李伯秦

摘 要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、居民收入水平逐漸提高、城鎮(zhèn)化進(jìn)度加快，政府陸續(xù)出臺(tái)政策，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了全新的生機(jī)。自20世紀(jì)80年代我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)初具規(guī)模開(kāi)始，經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，不但在產(chǎn)業(yè)規(guī)模方面有很大提高，行業(yè)的內(nèi)涵也得到重新的定義，在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金方面存在融資渠道狹窄、融資方式單一等問(wèn)題，已對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展形成了困擾。目前，在國(guó)內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大部分資金鏈的源頭均為預(yù)收房款和銀行貸款。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；融資渠道

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）29-0126-02

目前，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較少，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。特別是當(dāng)房企主要獲取資金方式為銀行貸款時(shí)，原則上會(huì)以與之相關(guān)的房地產(chǎn)作為貸款抵押物。這是一種可能進(jìn)一步增加風(fēng)險(xiǎn)的融資行為：當(dāng)房?jī)r(jià)價(jià)格偏高時(shí)，房企的賬面資產(chǎn)價(jià)值較高，因而還款能力較強(qiáng)；銀行的資產(chǎn)負(fù)債組合中的價(jià)值也就變大了，也就更有能力、更希望借款給房企。在此過(guò)程中，尤其開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款兩項(xiàng)，導(dǎo)致信貸膨脹的可能性非常大，將會(huì)使越來(lái)越多的資金和資源繼續(xù)涌入房地產(chǎn)業(yè)。然而一旦房市遇冷，以上的邏輯關(guān)系將逆行而引發(fā)惡性循環(huán)，特別在我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將帶來(lái)影響巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題及原因分析

隨著國(guó)家金融調(diào)控政策和宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺(tái)，與之相關(guān)的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.融資渠道太單一。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金一半以上是直接或者間接來(lái)自于各大商業(yè)銀行。然面只有相當(dāng)少部分的房企持有達(dá)到銀行貸款最低要求的自有資金，自有資金不超過(guò)20%的中小房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)很高比例。這樣高負(fù)債的企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，大大增加了中小型房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的健康發(fā)展形成了阻礙。

2.忽視了企業(yè)本身資金的累積。房地產(chǎn)作為近年社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)行業(yè)，其熱度持續(xù)上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多機(jī)遇及挑戰(zhàn)。然而，由于民間資本、海外資金的大肆“入侵”，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度加大，也導(dǎo)致越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴來(lái)自商業(yè)銀行貸款去占領(lǐng)市場(chǎng)以及發(fā)展企業(yè)，不加思考擴(kuò)張企業(yè)和盲目性投資開(kāi)發(fā)，從而忽視了企業(yè)自身資金的累積和核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)。

3.多層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)金融體系缺失，以及與之相關(guān)的金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。對(duì)房地產(chǎn)體系來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)階段還缺乏形成房地產(chǎn)金融體系的條件，缺少構(gòu)成房地產(chǎn)金融關(guān)鍵組成部分，例如抵押貸款、擔(dān)保、投資以及保障等相關(guān)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融衍生投資理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)顯然是一種積極探索，然而由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控，以及銀行信貸對(duì)房企采取銀根緊縮的態(tài)度，一定程度上致使多數(shù)房企資金鏈供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)資金運(yùn)行效率偏低。

4.相關(guān)的法律制度體系不完善，與之相關(guān)金融市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制一定程度缺乏合理性和有效性，相關(guān)政策法規(guī)不健全，房地產(chǎn)金融等方面的法律法規(guī)尚未形成行之有效的制度。目前在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面的法規(guī)制定比較遲緩，相比較房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō)，除了有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定在商業(yè)銀行法中有涉及外，目前有關(guān)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)還未成立，與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)制度也有待于制定。

5.缺乏長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，短視行為比較多，大部分企業(yè)處于走一步看一步的狀態(tài)，或者處于一種等待市場(chǎng)反應(yīng)的狀態(tài)中，而不是跟理論分析和實(shí)踐調(diào)查去預(yù)判市場(chǎng)。什么都靠以前的經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人感覺(jué)，缺乏科學(xué)的理論分析和客觀的實(shí)踐調(diào)查，這種現(xiàn)狀廣泛存在中小心企業(yè)中。再者不注重企業(yè)品牌的建設(shè)，給人造成低端和廉價(jià)感覺(jué)。而且開(kāi)發(fā)比較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)，難以讓消費(fèi)者信任，難以形成客戶忠誠(chéng)度。總是過(guò)分重視政策相對(duì)于人才的吸收和培養(yǎng)。由于以往政策、法規(guī)的不健全，部分企業(yè)靠采取一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段或者打政策擦邊球方式的獲取不菲利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和制度愈發(fā)完善，存在這些行為和問(wèn)題企業(yè)的發(fā)展開(kāi)始紛紛陷入困境。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題的對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，改善房地產(chǎn)融資渠道不暢和單一的局面成為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的客觀需要，有必要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行改善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首要任務(wù)是促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，其中包括房地產(chǎn)投資信托制度的建設(shè)、公司債券等。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到金融市場(chǎng)創(chuàng)新，在筆者看來(lái)，我國(guó)房企可以考慮學(xué)習(xí)或者借鑒其他國(guó)家類似企業(yè)在這方面比較典型以及成功的做法，其中包括企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托、發(fā)行企業(yè)債券、個(gè)人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地產(chǎn)銷售期權(quán)

定義上的房地產(chǎn)銷售期權(quán)，是把金融風(fēng)險(xiǎn)工具的概念引進(jìn)到地產(chǎn)交易行業(yè)中來(lái)，屬于一種買(mǎi)方期權(quán)。這種房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式在國(guó)外非常常見(jiàn)，大部分是用這種方法的都是大環(huán)境不景氣，尤其是對(duì)于價(jià)格較高的較長(zhǎng)銷售周期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)銷售期權(quán)的交易的發(fā)生，顯然對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講是雙贏的。第一，對(duì)于買(mǎi)方，這種支付方式間接的降低了支付門(mén)檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費(fèi)者提前享受，增加了消費(fèi)者的心理滿意度；與此同時(shí)，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉(zhuǎn)讓，使持有者可以直接獲得收益，且降低了風(fēng)險(xiǎn)。第二，對(duì)于賣(mài)方房企來(lái)說(shuō)，可以把庫(kù)存中存在銷售困難的積壓品快速清空，使資金回籠，完成資金循環(huán)，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率更高效。相對(duì)較低的購(gòu)房門(mén)檻與信托收益的多重優(yōu)惠，讓房地產(chǎn)融資可能性進(jìn)一步增大，不失為一種可行性較大的融資方式。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要指信托投資公司使用資金信托方式集中兩個(gè)或多個(gè)委托人的自有資金，按照委托人的意愿，以個(gè)人的名義，為受益人利益或其他特殊目的，處理和運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金的活動(dòng)。

房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)相結(jié)合一種產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)提供了充裕的資金。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，包括了資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)投資。例如，通過(guò)股權(quán)融資、銀行貸款以及交易等方法融資；或階段性購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)，然后以出售的方式籌集資金。與其他融資工具相比，信托的宏觀環(huán)境要寬松得多。

3.合作開(kāi)發(fā)

合作開(kāi)發(fā)是一種指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商相互合作從而一起對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的方法。一定程度上的合作開(kāi)發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)走向一條可持續(xù)發(fā)展的道路。房企開(kāi)發(fā)商中采取出售完就離開(kāi)經(jīng)營(yíng)策略的占到絕大部分，很少或者根本不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃或者長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展，所以，經(jīng)常出現(xiàn)的場(chǎng)面是開(kāi)發(fā)商未撤場(chǎng)時(shí)銷售狀況如火如荼，一旦離開(kāi)，商業(yè)地產(chǎn)的商鋪就人走茶涼。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商如果采取合作開(kāi)發(fā)的策略，一定程度上能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)期間目標(biāo)與長(zhǎng)期規(guī)劃目標(biāo)的一致性，可以減少出現(xiàn)以上情況。

4.買(mǎi)殼上市融資。

上市融資是多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最渴望的融資方式，由于政策上的某些因素制約大部分房企選擇這條融資渠道。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有房企中大約有60家左右的房地產(chǎn)企業(yè)成功在證券市場(chǎng)上市融資，而我國(guó)所有注冊(cè)在案的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)2萬(wàn)多家，相比于證券市場(chǎng)上1 400 多家上市企業(yè)，只占4%左右。換而言之，與大型房企相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)想走上市融資的道路仍舊十分艱難。

借殼上市指非上市公司通過(guò)正常途徑的收購(gòu)，或者其他方式例如股權(quán)交換等方式控股上市公司，使企業(yè)獲得上市企業(yè)地位，之后采取反向收購(gòu)的手段，向所收購(gòu)或控股上市公司注入自有企業(yè)的優(yōu)良業(yè)務(wù)與資產(chǎn)。與直接獲取上市資格相比，買(mǎi)殼上市或借殼上市不論從難易程度和流程的煩瑣程度，都大幅度降低，更加適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。

5.金融資源整合

金融資源整合是指憑借投資管理公司相關(guān)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫房地產(chǎn)公司提供一個(gè)良好的融資平臺(tái)。就大部分情況而言，這種方法應(yīng)該屬于間接融資。一般大部分投資管理公司會(huì)選擇在項(xiàng)目確定后和項(xiàng)目的成熟期前采取這種提供資金支持方式。這種方式好處在于，可以合理及適度優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，且在不增添項(xiàng)目負(fù)債的情況下。實(shí)現(xiàn)這一方式將十分有利于中小房企的快速擴(kuò)張，而且這種方式比較靈活，適用性較強(qiáng)。

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