握新稅制的變化及規(guī)定，并通過(guò)高質(zhì)量的稅務(wù)事項(xiàng)安排來(lái)降低自身稅負(fù)，進(jìn)而獲取有利的稅務(wù)利益，防止出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新稅制變化應(yīng)對(duì)不足的問題出現(xiàn)。

3、加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)稅方法、計(jì)稅依據(jù)、適用稅率等方面發(fā)生了較大變化，且一旦不恰當(dāng)?shù)拈_展稅務(wù)工作將可能帶來(lái)稅負(fù)增加等不利影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后應(yīng)加強(qiáng)自身的稅務(wù)管理。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行科學(xué)的管理，特別要提升發(fā)票購(gòu)買、取得、領(lǐng)用與保管進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，避免出現(xiàn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票丟失或毀損情況的發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以降低增值稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)有效稅務(wù)成本管理為目標(biāo)，積極開展稅務(wù)籌劃活動(dòng)，以盡可能避免稅務(wù)利益的流失。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展如選擇應(yīng)稅供應(yīng)商、租賃固定資產(chǎn)等具體稅務(wù)籌劃活動(dòng)，在遵循稅法要求的基礎(chǔ)上盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅抵扣利益以及降低所繳納的增值稅款。

4、改進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)核算由“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目變?yōu)椤皯?yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”科目，且新稅制下相關(guān)會(huì)計(jì)核算需要下設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額、已交稅金等具體明細(xì)，這增加了會(huì)計(jì)核算的難度。為此，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好會(huì)計(jì)調(diào)整工作，并改進(jìn)自身的會(huì)計(jì)核算，提升財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后應(yīng)改進(jìn)相關(guān)會(huì)計(jì)核算科目，規(guī)范納稅調(diào)整行為，優(yōu)化稅務(wù)核算流程：另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)人員對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出、減稅免稅、價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅轉(zhuǎn)換等事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理能力。

5、改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從整體上處于下行趨勢(shì)，下游企業(yè)及個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格較為敏感，而由于增值稅的價(jià)外稅特性，這部分稅務(wù)成本必然轉(zhuǎn)嫁于下游企業(yè)或個(gè)人，一旦發(fā)生稅費(fèi)過(guò)高的情況，勢(shì)必影響房地產(chǎn)企業(yè)自身利益的實(shí)現(xiàn)。為此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是二三線地產(chǎn)商，應(yīng)在營(yíng)改增后改變以往落后的經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)而使以銷售額為基礎(chǔ)的增值稅稅負(fù)較少轉(zhuǎn)嫁于下游企業(yè)或個(gè)人，以促進(jìn)自身銷售量的提升及業(yè)績(jī)的提高。換言之，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)并非以往繁榮時(shí)期，下游企業(yè)或個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格較為敏感，房地產(chǎn)企業(yè)一旦不改變自身高價(jià)銷售或“去庫(kù)存”的經(jīng)營(yíng)方式，縱然能夠充分獲得營(yíng)改增后的稅務(wù)利益，其也難以從根本上改善自身銷量遞減及業(yè)績(jī)下滑的趨勢(shì)。因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變自身的經(jīng)營(yíng)方式，適度降低樓盤售價(jià)及基于此形成的增值稅，通過(guò)降低轉(zhuǎn)嫁于下游總價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)自身業(yè)績(jī)的提高。