郭定鴻

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅速進步與普及，一定程度上推動了投資性房地產(chǎn)準則的發(fā)展。新會計準則的制定，大大規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的會計處理行為，可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的高度重視和關注。本文主要針對投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理的影響展開深入的研究與分析，以供相關人士的借鑒。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計準則；會計處理；影響；研究

目前，投資性房地產(chǎn)準則是房地產(chǎn)管理工作的重中之重，占據(jù)著重要的社會地位，尤其對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理產(chǎn)生了極其深遠而持久的影響。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)領域中重要的投資經(jīng)營模式，對于房地產(chǎn)行業(yè)的良好運作具有極其非常重要的推動作用。要加大新會計準則在投資性房地產(chǎn)會計處理工作中的應用，并且擴大其影響范圍，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)領域的發(fā)展目標。

一、投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理概述

（一）投資性房地產(chǎn)的含義

主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商賺取并擴大租金和資本增值，為了獲取較多的經(jīng)濟利潤而進行的一種地產(chǎn)開發(fā)型活動，目的性和商業(yè)性比較明確，不斷實現(xiàn)利益最大化的開發(fā)目標。

（二）投資性房地產(chǎn)相關會計處理分析

1.確定環(huán)節(jié)

根據(jù)新會計準則的出臺，投資性房地產(chǎn)主要是為了獲取大量的經(jīng)濟租金，主要包括已經(jīng)出租出去的土地使用權和已經(jīng)出租的建筑物等。投資性房地產(chǎn)旨在通過投資市場的渠道來獲取相應的租金收入，并不重視在出租過程中贏取的額外效益或者利潤。判斷投資性房地產(chǎn)的方法，重點是要分析此類房地產(chǎn)是否為可出售的房地產(chǎn)，如果符合則可以認定為商品性房地產(chǎn)，根據(jù)制定的相關準則可以進行會計處理。

2.計量環(huán)節(jié)

初始計量和后續(xù)計量是計量環(huán)節(jié)的重要組成部分。其中，初始計量主要側重于成本計量的模式，而且要想充分獲取房地產(chǎn)的初始計量，可以通過外購和自行建造等方式，是比較可行的方法；而對于后續(xù)計量而言，要根據(jù)具體情況選擇成本計量模式和公允價值模式，而且模式的確定不能輕易進行變更。

二、投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理的影響分析

（一）成本模式和公允價值模式對投資型房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.新會計準則的出臺和頒布，針對自用房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)的區(qū)別做出了明確地規(guī)范和說明。具體要求成本模式和公允價值模式均可以對投資性房地產(chǎn)行業(yè)進行會計處理，對企業(yè)的資產(chǎn)結構產(chǎn)生了深遠的影響，從而將固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在整個資產(chǎn)中保持合理、適當?shù)谋戎怠?/p>

2.在新會計準則的制定中，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的評價主要是采用公允價值計量模式。市場環(huán)境的不斷發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)的市場價格也在普遍升溫?；诖?，如果房地產(chǎn)行業(yè)一直沿用公允價值模式，一定程度上會增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，有效提升了資產(chǎn)的凈值，進而推動房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的提升。

3.計量方式與所產(chǎn)生的利潤有著緊密的聯(lián)系，計量方式的不同，也會影響到所產(chǎn)生的利潤。其中，成本模式比較穩(wěn)定，主要是由于成本模式有著固定的會計時間，便于對成本費用進行預計和控制。在特殊的情況下，成本模式可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來廣闊的發(fā)展前景。

根據(jù)公允價值計量模式的影響進行分析，所得利潤的不確定性比較明顯，不用像成本計量模式進行折舊計提、累計攤銷，成本費用會隨著市場價格的變動而發(fā)生變動?；诜康禺a(chǎn)的發(fā)展前景來分析，房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，采用公允價值計量模式更有助于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，利潤空間更大。

（二）新會計準則對投資性房地產(chǎn)行業(yè)納稅的影響

1.獲取時納稅的影響

根據(jù)稅法來分析，并沒有過多對投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)來進行區(qū)分，而是將其轉化為固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)。同時，在會計處理中，對于本月所增加的固定資產(chǎn)不用進行折舊計量，因此固定資產(chǎn)在兩種計量模式下的賬面價值是相同的。

2.后續(xù)計量的納稅影響

（1）在成本計量模式中的后續(xù)計量方面，稅法和會計的不同之處就體現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷以及減值準備等。

（2）在公允價值計量模式的后續(xù)計量方面，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的計量標準就是去掉實際收入成本減去按稅法規(guī)定的抵扣金額。由此可見，針對計量方式的影響，房地產(chǎn)行業(yè)要進行納稅的調(diào)整和變更。

3.處置過程的納稅影響

稅法已經(jīng)明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的處置方式，在公允價值模式的計量下，應納稅的所得稅額就是由于處置收入減去歷史成本而產(chǎn)生的差價。但是在會計處理中，要將累計公允價值和已經(jīng)計入所有者權益的金額一并歸為處置資產(chǎn)的當期損益?；诖耍瑫嫼投惙ㄔ谔幹觅Y產(chǎn)的損益中具有較明顯的區(qū)別，因此要適當?shù)剡M行納稅調(diào)整。

通過上述的分析可以看出，兩種計量模式下當期所交納的稅額基本一致。其區(qū)別就在于，公允價值計量模式在會計處理的過程中會因其變動而發(fā)生變動，進而使投資性房地產(chǎn)的計稅基礎和賬面價值金額出現(xiàn)了較大的差異。針對資產(chǎn)的投資過程來分析，成本計量模式和公允價值計量模式具有相同的現(xiàn)金流量計算方式。

三、投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理影響的具體建議

（一）建立健全會計管理制度

投資性房地產(chǎn)行業(yè)要以新會計準則作為行業(yè)的指導，要充分結合國家出臺的相關法律法規(guī)來貫徹實施，并且要堅持實施求是，一切從實際出發(fā)的原則，進而建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的會計管理制度體系，要體現(xiàn)出一定的科學性、規(guī)范性以及合理性。對于制度建設的內(nèi)容，要加大對財務管理制度、物資采購制度、會計核算制度以及考核評價制度等方面的建設力度，而且會計管理制度要與投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和目標相互統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)。

（二）加大新會計準則的應用力度

1.要及時調(diào)整會計處理工作，不斷適用于新會計準則的發(fā)展需要。要適度改革以往傳統(tǒng)的會計編制制度，新會計準則中已經(jīng)明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的計量方式，建立起完善的企業(yè)會計制度體系。

2.新會計準則中的公允價值計量方式并不能有效地減緩稅收，但是更有利于資產(chǎn)的管理。加大新會計準則的執(zhí)行力度，對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說影響深遠。

3.房地產(chǎn)會計處理人員要加強對于新會計準則的學習，予以高度的重視，定期進行業(yè)務培訓與指導工作，從而不斷提升相關人員的崗位意識、專業(yè)水平以及技能涵養(yǎng)等，將新會計準則的工作落到實處。

（三）確保投資性房地產(chǎn)會計管理工作較高的經(jīng)濟利潤

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展進程中，經(jīng)濟效益與社會效益的提升是重要的管理保障。在新會計準則中，公允價值計量模式的運用，就是要將投資性房地產(chǎn)體現(xiàn)在企業(yè)的各個層面，進而不斷符合資產(chǎn)投資市場的發(fā)展需要。投資性房地產(chǎn)企業(yè)要在新會計準則的引領下開展房地產(chǎn)投資收益分析活動，擴大并增長資本投資運作效率和回報率。

（四）簡化投資性房地產(chǎn)準則的會計處理程序

在新會計準則中，對于符合條件的投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量工作。因此，對于效益的盈利或是虧損，都要及時反映在當期利潤中，進而在整體上把握好投資性房地產(chǎn)行業(yè)的投資效益情況。對于在投資性房地產(chǎn)準則中出現(xiàn)的相同問題，要進行統(tǒng)一、規(guī)劃地管理，降低企業(yè)會計處理工作的難度性與復雜性，強化信息的對比程度。

四、結束語

綜上所述，加強投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理影響的分析勢在必行，可以不斷順應投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐，提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭地位，在激烈的行業(yè)競爭中始終立于不敗之地，開拓房地產(chǎn)行業(yè)嶄新的發(fā)展空間。因此，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的建設任重而道遠，要善于抓住機遇，勇敢地迎接挑戰(zhàn)，不斷與時俱進、開拓創(chuàng)新。要嚴格遵守新會計準則的相關規(guī)定，科學合理地選擇科學合理的計量模式，以便于會計處理工作的正常進行。同時，投資性房地產(chǎn)企業(yè)要結合企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，綜合對比和考量，進一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求。

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（作者單位：中龍房地產(chǎn)有限公司）