劉敏

[摘要]與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營有其自身獨有的特點，例如投資大和周期性長等，這也在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在著大量的風(fēng)險，面對這些風(fēng)險，如何采取有效措施，降低風(fēng)險帶來的危害是我們必須要考慮的問題。本文系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險及規(guī)避對策，旨在進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風(fēng)險；規(guī)避 文章編號：2095-4085（2017）02-0088-02

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產(chǎn)生活帶來了翻天覆地的變化。但我們也應(yīng)當(dāng)充分意識到，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中仍然存在一些風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資難以達(dá)到投資者預(yù)期的效果。進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險，并進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)避，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險

（1）政策風(fēng)險。毋庸置疑，每一項政策的出臺都有其積極意義。但從房地產(chǎn)商角度來說，政策的出臺可能存在一定的風(fēng)險，而這種風(fēng)險往往是全局性的，關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的還有治安風(fēng)氣。社會治安與每一個人息息相關(guān)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯(lián)系，只有社會治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產(chǎn)才能夠得到發(fā)展。

（2）市場風(fēng)險。市場并不是一成不變的，其供求關(guān)系會不斷發(fā)生變化，這種變化往往會對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產(chǎn)價格就會持續(xù)下降，反之，房產(chǎn)價格則會不斷上升。不僅如此，與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其資金流動性相對較差，這也在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的難度，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)處于不利地位，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。

（3）經(jīng)營性風(fēng)險。作為一個企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)在日常的經(jīng)營管理活動中，難免會因為對于市場環(huán)境考慮不周導(dǎo)致其經(jīng)營不善等現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)投資商在選擇投資類型時，每一個選擇對其都具有不確定性，而一旦做出了錯誤的選擇，對房地產(chǎn)經(jīng)營者來說，往往是毀滅性的打擊。

2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險規(guī)避

（1）精準(zhǔn)的預(yù)測風(fēng)險。在投資前，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對投資后可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行全面的預(yù)測，并在此基礎(chǔ)上提出切實可行的對策，以應(yīng)對風(fēng)險的到來。風(fēng)險的預(yù)測可以通過市場調(diào)查和市場研究等途徑實現(xiàn)，只有這樣，才能夠做出更為科學(xué)和詳細(xì)的決策，為房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營保駕護(hù)航。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者還應(yīng)當(dāng)對國家或政府可能出臺的政策進(jìn)行預(yù)測，這是實現(xiàn)更好決策的前提和基礎(chǔ)，是在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中能夠獲得政府支持的最有效保證。

（2）強有力的風(fēng)險控制。在選擇項目和投資方式時，選擇那些風(fēng)險較小的項目，可以避免出現(xiàn)投資結(jié)果偏離投資目的現(xiàn)象的發(fā)生，保障投資小。對于那些風(fēng)險太大的想法，提示其成功后可能會為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益，筆者建議相關(guān)決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風(fēng)險的最好辦法，雖然放棄了利潤，但也有效避免了更大損失的出現(xiàn)。

（3）多種方式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)在作出決策時都會面臨各種各樣可能發(fā)生的風(fēng)險，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。常見的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式包括以下三種：首先，運用保險的方式實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在決策之前，開發(fā)商可以預(yù)測可能發(fā)生的經(jīng)濟風(fēng)險，隨后與保險公司進(jìn)行有效的溝通與交流，購買與自身實際情況相適應(yīng)的房地產(chǎn)保險。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質(zhì)來說，購買保險的方式就是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司；其次，運用契約合同的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險。該種方式是與保險轉(zhuǎn)移相對應(yīng)而存在的，其通過將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁非保險業(yè)務(wù)的其他人來降低自身損失的方式；再次，運用財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移來實現(xiàn)風(fēng)險規(guī)避。在實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)之前，開發(fā)與經(jīng)營者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)嫁給他人；最后，盡可能地分散風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者所面臨的風(fēng)險往往是巨大的，而如果將這些風(fēng)險分散，則可以有效降低風(fēng)險發(fā)生時企業(yè)面臨的巨大經(jīng)濟損失。所謂的風(fēng)險分散是指在投資活動中，避免出現(xiàn)一籃子雞蛋的現(xiàn)象，可以既開發(fā)住宅又開發(fā)寫字樓，實現(xiàn)多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營，這種做法一方面可以實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。

3結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險可以說是非常巨大，面對可能發(fā)生的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)學(xué)會風(fēng)險轉(zhuǎn)移，通過購買保險、與非保險人進(jìn)行合作等方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。