張興軍

當(dāng)務(wù)之急，決策層需要了解當(dāng)下房產(chǎn)供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房價高企的關(guān)鍵因素以應(yīng)對之。而不只是簡單地卡住供給和需求的通道，來強(qiáng)行讓價格維持穩(wěn)定。

抑制炒房正呈現(xiàn)出前所未有的強(qiáng)度。自本輪金融危機(jī)至今，幾乎所有的調(diào)控政策正以疊加的方式，來共同抑制房價的過快上漲。從提高首付比例到對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的修改，從商住房買賣的從嚴(yán)到平房也納入限購，調(diào)控政策的出臺從來沒有像當(dāng)下頻率這么高。用一句獲得了認(rèn)同的話說就是，總有一款限購政策適合你。從效果上來看，的確是立竿見影。公開的數(shù)據(jù)顯示，雖然價格目前還沒有太大變動，但新房和二手房的交易量下降得非常明顯。

在連番的調(diào)控背景下，就不得不思考一些關(guān)鍵的問題：房價為什么如此之高？怪開發(fā)商？還是怪炒房客？

一線城市房價高企原因有很多種。有業(yè)內(nèi)人士稱招拍掛下的地王頻出和居高不下的交易稅費(fèi)都是主要原因。樓面價在5萬元的房子自然要賣6萬甚至更高才會有利潤，否則房企哪來的錢買地和繳納稅費(fèi)。與此同時，高價地的現(xiàn)實(shí)也讓房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有了一個心理預(yù)期，都認(rèn)為面包的價格永遠(yuǎn)不會低于面粉的價格，所以趨之若鶩地涌入買（炒）房的行列。以地產(chǎn)龍頭萬科為例，3000多億元的銷售額才換來210億元的凈利潤，利潤率不到10%，還談不上暴利。以萬科為首的諸多房企雖然規(guī)模甚巨，但在利潤率上來看，著實(shí)不高。所以，把房價之高歸罪于開發(fā)商和炒房客這一點(diǎn)，并不科學(xué)。

部分地方政府過度依賴土地財政的問題也是造成房價居高不下的重要原因。一個本應(yīng)該靠市場解決的問題，最終卻成了一個掣肘。經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律上，房價持續(xù)暴漲是一個偽命題。而現(xiàn)實(shí)情況來看，地方政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)都不希望房價暴跌，這個矛盾怎么解決？我們在限購政策中看到的提高首付比例等具體措施，一部分原因也是在防止房價暴跌而導(dǎo)致系統(tǒng)的金融風(fēng)險，但并沒有解決根子上的問題。

在房價驚人的背景之下，還要厘清一個事實(shí)，那就是本輪房價上漲的特征是一線、二線城市的聯(lián)動，三、四線城市的價格并沒有太大波動。那么問題來了，為什么一二線城市是炒房客和剛需者的趨之若鶩之地，而三四線城市卻被棄之如敝屣。政策、資金都聚焦一線城市，而三四線城市自然就

一個城市的不同區(qū)域以及不同地區(qū)之間的價格差異，都是不平衡的發(fā)展所致。例如，北京的天價的學(xué)區(qū)房就是因?yàn)榻逃Y源的集中而導(dǎo)致的。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)反映出的也是我國當(dāng)前客觀存在的矛盾：在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時，卻無法解決均衡發(fā)展的問題。為什么人口傾向于往一線城市流動？因?yàn)槟抢锬軌蛱峁┫鄬玫木蜆I(yè)機(jī)會。數(shù)據(jù)顯示，2015年我國的城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)達(dá)到了56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了7.7億。雖然這個數(shù)據(jù)已然不低，但也要看到，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)展仍然比較緩慢，戶籍人口城鎮(zhèn)化率還比較低。我們所說的城鎮(zhèn)化，絕不是讓農(nóng)村人口到城里買個房就叫城鎮(zhèn)化了，涉及到落戶、教育、醫(yī)療在內(nèi)的資源的合理分配，才是城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵所在。

一輪緊鑼密鼓的調(diào)控之后，的確是取得了立竿見影的效果，然后呢？要知道，這些有著“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”特征的調(diào)控辦法也終有一天要退出調(diào)控舞臺，到時候如果根本矛盾沒有得到解決，房價暴漲的歷史或?qū)⒃俅紊涎?。而在房價高企狂歡中的擊鼓傳花者，將被市場殘酷地教訓(xùn)。

當(dāng)務(wù)之急，決策層需要了解當(dāng)下房產(chǎn)供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房價高企的關(guān)鍵因素以應(yīng)對之。而不只是簡單地卡住供給和需求的通道，來強(qiáng)行讓價格維持穩(wěn)定。

（本文作者系本刊副總編輯）