刁小麗

論房?jī)r(jià)管控的必然性
——基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析

刁小麗

本文通過(guò)描述中國(guó)房?jī)r(jià)在國(guó)際中所處的水平，闡述高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，了解其成因，分析其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，論述我國(guó)重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房?jī)r(jià)管控的必然性。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（本文所涉及的房地產(chǎn)主要指住宅）過(guò)高的現(xiàn)狀及成因

房?jī)r(jià)高低常用的判定標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比和租售比，目前國(guó)際上比較通行的說(shuō)法認(rèn)為：發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比在1.8～5.5之間；發(fā)展中國(guó)家在3～6之間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示近五年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了7，2016年前三個(gè)季度達(dá)到了7.6。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1∶300到1∶200之間。以蘇州2016年當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)為例，平均租售比約為1∶720（根據(jù)克而瑞大數(shù)據(jù)整理得出），嚴(yán)重偏離了合理區(qū)間值。

房地產(chǎn)業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，對(duì)地方財(cái)政收入的影響較大，在銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、有一定資本參與炒房的團(tuán)體或個(gè)人享受著房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的巨大利潤(rùn)時(shí)，地方政府財(cái)政收入也隨著房屋的買(mǎi)賣和相關(guān)稅費(fèi)征收而大幅增長(zhǎng)。從1994年分稅制改革以來(lái)，中國(guó)地方財(cái)政對(duì)于廣義的土地財(cái)政依賴度在2003～2013年間上升了11.3個(gè)百分點(diǎn)。在此期間土地出讓金依賴度只上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，8.1個(gè)百分點(diǎn)只能來(lái)源于“土地財(cái)政對(duì)土地稅和房地產(chǎn)企業(yè)稅的依賴度”（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒）。

土地財(cái)政是推高我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，2003年8月12日《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）獲準(zhǔn)通過(guò)。從18號(hào)文開(kāi)始，住房的公共特性被消弱，房?jī)r(jià)開(kāi)始飛速上漲，1998年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格每平方米單價(jià)為2063元/平方，2003年為2359元/平方，這五年只增加了296元/平方，而到了2004年每平方到了2778元，上漲了352元。2005～2014年每平方單價(jià)更是從3168元一路上升到了6323元，這十年間翻了一番。而2016年單價(jià)就從2015年的6793元漲到了7476元竟達(dá)到了10%的瘋狂增速。

商品住房需求主要是由剛需和投資需求構(gòu)成，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲剛需者望而卻步投機(jī)者趨之如騖，投資行為是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的另一個(gè)重要的因素。近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅飆升主要是由住房的投資需求所推動(dòng)的，因?yàn)樽》考婢咄顿Y和消費(fèi)屬性。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，住房的需求可由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，其需求量是有限的。但住房一旦作為投資品，再加上住房融資的便利性、高杠桿率和投資預(yù)期等因素的推動(dòng)，其需求量是無(wú)限的。當(dāng)需求大于供給時(shí)房?jī)r(jià)自然就水漲船高。

高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)

土地財(cái)政依賴度節(jié)節(jié)攀升背后是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低迷。我們通過(guò)下面的數(shù)據(jù)來(lái)探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)（以制造業(yè)為例）之間的關(guān)聯(lián)性。

以上數(shù)據(jù)來(lái)至中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2016，經(jīng)過(guò)作者整理得出。

根據(jù)圖表數(shù)據(jù)可以看出2006我國(guó)房地產(chǎn)占GDP的比重從4.73%上升到2015年的6.30%，而工業(yè)占GDP的比重從2006年的42.03%，下降到2015年的34%。 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，我們從下面幾點(diǎn)分析房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。

房地產(chǎn)金融負(fù)的外部性：眾所周知，制造業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)銀行等金融機(jī)構(gòu)的投融資。而房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型行業(yè)，對(duì)金融業(yè)有著很強(qiáng)的依附性，房地產(chǎn)的金融屬性包含兩種：資金與投資，這里重點(diǎn)寫(xiě)投資。由于房地產(chǎn)具有投資屬性，買(mǎi)房不僅是一種消費(fèi)行為，更是一種投資行為，“杠桿效應(yīng)”的存在，使得房地產(chǎn)投資的増加并不能帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增加，相反，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)生產(chǎn)要素、社會(huì)資本等的投資減少，造成經(jīng)濟(jì)比例失衡。房地產(chǎn)的金融負(fù)外部性可理解為房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)，由于資本的逐利性，房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)、高利潤(rùn)的誘惑，個(gè)人、企業(yè)、團(tuán)體等出于社會(huì)的非理性而個(gè)人的理性都會(huì)紛紛投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是眾多企業(yè)的參與，在一定程度上擠占了實(shí)體部門(mén)如制造業(yè)生產(chǎn)力要素的投入，影響制造業(yè)的發(fā)展。

推升地價(jià)：土地是人類生存和社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的載體，是人類賴以生存與發(fā)展不可替代的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體和空間。而地價(jià)作為房地產(chǎn)商品的重要成本之一，有研究表明，1998年房改以來(lái)，地價(jià)與房?jī)r(jià)呈同步變化的特征，也就是說(shuō)：房屋銷售價(jià)格指數(shù)較高的年份，土地交易價(jià)格指數(shù)也較高，反之亦然。過(guò)熱的房地產(chǎn)推高了地價(jià)，地價(jià)的高漲在微觀個(gè)體層面擠出了部分私人消費(fèi)的有效需求，在產(chǎn)業(yè)層面推高了工業(yè)企業(yè)的用地成本，進(jìn)而惡化了制造業(yè)的投資環(huán)境、增加了制造業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，推高了生產(chǎn)出來(lái)的商品和服務(wù)價(jià)格，進(jìn)而降低了企業(yè)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。在區(qū)位理論的作用下，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局有著重要的影響，甚至影響制造業(yè)的遷移。

對(duì)消費(fèi)需求的擠出效應(yīng)：以上圖表是作者以2005年的數(shù)據(jù)為基數(shù)，整理的2005年至2015年住宅價(jià)格上漲率與居民消費(fèi)率的對(duì)比圖（數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2016并經(jīng)作者整理得出）。藍(lán)色線顯示住宅單價(jià)在這期間整體走上升的趨勢(shì)，并在2015年累計(jì)增長(zhǎng)達(dá)120.39個(gè)百分點(diǎn)，而橙色線代表的居民最終消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)百分比的增長(zhǎng)率總體走下降的趨勢(shì)，并在2015年累計(jì)下降33.87個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明我國(guó)的消費(fèi)需求并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲引起的財(cái)富效應(yīng)顯正相關(guān)，反而在預(yù)防性儲(chǔ)蓄效用、替代效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)等綜合作用下出現(xiàn)了負(fù)的相關(guān)性。

這是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)“擠占”了居民的即時(shí)和未來(lái)的消費(fèi)能力。高房?jī)r(jià)基本上把住房的剛需者擠出了市場(chǎng)之外。如果他們要買(mǎi)得起住房，就得靠幾代人的儲(chǔ)蓄積累及家庭的未來(lái)收入。對(duì)這部分家庭的未來(lái)消費(fèi)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)。大部分收入將用于房貸月供，不僅會(huì)導(dǎo)致一般住房消費(fèi)者的日常消費(fèi)全面萎縮，而且還會(huì)影響到他們?nèi)肆Y本的提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭收入水平的固化和消費(fèi)能力的降低。高房?jī)r(jià)不僅對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，對(duì)租房者也具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)。隨著房?jī)r(jià)的高企，租金同樣會(huì)上漲，租房者所要支付的費(fèi)用也就越來(lái)越高。

馬克思對(duì)生產(chǎn)與消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行分析時(shí)所指出的：“沒(méi)有生產(chǎn)就沒(méi)有消費(fèi)，但是，沒(méi)有消費(fèi)，也就沒(méi)有生產(chǎn)，因?yàn)槿绻麤](méi)有消費(fèi)，生產(chǎn)就沒(méi)有目的?！毕M(fèi)是生產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)機(jī)，是生產(chǎn)的前提。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的問(wèn)題，就在于內(nèi)需不足。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，對(duì)提供就業(yè)崗位、改善人民生活、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義，是一個(gè)國(guó)家保持國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家為搶占世界經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展先機(jī)，紛紛推行相應(yīng)的戰(zhàn)略，重振本國(guó)制造業(yè)。2016年12月16日閉幕的2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了要著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指物質(zhì)的、精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)的概念由馬克思提出的虛擬資本（Fictitious Capital）衍生而來(lái)。虛擬資本是在借貸資本和銀行信用制度基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，包括股票、債券等。虛擬資本可以作為商品買(mǎi)賣，可以作為資本增值，但本身并不具有價(jià)值；它代表的實(shí)際資本已經(jīng)投入生產(chǎn)領(lǐng)域或消費(fèi)過(guò)程，而其自身卻作為可以買(mǎi)賣的資產(chǎn)滯留在市場(chǎng)上。虛擬經(jīng)濟(jì)是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的，虛擬經(jīng)濟(jì)本身不直接創(chuàng)造價(jià)值，但可優(yōu)化資源配置，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造價(jià)值的能力。虛擬資本能否實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，必須以企業(yè)實(shí)體資本運(yùn)作的有效性為前提。虛擬資本過(guò)度膨脹，超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅就會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大的破壞。

我國(guó)重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房?jī)r(jià)管控的必然性

近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)在政府的各種政策（如2014年930新政和2015年的330住房按揭貸款新政以及以價(jià)格管制的方式對(duì)銀行信貸利率的調(diào)整）和既得利益者逐利本性的雙重推動(dòng)下不斷飆升，明顯脫離了實(shí)際需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速。周邊膜拜多年學(xué)習(xí)的前輩，有收縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模，移民，炒房的；有擱置工作，到處買(mǎi)房換房的；有資金雄厚者去世界各地買(mǎi)房意圖炒房的；更有手握好幾套房，卻依然省吃儉用為增購(gòu)下一套房而不惜降低自己生活品質(zhì)的。當(dāng)高房?jī)r(jià)潛移默化地摧毀著企業(yè)家創(chuàng)業(yè)熱情時(shí)，當(dāng)增速過(guò)快的房?jī)r(jià)讓人寧愿尋求資本增值帶來(lái)的刺激而放棄高品質(zhì)生活追求時(shí)，當(dāng)高房?jī)r(jià)讓普通大眾感覺(jué)被奴役時(shí) ，當(dāng)房?jī)r(jià)漲得年輕人無(wú)心工作時(shí)，人們我們拿什么談創(chuàng)新？拿什么談提高內(nèi)需？拿什么談國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力？中國(guó)經(jīng)濟(jì)的出路又在哪里？

我相信為了建設(shè)美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國(guó)夢(mèng)”。我國(guó)政府必然將采取強(qiáng)有力的措施使房?jī)r(jià)平穩(wěn)回歸。

（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）