徐志富

摘 要：本文介紹了租賃行業(yè)的行業(yè)痛點，指出了租賃行業(yè)的業(yè)務(wù)管理手段，提出了租賃企業(yè)的財務(wù)價值，希望對提高租賃業(yè)的財務(wù)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞：租賃行業(yè) 財務(wù)管理 財務(wù)價值

中圖分類號：F721 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）12（c）-027-02

1 行業(yè)痛點

租賃行業(yè)最大的痛點：首先，大多數(shù)租賃企業(yè)只是負責(zé)商戶的引進與管理，對于招進來的經(jīng)銷商如何經(jīng)營則不管不問，一切交給商戶自己了。從商戶端來看，好一點的經(jīng)銷商對于自己的產(chǎn)品了解、認知程度高，加上自己有實力，且有想法做營銷。這樣的商戶生存能力強，商場稍微扶持一下，商戶就能夠正常經(jīng)營；還有一部分商戶自身的經(jīng)營理念沒有，僅憑以往一些所謂的經(jīng)驗，就隨意選了一個品牌，取得代理權(quán)后就進場經(jīng)營。這部分商戶對于產(chǎn)品了解不夠，本身的營銷理念又不足，生存壓力就特別大。再從商場端來看，商場基本上沒有辦法掌握經(jīng)銷商的進銷存，不太可能了解租戶真正的銷售情況。其次，由于行業(yè)壁壘的限制，租賃企業(yè)不大可能了解租戶真實的利潤率，結(jié)果是導(dǎo)致商場對于租戶的年利潤情況不是十分了解，租金政策不好確定。再加上電商對于實體店的沖擊，商場對于租戶的把握程度越來越弱化，導(dǎo)致商場出租、收租困難，現(xiàn)場管理混亂，無論是業(yè)務(wù)部門還是財務(wù)部門對于提升商場的租金水平還是保證商場的經(jīng)營利潤都面臨一個非常尷尬的處境。

對于好一點的租賃企業(yè)，還有統(tǒng)一收銀這樣一個說法。目的無非是兩個：一方面想了解商戶的銷售水平，總體上掌握以下商戶的經(jīng)營狀況；另一方面給顧客一種感覺：這個商場很正規(guī)，購物又多了一層保障，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，商戶不予解決，商場有責(zé)任和義務(wù)幫助處理。

隨之而來的弊端：一方面，統(tǒng)一收銀不能全部掌握商戶真實的銷售。因為現(xiàn)在的支付手段多種多樣，商場的防控措施又十分有限；另一方面，商戶對于商場了解自己的銷售情況，本身有一種抵觸情緒，不大可能把自己真實的銷售數(shù)據(jù)告訴商場。理由一方面是怕商場一旦得到真實的銷售數(shù)據(jù)會對銷售好的商戶或品類進行漲租或者進行展位位置上的調(diào)整，這樣自己的利益將會受到傷害；另一方面商戶隱藏自己真實銷售，其目的是跟商場爭取一個較為優(yōu)惠的租金政策。當(dāng)然這其中不排除人為因素導(dǎo)致的租金政策不公平，商戶糾結(jié)自己的不公正待遇，進而拒絕交租，商戶串聯(lián)，聯(lián)合抗租，給商場的經(jīng)營管理帶來負面的影響。作為商場的管理者面對這種情況的手段無非就是分化瓦解，對于商戶給予租金上的讓步或者其他政策上的扶持，長此以往商戶的心中就形成這樣的想法：只要我鬧事商場就得給我政策。結(jié)果是商場越來越失去話語權(quán)與主動權(quán)，看似非常強勢的商場對于商戶的管理往往是一而再、再而三的讓步，尤其是出租率不好的商場，情況尤其嚴重，明明是經(jīng)營良好，掙錢的商戶也跟商場提條件，要政策。

2 業(yè)務(wù)管理手段

在品牌引進方面，堅持進場環(huán)節(jié)加強資質(zhì)管理，對于不合規(guī)或品牌價值不高的經(jīng)銷商慎重引進。這樣在最初的環(huán)節(jié)把好關(guān)，后期在經(jīng)營過程中會減少許多麻煩，如減少顧客投訴現(xiàn)象的發(fā)生，商品售后問題，媒體的負面報道等。即使是不能完全杜絕，最起碼能夠減少這類負面現(xiàn)象的發(fā)生，一個經(jīng)銷商的負面曝光對于整個商場的品牌價值都是巨大的傷害。

3 租賃企業(yè)財務(wù)價值

信息化時代對于數(shù)據(jù)的及時性要求越來越嚴苛，尤其是對于瞬息萬變的商業(yè)企業(yè)，數(shù)據(jù)的及時性顯得尤其重要。租賃企業(yè)的數(shù)據(jù)要做到隨時隨地，不同緯度、不同口徑的對比，為商場決策層提供及時有效的商業(yè)信息。在軟件技術(shù)十分發(fā)達的時代，這些問題看起來都不是問題，在實際工作中其實不然。任何一個軟件都有它獨到的優(yōu)勢，又不可避免的有它本身設(shè)計的先天不足。如何熟練使用軟件，快速取得自己想要的數(shù)據(jù)信息看似一件簡單的事情，其實在數(shù)據(jù)的收集與整理體現(xiàn)財務(wù)人員日常工作的基本功。另外，財務(wù)數(shù)據(jù)不僅僅是給財務(wù)人員自己看的，有的時候商場管理層更加需要財務(wù)數(shù)據(jù)的支持來做管理決策，不是所有的管理人員都具備一定的財務(wù)知識，如何將財務(wù)數(shù)字轉(zhuǎn)換成業(yè)務(wù)語言，是困擾許多企業(yè)財務(wù)人員和管理人員的一個難題。一方面財務(wù)人員不知道業(yè)務(wù)人員、管理人員要什么，另一方面管理人員不理解數(shù)字的構(gòu)成與數(shù)字背后隱藏的含義。結(jié)果是財務(wù)人員累夠嗆，管理人員急夠嗆。真正一個有價值的財務(wù)人員是如何將財務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成需要者能夠理解和使用的表格、圖形。財務(wù)報表的實用性不僅對于決策者有價值，還要對使用者有價值，簡單、通俗的財務(wù)數(shù)據(jù)才是使用者喜歡的財務(wù)人員。只有被需要才有存在感，財務(wù)人員的價值才能體現(xiàn)。

做到以上只能說是一個核算型財務(wù)人員，尤其是大數(shù)據(jù)來臨的時代，有些數(shù)據(jù)可以通過數(shù)據(jù)庫直接抓取，商場管理人員只要稍微有一些數(shù)據(jù)分析能力就能做到。如何通過數(shù)據(jù)看清問題的實質(zhì)，商場未來的走勢，以及商場應(yīng)該采取何種手段、應(yīng)對措施才是一個合格的管理型財務(wù)人員，至少要為商場管理層提供財務(wù)人員的專業(yè)意見。

如何通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題的實質(zhì)呢？

首先，要動起來，不能總坐在辦公室里。找時間多巡場，看看商場內(nèi)的人流量，各展位的進店顧客數(shù)量，各展位的展位布置，營業(yè)員的工作狀態(tài)及精神面貌等，這些都是決定一個展位銷售好與壞的決定因素。這些不是坐在辦公室就能知道的，也不是任何系統(tǒng)、任何軟件能夠解決的問題，這些必須靠財務(wù)人員動起來，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場的問題，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時提交巡場報告。將巡場過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題及時反饋給領(lǐng)導(dǎo)。及時發(fā)現(xiàn)問題，小的問題及時解決，現(xiàn)場糾偏，不要啥事都匯報給領(lǐng)導(dǎo)，自己解決不掉的問題才能向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋，自己能力可以解決的問題直接處理，將各種問題及時消滅掉。

其次，數(shù)據(jù)的整理分析能力。任何軟件、系統(tǒng)，邏輯思維及數(shù)據(jù)分析都是事先設(shè)計好的。對于數(shù)據(jù)的整理分析則是財務(wù)人員的工作。同樣的數(shù)據(jù)，不同人能夠給出不同的分析報告，甚至是截然相反的結(jié)論。如何通過自己的思維、判斷找到系統(tǒng)中的假數(shù)據(jù)、垃圾數(shù)據(jù)，這是需要非常強的邏輯思維能力、數(shù)據(jù)整理能力及行業(yè)工作經(jīng)驗，這就是所謂的通過現(xiàn)象看本質(zhì)。

舉例說明一下，某一經(jīng)銷商日常銷售非常不理想，可是一到活動期的銷售非常高，而日常巡場中發(fā)現(xiàn)該展位內(nèi)顧客又非常多。這就是一種非常不正常的現(xiàn)象，要引起高度的重視。日常巡場發(fā)現(xiàn)展位內(nèi)顧客非常多，而成交金額又非常低，說明展位私收銀現(xiàn)象嚴重。經(jīng)銷商平時私收銀目的：無非是不想讓商場知道自己展位的真實銷售，期望商場給予政策上的扶持，包括租金政策上的優(yōu)惠，活動期企劃資源的傾斜等?；顒悠阡N售非常之高，說明該展位通過活動期的銷售騙取商場的企劃禮品。這種行為，一方面對于商場資源造成極大的浪費，另一方面由于數(shù)據(jù)的不真實，容易對商場的經(jīng)營及各項政策的制定及調(diào)整產(chǎn)生極大的偏差。這種情況不是任何系統(tǒng)、軟件能夠解決掉的，必須通過財務(wù)人員日常工作中的巡場及多年的行業(yè)經(jīng)驗來做出自己的判斷。

最后，財務(wù)職業(yè)道德第一條：誠實守信。財務(wù)人員經(jīng)常面臨一個尷尬的問題：企業(yè)的業(yè)務(wù)人員包括一部分管理人員既希望看到真實的數(shù)據(jù)，又害怕看到真實的數(shù)據(jù)。因為畢竟涉及各部門的績效考核及排名。當(dāng)數(shù)據(jù)確實完成得漂亮還好，當(dāng)數(shù)據(jù)完成得不理想，一定想辦法將各項數(shù)據(jù)至少表面上過得去，涉及領(lǐng)導(dǎo)的臉面與考核，數(shù)據(jù)完成的好，希望財務(wù)人員給予錦上添花，完成的不好希望財務(wù)人員通過各種手段將數(shù)據(jù)做得盡量過得去。所以指望企業(yè)管理者與財務(wù)人員一樣始終保持一個客觀公正的態(tài)度，的確很難。這樣造成財務(wù)人員經(jīng)常在一個單位充當(dāng)費力不討好的角色，時間長了，財務(wù)人員為了自身的利益，心態(tài)無法不發(fā)生變化，產(chǎn)生這樣或那樣的想法，最后一些意志不堅定的財務(wù)人員逐漸會失去自身工作的準則與底線。要求財務(wù)人員，尤其是管理崗位的財務(wù)人員經(jīng)常加強自身及下屬的職業(yè)道德教育，要做到“常在河邊走就是不濕鞋”。只有做到客觀公正，財務(wù)人員在一個團隊才有話語權(quán)，取得話語權(quán)才有可能將自己的想法、思路落實到企業(yè)管理中，最后體現(xiàn)財務(wù)人員自身的價值——不做賬房先生，做老板事業(yè)的合作伙伴。

4 結(jié)語

隨著近些年我國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展和完善，科學(xué)高效的財務(wù)管理已是企業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展的有力保障。因此，租賃企業(yè)通過提高認識并結(jié)合自身實際建立一套完善的財務(wù)管理體系來提高市場競爭能力是當(dāng)前一項重要任務(wù)，同時也是租賃企業(yè)進行可持續(xù)發(fā)展的有效保障。

參考文獻

[1] 侯禹辛.ZH公司對A公司進行融資租賃的財務(wù)風(fēng)險研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2015.

[2] 夏斌斌.價值鏈視角下融資租賃企業(yè)稅務(wù)籌劃研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2015.