王勝斌

我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度，是從1992年原建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》 （建房〔1992〕579號）開始逐步建立起來的。主要包括房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試制度、房地產(chǎn)估價師注冊執(zhí)業(yè)制度、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育制度、估價機構(gòu)資質(zhì)等級管理制度、信用檔案管理制度、房地產(chǎn)估價行業(yè)自律與政府監(jiān)管制度等?，F(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度在國企改革、房屋征收、課稅、司法鑒定、金融貸款抵押等領(lǐng)域，為促進房地產(chǎn)交易與市場競爭公平，維護房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定以及防止國有資產(chǎn)的流失，優(yōu)化資源配置，維護公共利益，保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益等方面，發(fā)揮了重要作用。

然而，經(jīng)過近20多年的運行，房地產(chǎn)估價制度雖然也在不斷地調(diào)整和完善，但與當(dāng)前快速變化的新形勢還是難以適應(yīng)，需要深化改革。

一、房地產(chǎn)估價制度深化改革的動因

1. 《資產(chǎn)評估法》的出臺，推動房地產(chǎn)估價制度必須改革

新出臺的《資產(chǎn)評估法》按照市場化改革方向，對現(xiàn)行的估價制度進行了重大突破。《資產(chǎn)評估法》去門檻、明責(zé)任，規(guī)范評估師和評估機構(gòu)的從業(yè)行為，降低評估機構(gòu)的運行成本，提高評估機構(gòu)運營效率。打開了限制評估機構(gòu)發(fā)展的桎梏，按照市場化規(guī)則，引領(lǐng)評估機構(gòu)及評估專業(yè)人員真正成為市場的主體?！顿Y產(chǎn)評估法》作為評估行業(yè)的基本法，其所做出的規(guī)定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產(chǎn)估價行業(yè)必須遵守?，F(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度與《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定有許多地方不一致，除《房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依法做出調(diào)整。

2.國家深化行政體制改革的政策，鞭策房地產(chǎn)估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發(fā)揮政府作用的改革方向，國務(wù)院堅持簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，努力營造大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的局面。分批次取消了資產(chǎn)評估師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險公估從業(yè)人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)估價的資格準(zhǔn)入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩(wěn)妥推進行業(yè)協(xié)會與行政機關(guān)脫鉤，厘清行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會的職能邊界，鼓勵行業(yè)協(xié)會參與制定相關(guān)立法、行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計等事務(wù)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在行業(yè)指南制定、行業(yè)人才培養(yǎng)、共性技術(shù)平臺建設(shè)、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產(chǎn)估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應(yīng)。

3.我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，形勢倒逼估價制度改革

在經(jīng)濟新常態(tài)下，國家經(jīng)濟進入中高速增長時期，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束。伴隨而來的是房地產(chǎn)評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產(chǎn)估價機構(gòu)5500家，注冊房地產(chǎn)估價師5.4萬人，估價從業(yè)人員近30萬人，房地產(chǎn)估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規(guī)則的退出機制。房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩，需要解決去產(chǎn)能問題。如果不進行改革，優(yōu)化評估產(chǎn)能，將可能會使評估行業(yè)成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現(xiàn)無序競爭的局面，危害行業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關(guān)于“工作經(jīng)歷”“相關(guān)學(xué)歷”的限制，使得應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生不能報考估價師，降低了應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)意愿，估價行業(yè)從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養(yǎng)高端人才，提高評估隊伍素質(zhì)。二是估價師沒有水平評價，專業(yè)水平無梯度顯示，降低了專業(yè)水平與服務(wù)機會的關(guān)聯(lián)性，難以在市場競爭中形成專業(yè)水平越高，獲取評估業(yè)務(wù)機會越多的良性競爭局面。三是估價機構(gòu)的資質(zhì)等級管理制度存在弊端。四是估價行業(yè)自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產(chǎn)估價服務(wù)局面沒有完全形成。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員準(zhǔn)入和退出制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！顿Y產(chǎn)評估法》出臺后，應(yīng)當(dāng)處理好普通法與特別法的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。

一是對于房地產(chǎn)評估，無論是法定業(yè)務(wù)還是非法定業(yè)務(wù)，估價人員都必須取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)都要由2名以上注冊房地產(chǎn)估價師承辦和簽署房地產(chǎn)估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內(nèi)部提前退休、下崗待業(yè)、符合政策的離崗創(chuàng)業(yè)人員，在估價師執(zhí)業(yè)注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規(guī)定過死。同時，要創(chuàng)造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業(yè)務(wù)，最大限度地激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，營造大眾創(chuàng)業(yè)局面；三是制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實行評估人員總量控制，根據(jù)社會需求，發(fā)展估價師隊伍。在此基礎(chǔ)上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準(zhǔn)入門檻。取消工作經(jīng)驗限制，將房地產(chǎn)估價師實踐經(jīng)驗后置考核。取消報考的相關(guān)專業(yè)條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設(shè)立出口，建立常態(tài)化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業(yè)道德不佳、專業(yè)能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產(chǎn)估價行業(yè)是小行業(yè)，卻是精英人的行業(yè)。即便如此，估價師之間的專業(yè)水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務(wù)水平和能力的優(yōu)劣，因而應(yīng)當(dāng)對估價師細分差異，梯度體現(xiàn)能力水平。細分標(biāo)準(zhǔn)為：通過相應(yīng)級別的繼續(xù)教育；發(fā)表專業(yè)文章，或進行估價專業(yè)課題研究；房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)經(jīng)驗?zāi)晗?；估價報告評審成績；執(zhí)業(yè)信用記錄；對估價職業(yè)特殊貢獻；經(jīng)由地方房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產(chǎn)估價師估價水平的深度評價，是房地產(chǎn)估價服務(wù)市場真正實現(xiàn)良性競爭，優(yōu)勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業(yè)協(xié)會完成，并將細分結(jié)果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業(yè)服務(wù)能力為導(dǎo)向，選擇評估機構(gòu)。

3.建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案制度

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)不再實行資質(zhì)核準(zhǔn)，而改為備案管理制度。這一規(guī)定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權(quán)、放管結(jié)合的改革方向。房地產(chǎn)評估機構(gòu)備案的要件，應(yīng)當(dāng)是滿足《資產(chǎn)評估法》第五、十五、十六、十七條規(guī)定要求。對于符合備案條件的，核發(fā)統(tǒng)一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構(gòu)具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產(chǎn)估價活動。當(dāng)下的關(guān)鍵，是處理好資質(zhì)核準(zhǔn)與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設(shè)綜合性評估機構(gòu)的備案時限問題。

4.規(guī)范以報告審核為核心的房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度

應(yīng)當(dāng)說，過去大多房地產(chǎn)評估機構(gòu)都已經(jīng)建立了質(zhì)量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質(zhì)。對被追訴而承擔(dān)法律責(zé)任的評估報告的出具過程研究發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導(dǎo)向，職責(zé)不清，主體責(zé)任不明確，沒有起到層層把關(guān)的作用。值得注意的是，《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》都把評估審核作為一項必經(jīng)的評估程序，評估機構(gòu)沒有履行評估報告審核，就已經(jīng)違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現(xiàn)問題，參與審核人員都將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度，厘清各控制層級的職責(zé)范圍，落實責(zé)任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產(chǎn)評估質(zhì)量控制的缺陷，可以由行業(yè)協(xié)會對評估機構(gòu)的質(zhì)量控制基本制度加以規(guī)范、指引，各機構(gòu)再結(jié)合本機構(gòu)實際，制定實施細則。

5.探索法定業(yè)務(wù)房地產(chǎn)評估報告?zhèn)浒钢贫?/p>

房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒福菍纼r機構(gòu)和估價師進行監(jiān)管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數(shù)量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構(gòu)的正常業(yè)務(wù)，既沒必要，也影響監(jiān)管效率。鑒于法定評估業(yè)務(wù)涉及對國有資產(chǎn)和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監(jiān)管，強制實施備案管理。對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)按照法定評估業(yè)務(wù)和非法定評估業(yè)務(wù)進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構(gòu)信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉(zhuǎn)變，營造公平誠信的市場環(huán)境。一方面，將評估機構(gòu)的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現(xiàn)出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的信用信息按優(yōu)劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發(fā)出明確信號，引導(dǎo)評估市場向有序競爭，優(yōu)勝劣汰方向發(fā)展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結(jié)果客觀公正，是評估行業(yè)存在的根本。而認定評估結(jié)果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止?fàn)幍淖饔?。?yīng)當(dāng)將這一制度推廣到所有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產(chǎn)評估的司法審判、行政處罰、糾紛調(diào)解中，應(yīng)當(dāng)以專家鑒定意見做為認定評估結(jié)果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據(jù)，避免以單一評估機構(gòu)的鑒定意見做為標(biāo)準(zhǔn)，去評判另一評估結(jié)果對錯這一證據(jù)采信上的不公正現(xiàn)象。

8.設(shè)立房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會省級常設(shè)機構(gòu)

目前，各級行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會脫鉤工作已經(jīng)基本完成，行政機關(guān)不能再對行業(yè)協(xié)會的工作一手包辦。行業(yè)協(xié)會必須在不增加會員負擔(dān)的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責(zé)。由于今后將以綜合性評估機構(gòu)為市場主體，設(shè)區(qū)市一級專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不會很多，協(xié)會在設(shè)區(qū)市一級組建，在人員和經(jīng)費上都有困難。按照《資產(chǎn)評估法》相關(guān)要求，估價行業(yè)協(xié)會被賦予的職責(zé)很多，任務(wù)繁重，很難由設(shè)區(qū)市一級組建的協(xié)會完成。因此，協(xié)會設(shè)立的層級應(yīng)當(dāng)上移到省，成立省級常設(shè)機構(gòu)。由于會費可以集中使用，有條件設(shè)立專職人員，具體從事協(xié)會的工作，其工作經(jīng)費能夠得到保障。

房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)和有關(guān)評估行業(yè)協(xié)會建立溝通協(xié)作和信息共享機制，根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，對不同專業(yè)評估準(zhǔn)則的交叉性條款中不一致的地方，進行統(tǒng)一規(guī)定。對執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息實現(xiàn)共享，促進評估全行業(yè)協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

9.構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺

《資產(chǎn)評估法》是從經(jīng)濟鑒證的角度規(guī)范資產(chǎn)評估行為的。它要求評估機構(gòu)和估價師必須對評估資料進行核查驗證，確保評估資料的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。這是一項很高、很嚴厲的要求，目前還缺乏操作的客觀條件，也沒有法律保障。即便是估價師再勤勉盡責(zé)，也難以保證不出紕漏。評估機構(gòu)和估價師因此而面臨著很大的法律風(fēng)險。為此，評估行業(yè)監(jiān)管部門或者是行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)建立一個權(quán)威的房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺，采集、整理、分析房地產(chǎn)評估所需的數(shù)據(jù)和參數(shù)，向房地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價師開放服務(wù)，提供權(quán)威支撐。從而盡可能縮小評估資料相關(guān)工作范圍，減輕核查驗證的壓力。應(yīng)當(dāng)說，這是保障評估機構(gòu)和估價師依法開展業(yè)務(wù)，維護其合法權(quán)益的一個重要舉措。構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺面臨不少困難，如信息采集渠道、手段的確立及法律支撐，如何既要確保評估資料的真實、準(zhǔn)確和完整，又要不侵害信息相關(guān)人的隱私權(quán)和商業(yè)秘密等。這些問題，都需要在構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺的過程中研究解決。

10.強化政府監(jiān)管職能，努力創(chuàng)建公平的市場競爭機制

一是進一步落實房地產(chǎn)價格評估制度；二是強化事中事后執(zhí)法檢查監(jiān)督；三是完善監(jiān)管成果公示和聯(lián)合獎懲制度；四是依法修訂房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；五是建立估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險管理制度。

陳品祿/責(zé)任編輯