段逸秋

摘要：我國養(yǎng)老問題隨著我國老齡化程度的加深而日益嚴重。如何使老年人老有所依、老有所養(yǎng)、老有所居成為當今社會保障老年人基本生活問題的重點。針對“以房養(yǎng)老”模式在中國發(fā)展的現(xiàn)狀，分析該模式在中國受挫的原因，并在此基礎(chǔ)上提出了幾點可行性建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反抵押；貸款養(yǎng)老模式

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

1“以房養(yǎng)老”涵義及特點

1.1“以房養(yǎng)老”的涵義

“以房養(yǎng)老”的概念從上世紀90年代從國外引進，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產(chǎn)權(quán)房屋的方式以獲得收入的補充養(yǎng)老。其主要對象通常為擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)的退休老人，實行方案是老年人把房屋抵押給開展業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，如銀行、保險公司等。金融機構(gòu)會根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)現(xiàn)值等等因素，對其進行綜合評估以后。以年月為單位，或者可以將房產(chǎn)價值以現(xiàn)金形式一次性支付給老人。在契約執(zhí)行過程中，金融機構(gòu)只有在老人去世之后才能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，在此之前老人依舊保留房屋的使用權(quán)。待老人去世后，金融機構(gòu)可通過市場途徑將產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)獲得抵押房產(chǎn)完全的增值部分。

1.2“以房養(yǎng)老”的基本特點

“以房養(yǎng)老”模式具有以下幾個特點：（1）首先，要求房屋產(chǎn)權(quán)明確。借款人在進行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。實施的首要條件是具備房屋產(chǎn)權(quán)的完備性，同時借款人在抵押房屋期間也必須擔負房產(chǎn)所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務(wù)。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產(chǎn)。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產(chǎn)所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產(chǎn)生的主要原因主要取決于房產(chǎn)的價值、借款人年齡和當前利率水平這三個基本因素。（3）最后，貸款的領(lǐng)取存在多種方式。借款人可根據(jù)自己的實際情況選擇領(lǐng)取不同方式，主要包括一次性領(lǐng)取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領(lǐng)??；信用限額方式，這種領(lǐng)取方法容許借款人控制貸款領(lǐng)取的時間和金額，并只需支付已領(lǐng)取部分的利息即可；三是按月領(lǐng)取方式，借款人可以在規(guī)定的貸款期限按月固定領(lǐng)取貸款金額，在其他時間不得領(lǐng)?。凰氖墙K身年金方式，即借款人可以按月領(lǐng)取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房內(nèi)，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應(yīng)當立即停止領(lǐng)取貸款。

2我國目前存在的“以房養(yǎng)老”模式

2.1北京的“養(yǎng)老房屋銀行模式”

北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養(yǎng)老模式——“養(yǎng)老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提出養(yǎng)老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養(yǎng)老院的費用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強調(diào)老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。該模式實施的主體是保險公司，相比民營機構(gòu)，保險公司具有相對強大的資金實力和抗風險能力，對老年人來說更有保障。但是這種模式由商業(yè)公司運行，商業(yè)公司都是以營利為目地的，老年人的權(quán)益得不到維護。

2.2南京的“租售換養(yǎng)”模式

南京的“租售換養(yǎng)”模式規(guī)定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)，本著自愿原則將其房屋進行抵押，在經(jīng)過公證之后可終身免費入住老年公寓直至老人去世，養(yǎng)老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)。這種模式就是“租售換養(yǎng)”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產(chǎn)權(quán)房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數(shù)很少，范圍過于狹窄。

2.3上海的“以房自助養(yǎng)老”模式

2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養(yǎng)老模式——“以房自助養(yǎng)老”模式。該模式規(guī)定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行交易，在交易達成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場價格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據(jù)的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產(chǎn)生的其他費用全部由市公積金管理中心承擔。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價格和租金價格兩者之間的差額來獲得足夠的養(yǎng)老金進行養(yǎng)老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因為要求房屋先過戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產(chǎn)生的利潤老年人無法獲得，老年人的利益無法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我國幸福人壽保險公司推出了“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)。規(guī)定年滿62歲的老人，可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司根據(jù)借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值以及預(yù)期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養(yǎng)老金直至老人去世。保險公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，保險公司可對房屋進行銷售、出租處理。在此期間，保險公司每月給付老人的養(yǎng)老金額等于房屋的評估價格減去預(yù)期折舊和利息，再除以老人的平均預(yù)期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式?！暗拱唇摇蹦Ｊ匠霈F(xiàn)在20世紀80年代中期，最早在美國創(chuàng)立，在目前在發(fā)達國家很普遍。但是在我國并未發(fā)展成熟。

3“以房養(yǎng)老”模式在中國難以開展的原因

3.1傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛

中國有著5000多年的文化傳統(tǒng)，“養(yǎng)兒防老”是大部分中國老年人的思想，父母在老年的時候，由子女贍養(yǎng)是天經(jīng)地義的事情。并且將房屋以財產(chǎn)的形式留給下一代也是中國傳統(tǒng)文化的體現(xiàn)，幾百年來都是如此?！耙苑筐B(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式的出現(xiàn)，有悖于我國的傳統(tǒng)思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養(yǎng)老”模式均以老年人移居到養(yǎng)老院或其他地方和改變房屋產(chǎn)權(quán)為條件，會對老年人生活習慣和心理上造成許多的不便和負擔，這對老年人來說是一項巨大的挑戰(zhàn)，因此導致了“以房養(yǎng)老”模式在國內(nèi)難以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房養(yǎng)老”缺少政府政策性支持。在我國，大部分民眾對“以房養(yǎng)老”還比較陌生，不像許多發(fā)達國家發(fā)展已經(jīng)比較成熟。對于作為參與主體的老年人來說，他們對于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹慎?！耙苑筐B(yǎng)老”是一個預(yù)期的風險相對較大的業(yè)務(wù)，老年人對金融機構(gòu)的信任度很低。然而我國大部分試點城市的“以房養(yǎng)老”模式并沒有政府機構(gòu)參與其中，我國政府在整個過程當中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺相應(yīng)的法律法規(guī)來保障該制度更加規(guī)范和有保障的運行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養(yǎng)老”模式的積極性。

3.3房地產(chǎn)市場發(fā)展和評估存在問題

由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養(yǎng)老”模式的運行是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的，這一點無論是在國內(nèi)還是國外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國房地產(chǎn)改革已經(jīng)取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產(chǎn)發(fā)展存在盲目性、滯后性、不規(guī)范性和政府缺乏宏觀調(diào)控等。首先，房產(chǎn)未來價值存在較大的不確定性，直接導致了依靠未來房產(chǎn)價值變現(xiàn)收取資金的“以房養(yǎng)老”模式存在巨大的風險；其次，目前我國房地產(chǎn)租賃市場并未發(fā)展完善，不規(guī)范的房地產(chǎn)市場使得老年人對評估機構(gòu)、金融機構(gòu)的不信任。

“以房養(yǎng)老”模式還涉及到了房屋價值評估，為了保證其公平性與準確性，就必須需要有專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，在評估的過程中需要有專業(yè)的機構(gòu)和人才，這正是我國目前所缺乏的。評估公司水平低下，各公司間結(jié)果參差不齊，必然會導致老人對評估結(jié)果的不信任，不利于以房養(yǎng)老模式的推行。

3.4金融保險市場發(fā)展不完善

“以房養(yǎng)老”還牽扯到金融業(yè)、保險業(yè)等多個領(lǐng)域，需要這些領(lǐng)域共同有效運作才能保證其高質(zhì)量的運行。從國外成功的“以房養(yǎng)老”案例來分析，房屋的倒按揭抵押業(yè)務(wù)主要還是由銀行、保險公司這些金融機構(gòu)來負責完成的。大多數(shù)的金融機構(gòu)都是以營利為目地的，而倒按揭屬于隨時間增加風險也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對金融機構(gòu)的信任度大打折扣。另外還存在金融機構(gòu)得到這些房子以后后期的管理和維護問題。目前我國保險行業(yè)雖然有了一定程度的發(fā)展，其發(fā)展速度也是十分的迅速，但從總體上來說，我國保險業(yè)發(fā)展仍處于初級階段，保險公司在開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)務(wù)運作、風險管理等過程中仍存在許多的不足之處?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)更是一項比較新型的保險，在普及程度和產(chǎn)品設(shè)計上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養(yǎng)老”的大力推行。

4促進“以房養(yǎng)老”模式在我國推行的幾點建議

4.1加強對“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度

我國已步入老齡化社會，我國養(yǎng)老事業(yè)面臨養(yǎng)老金短缺、獨居老人數(shù)量龐大、機構(gòu)養(yǎng)老供給不足等各個方面的問題。而“以房養(yǎng)老”模式的提出可以運用房產(chǎn)解決老年人的養(yǎng)老問題，對老人而言自己不再會成為子女的負擔，子女也更加放心父母養(yǎng)老的保障問題。因此，加大對以房養(yǎng)老模式的宣傳力度，普及以房養(yǎng)老模式的相關(guān)程序顯得刻不容緩。政府在這里應(yīng)該發(fā)揮其主導作用，政府可以通過舉行講座、發(fā)放宣傳手冊以及干告的方式對“以房養(yǎng)老”進行推廣和宣傳，逐步改變?nèi)嗣窀畹俟痰膫鹘y(tǒng)“養(yǎng)兒防老”思想，培養(yǎng)人民“以房養(yǎng)老”的意識。

其次，由于絕大多數(shù)的老人缺乏基本的金融知識，因此對“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品缺乏興趣。金融機構(gòu)應(yīng)該利用新型的傳播手段，舉辦相關(guān)的金融知識講座，利用社交媒體進行“以房養(yǎng)老”的宣傳，提高老年人基本金融知識。使老年人能夠充分了解“以房養(yǎng)老”方式的優(yōu)勢和不足之處，使其充分結(jié)合自身實際選擇適當?shù)摹耙苑筐B(yǎng)老”方式。

4.2政府頒布相關(guān)法律法規(guī)，加大扶持力度

一項新興的制度要想在短時間內(nèi)被群眾所接受，離不開國家政府的大力支持，需要充分發(fā)揮政府在政策推行和承擔風險方面的作用?！耙苑筐B(yǎng)老”政策之所以在國外發(fā)展的比較成功，離不開其規(guī)范的法律法規(guī)的制定。我國政府為了完善“以房養(yǎng)老”政策體系，應(yīng)該及時出臺更具體、可操作性更強的法律法規(guī)，以更好地維護老年人和參與相關(guān)金融機構(gòu)的合法權(quán)益。以房屋產(chǎn)權(quán)問題為例，2007年，我國修訂的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間70年屆滿的可自動續(xù)期”，這“以房養(yǎng)老”的政策的推行無疑是有利的，政策的出臺在一定程度上打消了人們對于未來土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項規(guī)定并沒有明確表明有償自動續(xù)期所要繳納的費用相關(guān)的問題。根據(jù)其他國家的經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”政策的實施還需要充分依靠政府和市場相互間的配合，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。政府應(yīng)給予金融機構(gòu)和保險公司相應(yīng)地的獎勵措施，鼓勵其推出更多更好的適合老年人的金融產(chǎn)品，供老年人自主選擇；同時還應(yīng)對中介服務(wù)進行規(guī)范整合，來完善租賃市場，使老年人在出租房屋時受到更加人性化、定制化的服務(wù)。只有相關(guān)法律法規(guī)出臺，才能使老百姓感到安心，以房養(yǎng)老制度才能夠得到大力的推干和普及。

4.3規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場、金融保險行業(yè)

當前我國房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。像上海、北京等地高額的房價使得普通老百姓難以接受。然而導致這種現(xiàn)象的主要原因是中國房地產(chǎn)市場的投資過熱。對于這樣的現(xiàn)象，國家政府如何采取相應(yīng)的措施？如何來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對擁有兩套及以上房產(chǎn)的人國家可以實行購房累進稅，購買的房產(chǎn)越多所需繳納的房產(chǎn)稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規(guī)范房地產(chǎn)評估程序，為使業(yè)務(wù)辦理程序更加方便快捷，應(yīng)對房地產(chǎn)評估程序?qū)嵭薪y(tǒng)一的管理并制定統(tǒng)一的評估和收費標準；最后，要增強對評估機構(gòu)評估職員的教育培訓工作，提高評估人員專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力，培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的評估人員。

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計對銀行、保險公司來說為何如此困難？這不僅僅是因為“以房養(yǎng)老”模式實施過程中存在著復(fù)雜性以及多變性，更多的是因為其面臨著如利率、平均人口預(yù)期壽命、房產(chǎn)價值折損等各種各樣的風險。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業(yè)、保險公司推廣“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品：首先，采取浮動利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時間的利率水平、通貨膨脹率等因素來確定下期的給付金額。既可以保證養(yǎng)老金額的準確，又能降低保險公司的風險；其次，根據(jù)投保人的預(yù)期壽命確定最高給付金額，對超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費的方式分散金融機構(gòu)的風險；最后，對老人收取過戶后的反租房屋的附加險，使老人加強對房屋的維護和修繕，加強老人的責任意識，以免保險公司的給付金受到損失。

4.4推出合理的、多層次的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，加大試點工作

不同的群體由于在年齡、健康狀況、經(jīng)濟條件等等各個方面存在著明顯的差異，因此而導致的對“以房養(yǎng)老”的需求不同。所以，應(yīng)當針對不同的群體設(shè)計不同的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品以滿足其需求顯得至關(guān)重要。其次，由于我國目前實施“以房養(yǎng)老”政策的條件還不夠成熟，在短期內(nèi)還無法實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養(yǎng)老”政策在小范圍內(nèi)，在滿足基本條件的地方進行試點，隨后進行逐步推廣，以此作為我國養(yǎng)老保障體系的補充和豐富?？蓪碛卸嗵幾》慨a(chǎn)權(quán)的失獨家庭、孤寡老人這類“以房養(yǎng)老”的需求群體作為切入點展開試點工作。

5結(jié)語

面對我國“未富先老”的社會形勢，我國現(xiàn)存的社會養(yǎng)老保障體系存在著各種各樣的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”模式作為一種新型的養(yǎng)老形式，不但能夠緩解我國家庭養(yǎng)老面對的的龐大壓力，也可以作為當前解決我國老齡化問題的較好選擇，推行“以房養(yǎng)老”對于整個國家來說一定程度上緩解了社會保障體系養(yǎng)老的壓力。雖然在其推廣和試點過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現(xiàn)實可行的各方面條件，這需要我國政府和相關(guān)的經(jīng)營管理機構(gòu)、金融保險機構(gòu)以及老百姓共同努力，協(xié)調(diào)配合，學習國外成功的經(jīng)驗，不斷總結(jié)改進，使之成為契合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式。

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