崔璐+郝建新

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要貢獻(xiàn)，基于它的重要性，政府以宏觀調(diào)控目標(biāo)為指導(dǎo)，運(yùn)用多項(xiàng)具體政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)。為促進(jìn)政策更好地發(fā)揮效用，文章選取2007-2015年的季度數(shù)據(jù)，利用格蘭杰因果分析進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，探究政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的影響。結(jié)果表明：宏觀調(diào)控中，稅收政策的影響力度最大，土地政策次之。金融政策相對(duì)來(lái)說(shuō)影響力度最弱，更偏向于長(zhǎng)期影響。本文據(jù)此提出了三方面的政策建議：進(jìn)一步完善稅收政策；合理規(guī)劃土地供應(yīng)；加強(qiáng)金融監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；市場(chǎng)規(guī)模；實(shí)證分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009 — 2234（2017）04 — 0077 — 03

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度擴(kuò)張致使市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致投資過(guò)度集中，房?jī)r(jià)迅速攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2000年的4984.05億元增長(zhǎng)到2015年的95978.85億元，15年間增長(zhǎng)了近20倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為21.79%。從政府的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建立在滿足人民生活需求的基礎(chǔ)上。當(dāng)市場(chǎng)規(guī)模的過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，政府需要采取措施加以限制，消解投資過(guò)熱的現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)水平回落到合理區(qū)間。本文從政策作用機(jī)制角度出發(fā)，分析我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的調(diào)控影響，根據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模因素的文獻(xiàn)綜述

目前對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模因素的研究主要側(cè)重房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與城市化的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系等方面。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展因素方面，龍奮杰、吳公樑（2003）利用我國(guó)31個(gè)大中城市2000年末的數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產(chǎn)投資的人口因素中暫住人口對(duì)房地產(chǎn)投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策機(jī)制等三方面的驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行主成分回歸分析，證實(shí)人口發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資存在顯著的驅(qū)動(dòng)作用〔2〕。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的兩種效應(yīng)對(duì)城市化水平影響，并通過(guò)一般均衡模型證實(shí)了房地產(chǎn)投資與城市化的正相關(guān)關(guān)系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：全國(guó)層面上，其他影響因素一定時(shí)，空間城市化和資本城市化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響遠(yuǎn)大于人口城市化〔4〕。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國(guó)31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，證明全國(guó)及區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資能夠引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國(guó)31個(gè)省市財(cái)政支出、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證，研究表明房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有明顯的促進(jìn)作用〔6〕。

根據(jù)以上研究結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的發(fā)展受多重因素的影響。而從我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境來(lái)說(shuō)，政府宏觀調(diào)控不可忽視。要全面總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的影響因素，則需要結(jié)合對(duì)政府宏觀調(diào)控作用的分析。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模主要政策作用機(jī)制

政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張時(shí)，主要運(yùn)用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調(diào)節(jié)相關(guān)的市場(chǎng)需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業(yè)的投資發(fā)展速度維持在合理程度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品及價(jià)格能夠貼合民生需求。

在市場(chǎng)需求狀況中，購(gòu)房者的需求受信貸稅率等政策調(diào)控的影響。政府可以通過(guò)金融政策對(duì)個(gè)人住房貸款的投放量和額度進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的回籠資金量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。在稅收政策方面，政府通過(guò)實(shí)行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機(jī)性需求。購(gòu)房者消費(fèi)資金是房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)資金的重要來(lái)源，通過(guò)政策調(diào)節(jié)購(gòu)房者需求，可以起到控制房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的作用。

在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度囤積土地，政府通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)量、用地途徑，抑制土地儲(chǔ)備過(guò)熱。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)通過(guò)兼并重組來(lái)擴(kuò)充土地占有量，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張。針對(duì)這種情況，政府通過(guò)制定并購(gòu)重組規(guī)范來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)行為，合理分配土地資源。

在資金融通渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要來(lái)自銀行貸款。一方面，政府運(yùn)用信貸政策調(diào)整銀行貸款利率、額度，調(diào)節(jié)整體融資環(huán)境，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模合理化，防止資本過(guò)于集聚在房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，加強(qiáng)對(duì)融資來(lái)源的監(jiān)管，限制非法渠道的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)融資范圍，保證調(diào)控政策的實(shí)施效果。

四、多重政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的實(shí)證分析

結(jié)合上文，我國(guó)政府為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、資源配置效率提高的宏觀調(diào)控目標(biāo)，運(yùn)用了稅收、土地、金融等主要政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)性調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的合理發(fā)展。接下來(lái)對(duì)政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的效果進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）變量數(shù)據(jù)的選取及單位根檢驗(yàn)

本文收集了2007年到2015年的全國(guó)性季度數(shù)據(jù)，原始數(shù)據(jù)均源自中國(guó)建設(shè)銀行網(wǎng)站以及中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。本文采用Eviews 8.0來(lái)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)〔8〕。

政策方面，房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整選取全國(guó)房產(chǎn)稅收入（簡(jiǎn)稱PTR）進(jìn)行表示；土地政策選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積（簡(jiǎn)稱LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長(zhǎng)期貸款利率（簡(jiǎn)稱LIR）作為變量。本文選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成額（簡(jiǎn)稱RI）代表房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，進(jìn)行分析。

為了消除變量數(shù)據(jù)的異方差性，變量中的比率指標(biāo)均乘以100，再對(duì)所有變量取自然對(duì)數(shù)，增加數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，接下來(lái)的模型論證均采用經(jīng)對(duì)數(shù)處理后的數(shù)據(jù)。

采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)4個(gè)變量展開(kāi)單位根檢驗(yàn)，判斷各時(shí)間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)得知，4個(gè)變量均為一階單整的數(shù)據(jù)，可以假設(shè)變量之間存在協(xié)整關(guān)系，接下來(lái)對(duì)這些變量展開(kāi)協(xié)整性檢驗(yàn)。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

本模型的構(gòu)建涉及到4個(gè)變量，因此采用Johansen檢驗(yàn)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

根據(jù)表2內(nèi)容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個(gè)變量之間存在著2個(gè)協(xié)整關(guān)系，這說(shuō)明了房產(chǎn)稅收入、土地購(gòu)置量、中長(zhǎng)期貸款利率與房地產(chǎn)投資額之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

將變量在檢驗(yàn)中的協(xié)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，可以得到如下方程式：

方程式體現(xiàn)了變量間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即房產(chǎn)稅收入和土地購(gòu)置量對(duì)房地產(chǎn)投資額產(chǎn)生正效應(yīng)，而中長(zhǎng)期貸款利率則對(duì)房地產(chǎn)投資額起負(fù)效應(yīng)。并且根據(jù)方程，房產(chǎn)稅收入對(duì)房地產(chǎn)投資額的助推作用即影響系數(shù)最大，土地購(gòu)置量次之，中長(zhǎng)期貸款利率的影響作用最小。

（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)

結(jié)合單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，4項(xiàng)變量指標(biāo)均為一階單整時(shí)間序列，并存在協(xié)整關(guān)系，因此進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗(yàn)結(jié)果如下文。

據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果的F統(tǒng)計(jì)量和P值，對(duì)于PTR，僅在滯后1期時(shí)，PTR是RI的格蘭杰原因；對(duì)于LPQ，在滯后1-4期時(shí)，LPQ是RI的格蘭杰原因；對(duì)于LIR，僅在滯后4期時(shí)，LIR是RI的格蘭杰原因。

也就是說(shuō)，在相對(duì)較短的時(shí)期里（滯后1季），上一季房產(chǎn)稅收入與土地購(gòu)置量是影響當(dāng)季房地產(chǎn)投資發(fā)展的因素；在相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)（滯后4季），房產(chǎn)稅收入、土地購(gòu)置量、中長(zhǎng)期利率三者與房地產(chǎn)投資額之間存在著顯著的影響。結(jié)合上文的協(xié)整方程式，從長(zhǎng)期來(lái)看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，并且政府在信貸等金融方面的調(diào)控會(huì)抑制房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展，而短期來(lái)看，政府在稅收、土地方面的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的效用更為顯著。

五、政策建議

實(shí)證表明，政府宏觀調(diào)控能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模起到相應(yīng)的調(diào)節(jié)作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)一定的調(diào)控效果，也存在著長(zhǎng)期效應(yīng)；而結(jié)合金融政策，可以長(zhǎng)時(shí)間的維護(hù)政策目標(biāo)，起到理想的政策效果。

由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調(diào)控方面出發(fā)，提出以下政策建議：

第一，完善稅收政策，適當(dāng)調(diào)整稅收優(yōu)惠政策。政府在彌補(bǔ)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)空缺時(shí)，應(yīng)減輕流通環(huán)節(jié)征稅額度，促進(jìn)住房資源的合理流動(dòng)，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與存量周轉(zhuǎn)相結(jié)合，使市場(chǎng)規(guī)?？刂圃诤侠淼乃絻?nèi)。同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，若出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，政府應(yīng)適當(dāng)取消土地增值稅、個(gè)人所得稅等優(yōu)惠政策，減少投機(jī)行為產(chǎn)生的便利條件。

第二，合理規(guī)劃土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)土地的有效供給。政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)規(guī)劃，注意與城市規(guī)劃結(jié)合。合理供應(yīng)住房建設(shè)用地同時(shí)，根據(jù)住房市場(chǎng)的去庫(kù)存分化現(xiàn)象，進(jìn)行分類調(diào)控，結(jié)合現(xiàn)狀提升一二線城市土地供應(yīng)量，減少三四線城市土地供應(yīng)量。并根據(jù)當(dāng)?shù)毓┬锠顩r擴(kuò)大相應(yīng)住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，以最大限度的實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。

第三，靈活運(yùn)用利率杠桿，加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。政府應(yīng)加強(qiáng)銀行融資監(jiān)管力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目貸款按低中高檔類型住房進(jìn)行區(qū)分，對(duì)于中低檔住房實(shí)行利率優(yōu)惠政策，對(duì)高檔住房提高利率，并按情況擴(kuò)大差別力度。同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分類調(diào)控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調(diào)節(jié)的針對(duì)性。

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〔責(zé)任編輯：孫玉婷〕