陳麗巧

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務范圍廣泛，項目周期較長不易管控，全面預算管理作為一項重要的管理工具，已經(jīng)被很多房地產(chǎn)企業(yè)所采用。那么該如何在房地產(chǎn)企業(yè)中有效地推行資金全面預算管理呢？本文站在PDCA循環(huán)視角來探討全面預算管理體系在房地產(chǎn)項目中的構建。首先介紹了全面預算管理和PDCA循環(huán)的概念，接著就是對房地產(chǎn)項目資金全面預算管理體系提出構建方法和措施，希望能夠解決目前一些房地產(chǎn)企業(yè)集團在全面預算管理中存在的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)有效實施資金的全面預算管理提供幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算管理；體系構建；PDCA循環(huán)

一、全面預算管理與PDCA循環(huán)

（一）全面預算管理

預算管理是指對企業(yè)的財務、物資、人力等資源進行合理優(yōu)化配置，以實現(xiàn)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標的現(xiàn)代管理方法。企業(yè)能夠通過預算的達成狀況來分析企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)程度，預算還能夠對企業(yè)的成本開支進行控制，并能夠對企業(yè)的現(xiàn)金流量、企業(yè)利潤等進行合理預測。全面預算對企業(yè)在某一特定階段的生產(chǎn)成本、現(xiàn)金收支等進行反映和預測，利用預算報表來反映企業(yè)的經(jīng)營成果、財務狀況，具有預見性、全面性、目標性、指令性等特點。全面預算管理是將企業(yè)的戰(zhàn)略目標分解開來，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中進行控制，從時間、空間等維度對企業(yè)的整個經(jīng)營過程進行全方位的管控，最終實現(xiàn)目標的管理過程。

（二） PDCA循環(huán)

PDCA循環(huán)在20世紀50年代由美國質量管理專家戴明博士在前人基礎上進行完善，并在產(chǎn)品質量改善中加以推廣和運用，因此也被稱為戴明循環(huán)。PDCA循環(huán)是一個不斷改進的滾動的管理方法，周而復始地加以運轉，一次循環(huán)的結束意味著下一個循環(huán)的開始，一個循環(huán)過程中解決不了的問題將進入下一個循環(huán)過程中解決。

（三） PDCA循環(huán)在全面預算管理中的應用

全面預算管理活動的全過程，也就是質量計劃的制定和組織實現(xiàn)的過程，這個過程就是按照PDCA循環(huán)，呈現(xiàn)螺旋式上升不停運轉的。P（Plan）是指全面預算管理的預算制定，D（Do）是指全面預算管理的預算執(zhí)行，C（Check）是指全面預算管理的預算控制，A（Action）是指全面預算管理的預算總結和行動改進。隨著PDCA循環(huán)的不斷周而復始，企業(yè)的全面預算管理工作就能夠不斷發(fā)現(xiàn)問題和不足，總結經(jīng)驗和教訓，優(yōu)化改進方法和措施，完善和提升企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的資金全面預算管理體系的構建

本文主要站在PDCA循環(huán)視角下探討資金全面預算管理體系在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的構建。

（一） P階段

P階段是編制房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項目的資金預算階段。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算主要包括月度、季度和年度預算：月度或季度預算是指在月（季度）底前，由各個開發(fā)項目和企業(yè)職能部門根據(jù)企業(yè)的年度預算、本月（季度）預算的執(zhí)行情況，編制出下一個月（季度）的預算，并將預算上報至企業(yè)的財務部門審核，審核通過后再上報至總經(jīng)理辦公室審批，經(jīng)過多次修正及調整，最終對其進行確認。月（季度）預算是各個房地產(chǎn)開發(fā)項目及各個職能部門資金管理的具體依據(jù)；年度預算是指根據(jù)企業(yè)的各個部門提供的年度計劃，例如工程部門的施工計劃、物資采購計劃等，銷售部門提供的營銷費用預算，行政部門提供的管理費用預算等，由企業(yè)的全面預算管理中心進行審批并形成統(tǒng)一的年度預算。年度預算需要反復進行調整和改進，最終在每年年底前完成。

（二） D階段

D階段是對房地產(chǎn)各開發(fā)項目的資金預算執(zhí)行過程中的成本控制。資金預算一旦經(jīng)過確認，各個職能部門和項目上必須嚴格遵守，堅決執(zhí)行，建立專門的預算管理簿，對預算的執(zhí)行情況進行詳細的記錄，隨時監(jiān)控資金的使用情況，并將信息通過信息管理系統(tǒng)及時上傳并反饋給總部。全面預算管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程、全階段，對每個環(huán)節(jié)的成本費用及資金收支都要進行嚴密控制：

（1）土地競投環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)需要提前獲得關于土地的信息，進行現(xiàn)場勘查及市場調研，測算出土地成本并制定出能夠承受的定價，同時在競標時要避免盲目加價行為的發(fā)生。

（2）項目前期準備環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)工作繁多，需要仔細應對。首先在調研質量上要保證，避免不必要的浪費；安排拆遷安置工作時避免費用過高或者是延誤工期行為的發(fā)生；進行勘探、土方等前期工程時可以采用總價進行招標；鋪設施工必須的水電線路時也要考慮到項目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應與政府相關部門積極進行協(xié)調溝通，爭取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項目的樓面地價。

（3）項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)中的成本控制是實現(xiàn)資金管理事前控制的關鍵，若是設計合理，控制得當，能夠降低甚至10%的工程造價。房地產(chǎn)項目施工的依據(jù)是設計圖紙，雖然圖紙設計費用僅占成本的2%左右，但卻能夠對整個工程的造價達到80%以上的影響。因此，企業(yè)對設計單位的選擇很關鍵，要盡量選取高質量、低費用的設計單位，并在企業(yè)內部成立工程人員、設計人員等組成的專家小組，對設計圖紙進行會審，將費用及損失降到最低。費用支付時，可以先支付80%左右設計費用，另外部分在施工結束后支付完成，以此來約束設計單位，避免設計風險造成的損失，同時也能夠增強企業(yè)營運資金的流動性。

（4）項目施工環(huán)節(jié)：項目施工環(huán)節(jié)的資金管控相當重要，這一階段主要包括對工程施工單位的選擇，對材料采購成本的控制，對現(xiàn)場簽證價款的控制，對工程變更索賠的控制，對價款支付的控制等。

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作熟悉的、優(yōu)質的施工單位進行長期合作，二者可以達成戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項目的資金周轉，也可以加快項目的施工進度。另外，在施工過程中嚴禁擅自轉包工程，避免交易黑幕。

在材料采購上，企業(yè)應該綜合某一時期的總體需要量，進行集中采購，廣泛詢價、比價，在保質保量的前提下，選擇賒銷信用期長，定金低，售后服務好的供貨商。

現(xiàn)場簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準，所有相關人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。

項目上還需對索賠與反索賠的能力進行強化，索賠事項發(fā)生時，明確是哪方的責任，采取相關措施，避免造成大的經(jīng)濟損失，也避免工期的延誤。

在價款支付階段，支付時間及支付方式盡量選擇有利于本企業(yè)的資金、融資情況，將支付時間盡量延后，掌握結算的主動權。

（5）銷售環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)的資金管理主要是指對費用支出進行合理控制，包括對展示區(qū)、樣板房、銷售現(xiàn)場的裝修費用支出，對廣告投放、宣傳資料、銷售中介及人員的費用支出。這一環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金回籠的關鍵階段，既要控制好費用支出，也要盡可能實現(xiàn)營銷費用效益最大化。

（6）售后環(huán)節(jié)：是選擇物業(yè)管理自營還是物業(yè)外包，應當提前做好計劃考慮，做好稅務籌劃，收取合理費用。

（三） C階段

C階段是對房地產(chǎn)各開發(fā)項目的資金管理的檢查工作，這是對資金管理的事中及事后控制。不斷對資金管理進行日常檢查，有效控制開發(fā)成本，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的資金使用情況和項目的效益進行深入分析，盡可能實現(xiàn)利潤最大化。

（四） A階段

A階段是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金預算進行編制，制定出資金管理標準。資金預算是在項目開發(fā)前進行的資金估算，在項目開發(fā)過程中若是出現(xiàn)與預算不符也是很正常的事情，企業(yè)應當根據(jù)情況不斷改進和更新編制數(shù)據(jù)，適時對管理標準進行調整。

三、總結

將PDCA循環(huán)理論引入到房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金全面預算管理體系中來，能夠通過科學合理地制定預算目標，編制、執(zhí)行預算，定期檢查、分析預算執(zhí)行情況，不斷總結經(jīng)驗教訓，改進預算，這樣周而復始的循環(huán)往復，形成了一個內部的動態(tài)循環(huán)，對于房地產(chǎn)企業(yè)提升資金預算管理水平具有重要意義。

參考文獻：

[1]黃萍萍，盧太平.基于PDCA循環(huán)的G房地產(chǎn)集團全面預算管理體系構建[J].銅陵學院學報，2015（5）.

[2]田延.房地產(chǎn)項目全面預算管理[J].新經(jīng)濟，2015（2）.

（作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團設計咨詢有限公司）