李艷艷

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險包括市場定位風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、環(huán)境建設(shè)的品質(zhì)風(fēng)險、投資支持能力風(fēng)險、安全風(fēng)險、銷售風(fēng)險、物業(yè)管理風(fēng)險等，因此，要高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險防范和控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險防范；控制

一、風(fēng)險產(chǎn)生的原因及對策

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，面臨最重要的風(fēng)險就是投資風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營管理風(fēng)險。房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理風(fēng)險跟其他風(fēng)險既有聯(lián)系，又有區(qū)別。一方面，房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，中國的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到巨大影響。美國、迪拜和日本所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)將在中國重演；另一方面，伴隨著房價的日益高漲，廣大人民群眾的居住權(quán)受到嚴(yán)重侵害，這種發(fā)展趨勢也必然破壞社會的和諧與穩(wěn)定。主要原因有：房地產(chǎn)公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善，經(jīng)營經(jīng)營管理中的權(quán)力和義務(wù)不統(tǒng)一。董事會、監(jiān)事會沒有很好的履行職責(zé)，沒有形成對經(jīng)營管理權(quán)限的制衡；內(nèi)部風(fēng)險體系控制不健全，決策缺乏必要的公司經(jīng)營經(jīng)營管理論證和審核；外部風(fēng)險體系不到位，對可知和不可知的風(fēng)險沒有超前管控，一些公司缺乏內(nèi)部的風(fēng)險控制體系和外部風(fēng)險管控；隨著房地產(chǎn)暴利時代的結(jié)束，加上經(jīng)濟(jì)下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風(fēng)險不言而喻。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，個別房地產(chǎn)公司由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾，或者是沒有真正做到量體裁衣、量力而行，或者是對公司資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的房地產(chǎn)風(fēng)險管理經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)事件）意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成了風(fēng)險。由于我國的土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得不同主體所有的土地使用權(quán)時，在土地使用權(quán)的補償主體、程序及標(biāo)準(zhǔn)上都存有差異。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要抓好風(fēng)險防范和控制，是指公司或者公司最為根本的經(jīng)營利益不受傷害，主要體現(xiàn)在：公司經(jīng)營在整體上主權(quán)獨立、基礎(chǔ)穩(wěn)固、運行健康、發(fā)展持續(xù)。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險防范和控制，要從基礎(chǔ)工作抓起。傳統(tǒng)的風(fēng)險理論認(rèn)為，經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險是非系統(tǒng)風(fēng)險的兩個主要子風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險與公司的固定資產(chǎn)有關(guān)，而財務(wù)風(fēng)險與公司的“人本風(fēng)險”，是指由于財務(wù)決策者和資本運用者的行為偏差（比如盲目決策、過度自信、迷信“權(quán)威”、獨斷專行、信人不信制度、不摳細(xì)節(jié)、收受賄賂等）給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險管理的重點應(yīng)該是對“人”進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)部控制制度設(shè)計，進(jìn)行適度的財務(wù)激勵和約束優(yōu)化人的行為，提高人的決策水平和資本運用能力。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要避免風(fēng)險，要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃土地項目（包括在建和意向）適宜項目情況，做及時準(zhǔn)確的分析，為房地產(chǎn)公司經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)分析，合理安排資源，提供的決策依據(jù)會更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險的能力會更強。由于房地產(chǎn)風(fēng)險管理決策失誤造成的后果嚴(yán)重性，房地產(chǎn)公司決策層必須有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)綜合知識和風(fēng)險識別判斷處理能力，有計劃組織溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)規(guī)范性文件規(guī)定，簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)政策擔(dān)保等風(fēng)險，才可能妥善處理風(fēng)險造成的后果。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險的特征

房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險主要有五個特征：經(jīng)營管理風(fēng)險發(fā)生的原因具有法定性；發(fā)生管理風(fēng)險具有強制性；所有經(jīng)營活動離不開經(jīng)營管理者的調(diào)整，任何行為都要遵守房地產(chǎn)管理的規(guī)定；風(fēng)險發(fā)生的形式具有關(guān)聯(lián)性；風(fēng)險的后果是具有可預(yù)見性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險事前可防可控，與事后的責(zé)任追究要形成系統(tǒng)管理。因此，風(fēng)險防范要重視過程控制，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵人的管理，正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項目可行性評估建設(shè)環(huán)境評價和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險，切實將各類風(fēng)險進(jìn)行有效控制。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要控制風(fēng)險、強化防范工作，必須強化責(zé)任，形成層層傳遞職責(zé)的工作機(jī)制。防范責(zé)任落實了，過程控制好了，風(fēng)險防范體系就建立起來了，事后糾紛就減少了。責(zé)任需要層層傳遞，由此形成壓力層層傳遞、層層落實的責(zé)任體系。包括業(yè)績考核體系，薪金分配體系，使國有資產(chǎn)保值、增值層層落實。防范經(jīng)營管理的風(fēng)險就是要形成防范風(fēng)險的目標(biāo)層層分解，防范風(fēng)險的責(zé)任層層明確，防范風(fēng)險的措施層層到位和落實。在風(fēng)險經(jīng)營管理中，由于經(jīng)營資本注重風(fēng)險的模型化和定量計算，以嚴(yán)密的模型為依托，使風(fēng)險計量更為謹(jǐn)慎、周密。因此，經(jīng)營資本要提高風(fēng)險經(jīng)營管理的精密度。其次，經(jīng)營資本直接反映公司或者集團(tuán)的風(fēng)險狀況。它可以方便地進(jìn)行分解、合并，清楚地顯示各部門和各項業(yè)務(wù)的風(fēng)險水平，增強風(fēng)險防范的主動性；最后，經(jīng)營資本作為一種虛擬資本，當(dāng)它在數(shù)量上接近或超過可用資本時，說明它的風(fēng)險水平接近或超過其實際承受能力，這時要么通過一些途徑增加實際資本，要么控制其風(fēng)險承擔(dān)行為，從而實現(xiàn)風(fēng)險可控在控的目標(biāo)。

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