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多倫多新政對加拿大房市的后續(xù)影響

2017-06-13 07:10夏欣怡
大眾理財顧問 2017年6期
關(guān)鍵詞:大金渥太華蒙特利爾

夏欣怡

在大金馬蹄地區(qū)限購開始后,確實(shí)出現(xiàn)了多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組團(tuán)帶領(lǐng)買家進(jìn)入蒙特利爾炒房的現(xiàn)象。但在筆者看來,這種炒作可能僅僅只是市場的短期行為,并不具有持續(xù)性。

2017年4月20日,加拿大安省省長韋恩(Kathleen Wynne)在新聞發(fā)布會上宣布了一條重量級的政策:包括多倫多在內(nèi)的安省大金馬蹄地區(qū)將實(shí)施15%的海外買家稅。該政策將對加拿大的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

政策出臺

自溫哥華2016年7月25日宣布收取15%海外買家稅之后,溫哥華房地產(chǎn)市場陷入了持續(xù)低迷。房地產(chǎn)投機(jī)資金小部分流入與溫哥華臨近的維多利亞和納奈莫,大部分轉(zhuǎn)向了加拿大東側(cè)的多倫多,使得大多地區(qū)的房價在已經(jīng)火熱基礎(chǔ)上,再度升溫,從2016年8月—2017年3月,大多倫多獨(dú)立屋均價則從95.30萬加元上漲至121.44萬加元,漲幅高達(dá)27.43%。而與此對應(yīng)的是大溫哥華的獨(dú)立屋均價從157.83萬加元下跌至148.94萬加元,跌幅為5.97%,兩者的漲跌幅差額為33.4%。

正是在這樣的市場背景下,安省省長宣布了對大金馬蹄地區(qū)征收15%海外買家稅的決定。該地區(qū)究竟位于安省的什么位置?它在加拿大安大略省的南部,安大略湖西端,以大多倫多地區(qū)為中心,廣義覆蓋范圍從伊利湖起向北伸延至喬治亞灣,大部分地區(qū)也在魁北克城-溫莎市走廊之上及五大湖區(qū)城市群之內(nèi)。

如下圖所示,雖然安省很大,有107.6 萬平方公里,但實(shí)際上該地區(qū)只占安省東南部的一個小角,面積為31562 平方公里,僅占安省面積的2.93%,人口卻有924.5 萬 (2016 年),占加拿大2016 年全國總?cè)丝?541.8萬的26.1%。而大溫地區(qū)總?cè)丝谥挥?46.34萬,由此可見此次限購影響人口之多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2016年溫哥華征收15%買家稅的影響范圍。

資金或重新回流溫哥華

有很多觀點(diǎn)認(rèn)為,以多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū)限購之后,資金會就近進(jìn)入相鄰的蒙特利爾進(jìn)行投資。而在大金馬蹄地區(qū)限購開始后,確實(shí)出現(xiàn)了多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組團(tuán)帶領(lǐng)買家進(jìn)入蒙特利爾炒房的現(xiàn)象。但在筆者看來,這種炒作可能僅僅是市場的短期行為,并不具有持續(xù)性。

第一,蒙特利爾有自己的硬傷——法語屬性,而中國人從小學(xué)教育開始通常以英語作為第二外語,來到法語為主體的蒙特利爾,難免會有不適。

第二,蒙特利爾政治方面具有不確定性。這里曾經(jīng)是加拿大最大的城市和經(jīng)濟(jì)中心,后來受魁北克獨(dú)立運(yùn)動的影響,各大公司總部紛紛搬離,人口不斷流失,經(jīng)濟(jì)地位也不斷下滑。

第三,加拿大第一大城市多倫多和第三大城市溫哥華已經(jīng)推出了15%的海外買家稅,而蒙特利爾作為全國第二大城市,一旦房地產(chǎn)市場有過熱跡象,那么當(dāng)?shù)卣畼O可能跟進(jìn)15%海外買家稅政策。

除了蒙特利爾之外,多倫多的海外買家資金也有可能進(jìn)入渥太華投資。但是,筆者認(rèn)為這種可能性雖然存在,卻同樣不可持續(xù)。

一方面,渥太華是加拿大的首都,穩(wěn)定居于首位,一旦這里的房價開始加速上漲,政府可能會立即跟進(jìn)15%海外買家稅。

另一方面,渥太華與大多倫多同屬于安省,多倫多已經(jīng)開始實(shí)施限購新政,而且限購涉及的人口范圍很廣,超過加拿大人口的 。這顯示了安省政府控制房價的決心十分堅定。在多倫多已經(jīng)做出榜樣的情況下,渥太華作為加拿大第四大城市,如果房價短時間內(nèi)出現(xiàn)劇烈上漲,那么海外買家稅將極有可能迅速接踵而至。

但是,由于每年來加拿大的海外來客依然很多,既然多倫多限購了,那么他們很有可能又回到溫哥華去買房。這就像去年溫哥華限購,這些投資者前往多倫多買房一樣,溫哥華將會受益。事實(shí)上,4月房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)已經(jīng)證明了筆者的觀點(diǎn)。與3月相比,2017年4月大溫哥華地區(qū)的獨(dú)立屋均價從148.94萬加元上漲至151.65萬加元,漲幅1.82%;同期,大多倫多的獨(dú)立屋均價從121.44萬加元下跌至120.53萬加元,跌幅0.75%。

未來加拿大樓市的發(fā)展趨勢

加拿大房地產(chǎn)市場活躍的區(qū)域主要有3個,按照國土范圍從西到東依次是:溫哥華城市群(包括納奈莫和維多利亞)、卡爾加里城市群(包括埃德蒙頓)和多倫多城市群(包括渥太華、蒙特利爾)。

那么資金會進(jìn)入卡爾加里城市群嗎,該處房價是否會出現(xiàn)上漲?

筆者認(rèn)為,這種可能性較小。原因在于:卡爾加里城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是石油,在石油價格持續(xù)疲軟,美國的“頁巖氣”、中國的“可燃冰”技術(shù)等新能源技術(shù)不斷成熟的今天,單一經(jīng)濟(jì)模式的卡爾加里想重現(xiàn)昔日的輝煌,可能還需要較長的一段時間。這意味著該地區(qū)的房價在未來較長的一段時間內(nèi)難以出現(xiàn)明顯起色。

通過前文的分析可知:加拿大已經(jīng)推出15%買家稅的區(qū)域有大溫哥華地區(qū)和多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū),涉及人口達(dá)1170.84萬,占全國總?cè)丝诘?3.06%。而加拿大第二大城市蒙特利爾和第四大城市渥太華,從多倫多限購中獲得的受益可能將較為有限。

所以,目前資金的整體趨勢是從多倫多城市群回流溫哥華城市群。但是,溫哥華也有15%海外買家稅。有些海外買家并不甘心繳納這筆額外的費(fèi)用。他們會怎么做呢?極有可能他們又回到溫哥華后,繼續(xù)向周邊溢出。

但是,溫哥華周邊并非所有城市都會獲得溢出效應(yīng),維多利亞就是一個特例。維多利亞作為加拿大房價第三高的城市,于2017年4月24日,以5:3的市議會投票數(shù),通過了15%的海外買家稅決議。雖然在隨后的第二次投票中,該決議以4:4的票數(shù)并沒有通過。但是,維多利亞的房地產(chǎn)市場投資者們,已經(jīng)成了驚弓之鳥。

這樣一來,溫哥華西側(cè)與溫哥華具有相似氣候的海濱中小型城市——納奈莫、鄧肯、考特尼,將會受益。此外,溫哥華東側(cè)的阿伯茨福德、奇利瓦克和基洛納,雖然不緊鄰海濱,但由于在地緣與溫哥華有較為緊密的聯(lián)系,極可能大大受益。

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