鄭 虹

(福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 福建福州 350001)

淺談景觀工程的成本控制途徑

鄭 虹

(福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 福建福州 350001)

景觀工程的成本控制是一個(gè)貫穿了設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工等項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的系統(tǒng)性工程。通過(guò)對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定、方案的優(yōu)化和主要材料的選擇控制等等，方可達(dá)到以最優(yōu)成本實(shí)現(xiàn)最佳效果的目的。

景觀工程;成本控制;控制途徑;方法

1 概述

住宅景觀通常包括硬景(園路、水景、景觀平臺(tái)、室外兒童游樂(lè)區(qū)域、中心廣場(chǎng)和造型小品等)和軟景(喬木、灌木、地被和草皮植物)，不僅僅能塑造良好的小區(qū)生活環(huán)境，也是開(kāi)發(fā)商宣傳營(yíng)銷的重要資本[1]。

如何節(jié)約成本，合理控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中的景觀工程造價(jià)，首先要了解景觀工程造價(jià)的組成。本文以一個(gè)中檔住宅小區(qū)造價(jià)指標(biāo)分析進(jìn)行說(shuō)明,如表1所示。

表1 景觀工程造價(jià)的組成及比例表

從以上數(shù)據(jù)看，硬景和軟景各占半壁江山，從成本控制的角度應(yīng)以硬景的土建部分和軟景的喬木部分作為首要控制的重點(diǎn)：硬景的土建部分主要由水景和大面積鋪裝面構(gòu)成，控制的核心在于適當(dāng)?shù)乃安贾煤痛竺娣e鋪裝面材料的檔次等；軟景的主要控制方向則是大型喬木的樹(shù)種選擇、數(shù)量布置、規(guī)格選用等。

本文擬從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的角度，將景觀成本控制的重心融合在方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)施工、結(jié)算等不同階段來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。

2 方案及施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制

景觀工程成本控制的重點(diǎn)階段為方案及施工圖設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)方案的不同思路對(duì)工程成本的影響達(dá)70%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響后期建設(shè)的工期和成本[2]。方案設(shè)計(jì)主要控制方向應(yīng)為軟硬景比例、造型小品的數(shù)量和平面布置、綠化工程中灌木、地被、草皮和大喬木的比例。景觀成本控制重心在于設(shè)計(jì)方案的前期策劃，必須做好充足的調(diào)研和討論，確定正確的定位，才能做到事半功倍。

2.1 方案規(guī)劃階段

規(guī)劃階段的產(chǎn)品定位決定了景觀風(fēng)格。在已限定好計(jì)劃的目標(biāo)成本下，設(shè)計(jì)首先應(yīng)解決好空間及功能布局，其中基本的功能需求及場(chǎng)地現(xiàn)有矛盾是需要解決的重點(diǎn)。 “園林巧于因借，精在體宜”，如果不妥善考慮場(chǎng)地現(xiàn)有資源條件，任憑設(shè)計(jì)師或天馬行空的想法,或照抄其他樓盤設(shè)計(jì)，必將面臨大量對(duì)現(xiàn)有場(chǎng)地的調(diào)整，產(chǎn)生大量無(wú)效成本，不可能達(dá)到成本控制的目的[3]。

基此，特別需要注意以下5點(diǎn)：

(1)示范區(qū)和居住區(qū)采用不同建造標(biāo)準(zhǔn)

達(dá)到重點(diǎn)突出的同時(shí)兼顧成本，示范區(qū)和居住區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不同勢(shì)在必行。以業(yè)內(nèi)公認(rèn)的龍湖地產(chǎn)景觀工程為例：示范區(qū)以創(chuàng)造觀賞性和情景性的主題為主，不考慮小區(qū)居民的生活使用功能。在園林構(gòu)成上以軟景為主，綠化可占到全區(qū)面積的70%以上。示范區(qū)的景觀特點(diǎn)是密植的多層綠化，以大喬木、高密度的灌木、小喬和部品小景與時(shí)令花卉相結(jié)合，打造完美的觀賞風(fēng)景，其造價(jià)為非示范區(qū)2～3倍。目前各大地產(chǎn)普遍采用此模式，示范區(qū)景觀工程造價(jià)指標(biāo)常常達(dá)到1 000元/m2以上。

(2)合理控制軟硬景、水景比例

從以往景觀工程造價(jià)單方經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析來(lái)看，硬景造價(jià)指標(biāo)往往高于軟景造價(jià)指標(biāo)，通常比例為55∶45左右。因此，根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合項(xiàng)目情況合理分配軟硬景比例十分重要。當(dāng)軟景、硬景和水景比例為6∶3∶1時(shí)，景觀成本比較合理。水景僅可作為畫(huà)龍點(diǎn)睛，烘托景觀的效果和品位運(yùn)用，如考慮建造成本、后期物業(yè)的維護(hù)和使用成本角度出發(fā)則不可大量使用。

(3)控制大喬木使用，加強(qiáng)草坪與灌木的搭配層次

大規(guī)格喬木普遍單價(jià)在萬(wàn)元甚至十萬(wàn)元以上，為有效控制成本應(yīng)從合理地使用大規(guī)格喬木做起，大喬在示范區(qū)和主入口等重點(diǎn)區(qū)域作為點(diǎn)睛之筆使用。其它地區(qū)應(yīng)加草皮、地被和中小型喬木、灌木的層次搭配，盡量利用場(chǎng)地的高差加上不同種類的灌木，營(yíng)造出賞心悅目的層次空間，同時(shí)因草皮、地被和灌木單方成本造價(jià)較低，又可以有效降低成本。

(4)合理分配成本

景觀工程通常分為“中心區(qū)域和大面區(qū)域”兩級(jí)結(jié)構(gòu)，主入口、中心景觀、軸線景觀節(jié)點(diǎn)作為中心區(qū)域，其它景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)空間大小和服務(wù)半徑，分散布置為大面區(qū)域。重要的景觀節(jié)點(diǎn)、主入口、示范區(qū)一般占整個(gè)景觀項(xiàng)目面積在30%以內(nèi)而能體現(xiàn)出整個(gè)景觀工程70%的效果，為保證樓盤的品質(zhì)在這些核心位置需要加大成本投入，甚至可以使用一些高檔材料來(lái)提升品質(zhì)。而占項(xiàng)目70%的其他一般大面區(qū)域則應(yīng)適當(dāng)控制成本[4]。

(5)注意不同產(chǎn)品類型的景觀規(guī)劃方案區(qū)別

景觀設(shè)計(jì)方案需要高度重視建筑物的空間布置和用地條件。高層住宅樓間距大，可作為重點(diǎn)布置一些核心景觀節(jié)點(diǎn)并配合布置大量綠地，重點(diǎn)突出，層次分明。低層的住宅和別墅類項(xiàng)目往往建筑密度大，樓間距小，則配上行道樹(shù)和小綠籬等普通樹(shù)種即可。對(duì)于有天然水域或者山坡地等比較復(fù)雜的地形，景觀方案設(shè)計(jì)一定要取長(zhǎng)補(bǔ)短、善加利用。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案應(yīng)做到盡量利用并融合原生態(tài)的地質(zhì)情況輔助加以適當(dāng)?shù)娜嗽炀坝^，在低成本的基礎(chǔ)上表現(xiàn)出不俗的效果。

2.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

在擴(kuò)初圖紙出來(lái)后，應(yīng)盡快按照?qǐng)D紙進(jìn)行工程量測(cè)算，將測(cè)算成果與限額目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)。如有突破，應(yīng)在進(jìn)行成本分析后提出具體合理化意見(jiàn)，并根據(jù)該意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整的方向可偏重于景觀工程的硬景部分的工程量占比的多少及相應(yīng)使用的主材檔次是否合理；軟景部分的主要大喬木是否過(guò)多過(guò)大，樹(shù)種檔次是否過(guò)高等等。景觀材料不分貴賤，好的設(shè)計(jì)不過(guò)分追求材料的檔次而在于能夠合理巧妙地組合應(yīng)用。盡量多采用具有本地特色的景觀材料，少用進(jìn)口或昂貴的材料，注意做好層次與顏色搭配，廉價(jià)的材料也能達(dá)到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)效果。

2.2.1 材料的選擇

(1)石材

石材厚度的選擇花崗巖在人行道鋪地、墻面、樓梯梯面時(shí)一般選用20mm厚；在用于花池、泳池、景墻壓頂、樓梯踏面一般選用30mm厚；在用于車行道一般選用35mm～40mm厚。

石材供應(yīng)地選擇盡量選擇當(dāng)?shù)氐木坝^石材，可以在成本控制和景觀特色上達(dá)到雙贏的效果。

(2)木材

鋪地一般選用30mm～50mm厚，常用的木材種類有以下幾種：

①菠蘿格,價(jià)格在12 000元/m3左右；

②加拿大紅雪松, 價(jià)格在7 000元/m3左右；

③芬蘭木,價(jià)格在5 000元/m3左右；

④俄羅斯樟子松, 價(jià)格在3 000元/m3左右。

前兩種屬于天然防腐木，后兩種需進(jìn)行人工防腐處理，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用環(huán)境的情況綜合進(jìn)行比較后再選定使用何種木材。

(3)新型材料的選用

科學(xué)的進(jìn)步日新月異，景觀材料也不斷推陳出新。新型材料相對(duì)傳統(tǒng)材料擁有更好的性價(jià)比，為了更好地利用新型材料，應(yīng)該對(duì)材料市場(chǎng)長(zhǎng)期保持關(guān)注。

2.2.2 構(gòu)造做法

在一些大面積的鋪裝上常用的構(gòu)造做法上應(yīng)注意結(jié)合場(chǎng)地實(shí)際情況確定做法，盡量按照原有地形資源來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，利用場(chǎng)地歷史痕跡來(lái)營(yíng)造原生態(tài)的場(chǎng)地效果，可大量節(jié)約成本，同時(shí)達(dá)到良好的景觀效果。

按標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)設(shè)計(jì)不隨心所欲的設(shè)計(jì)材料規(guī)格，盡量采用工廠加工標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)來(lái)降低施工材料損耗。以石材為例：30cm、60cm、90cm模數(shù)為最經(jīng)濟(jì)的出材模數(shù)，損耗最低。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況考慮合理的利用邊角材料。

園區(qū)道路設(shè)計(jì)應(yīng)從使用便利和降低成本的角度出發(fā)，不宜為了效果彎曲繞路，否則將在施工時(shí)造成材料損耗和人工費(fèi)用過(guò)高同時(shí)也可能導(dǎo)致后期業(yè)主不按路線直接踩踏綠化，物業(yè)養(yǎng)護(hù)困難。

2.2.3 軟景植物的選擇

(1)通常大喬木占總苗木造價(jià)超過(guò)60%，因此首先應(yīng)重視大喬木的選擇方案；

(2)苗木成本分配重點(diǎn)順序一般按下列順序：主景樹(shù)—普通樹(shù)—小喬—大灌—中、小球灌—地被—草皮；

(3)主景植物可以從大中型喬、灌、地被、攀沿、草皮中選擇，主要選擇的標(biāo)準(zhǔn)為“低成本、綠量大、易栽易活”等因素，應(yīng)注意：沒(méi)有廉價(jià)的植物，只有難看的搭配；

(4)部分小區(qū)可以取消“行道樹(shù)”概念，改以植物群落布置，樹(shù)種可以采用大量普通或者“偏冠”喬灌木組合栽植，從而達(dá)到降低成本而又不影響大局效果。

3 招投標(biāo)及采購(gòu)階段的成本控制

在此階段應(yīng)對(duì)施工單位的報(bào)價(jià)加大審核力度，合理定價(jià)，采用工程量清單招投標(biāo)方式確定施工單位。

硬景平面和立面的鋪裝材料具有品種、規(guī)格不一、效果不同、產(chǎn)地繁多等特點(diǎn)，相同或類似的材料市場(chǎng)價(jià)格有相當(dāng)大的偏差。另外各投標(biāo)施工單位進(jìn)貨途徑、運(yùn)費(fèi)、利潤(rùn)等均有不同，可能導(dǎo)致投標(biāo)報(bào)價(jià)五花八門，從而影響評(píng)標(biāo)結(jié)果，對(duì)目標(biāo)成本的有效控制造成困難[5]。因此景觀工程中大量采用部分主要材料甲方供貸的方式，從而達(dá)到有效降低成本、控制材料質(zhì)量及保證外觀效果的目的。

即使采用甲供，仍有許多地方需要注意。如同規(guī)格的大喬木可能市場(chǎng)價(jià)格差異巨大，這主要原因?yàn)榇髥棠臼肿⒅貥?shù)型，大喬木經(jīng)常作為主景樹(shù)，要求樹(shù)形優(yōu)美，冠幅大，能馬上出效果，故不能單單以喬木的胸徑、高度簡(jiǎn)單定價(jià)。因此對(duì)甲方采購(gòu)人員提出了更高的要求，一般采購(gòu)隊(duì)伍應(yīng)由設(shè)計(jì)、成本、工程專業(yè)人員共同參加，才能避免單純從片面指標(biāo)考慮買回?cái)囝^樹(shù)等影響效果情況，提高甲供材料的性價(jià)比。如采用乙供，則招標(biāo)清單必須約定清楚具體的規(guī)格參數(shù)以及規(guī)格變更綜合單價(jià)的調(diào)整方式，同時(shí)應(yīng)在招標(biāo)合同文件中對(duì)違約處罰條款進(jìn)行明確規(guī)定。

目前相當(dāng)多的地產(chǎn)商如中庚、泰禾等自身已有建設(shè)苗圃基地，對(duì)景觀工程中常用的批量同規(guī)格喬灌木進(jìn)行種植。市場(chǎng)上差一兩個(gè)規(guī)格喬木的單價(jià)相差較大，而這些規(guī)格差往往只需要一到兩年的生長(zhǎng)期，以2016年第一期福州建設(shè)工程造價(jià)管理信息[6]上發(fā)布的價(jià)格為例說(shuō)明，如表2所示：

表2 部分常用喬木價(jià)格表

表2可以看出，同樣樹(shù)種不同的規(guī)格價(jià)格相差極大，以小葉欖仁為例，只需要兩三年的生長(zhǎng)期就能讓苗木價(jià)格提升幾倍，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)的角度，建設(shè)一個(gè)適當(dāng)規(guī)模的苗圃基地可以大幅有效降低成本，達(dá)到成本控制的目的。

4 項(xiàng)目施工階段的成本控制

施工階段是設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，重點(diǎn)在于合理有效控制現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更的發(fā)生，避免產(chǎn)生無(wú)效成本。對(duì)于設(shè)計(jì)變更應(yīng)有嚴(yán)格的批審程序。設(shè)計(jì)變更的意向需經(jīng)過(guò)造價(jià)成本部門的評(píng)估后報(bào)批并經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批后實(shí)施。應(yīng)注意審批時(shí)效，在保證施工進(jìn)度的前提下有效控制成本。應(yīng)特別警惕變更引起施工單位借機(jī)進(jìn)行惡意索賠，造價(jià)成本人員應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)情況了如指掌，不能被施工單位牽著鼻子走。

鼓勵(lì)施工單位發(fā)揮出主觀能動(dòng)性，利用他們豐富的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)成果提出優(yōu)化和改進(jìn)[7]。如果確實(shí)有產(chǎn)生效益可以予以分成獎(jiǎng)勵(lì)，這樣才能充分調(diào)動(dòng)施工單位的積極性參與到成本控制中來(lái)。但同時(shí)要注意是否存在偷工減料的行為，如果造成工程質(zhì)量事故則得不償失。

除了設(shè)計(jì)變更以外，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)變化原因引起的簽證要嚴(yán)格控制，尤其要把對(duì)土方工程等現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核要作為重點(diǎn)。

5 項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目完成后，施工單位開(kāi)始呈報(bào)結(jié)算。在結(jié)算審核中由于景觀綠化工程的特殊性，應(yīng)特別注意竣工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景與設(shè)計(jì)圖紙的對(duì)照復(fù)核，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景可能與圖紙有部分出入，應(yīng)判斷是否滿足合同要求，未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格按合同違約條款處罰。在實(shí)際工作中，綠化項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)格是容易產(chǎn)生糾紛的重災(zāi)區(qū)，應(yīng)予以高度重視。

完成結(jié)算后需盡快整理分析出各種成本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，總結(jié)得失，為后期其它新項(xiàng)目的成本測(cè)算提供重要參考指標(biāo)。

6 總結(jié)

景觀工程的成本控制是一個(gè)全面系統(tǒng)的管理過(guò)程，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期中，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，招采及施工階段為輔助。成本部門必須抓住成本控制的重心介入，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的定位、設(shè)計(jì)方案的制定，在施工圖設(shè)計(jì)中做好優(yōu)化建議反饋，在招采、施工階段中嚴(yán)格控制目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，才能完善成本控制。

[1] 孫學(xué)剛.SW房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究[D].西安：西北大學(xué)， 2006.

[2] 李恒.淺談景觀工程成本管理與控制[J].河南建材，2009(5).

[3] 高亞杰.住宅景觀工程成本管控[J].城市建設(shè)理論研究,2012(22).

[4] 時(shí)昌安. 明源地產(chǎn)：房地產(chǎn)景觀成本管理淺析——合理投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)[Z].明源地產(chǎn)研究院專欄,2012(2).

[5] 孫震 ,孫湖燕.房地產(chǎn)小區(qū)園林景觀營(yíng)建成本的控制[J].南方農(nóng)業(yè)(園林花卉版),2009,3(3):54-57.

[6] 福州建設(shè)工程造價(jià)管理信息[Z].2016(1).

[7] 郝建華.淺談園林景觀工程如何降低施工成本[J]. 農(nóng)業(yè)科技與信息(現(xiàn)代園林), 2012(3).

Introduction to landscape engineering cost control way

ZHENGHong

(Fuzhou tahoe real estate development Co., Ltd,Fuzhou 350001)

Landscape engineering cost control is a through the design, bidding and purchasing, construction projects such as construction of the whole process of systematic engineering. Through the optimization of construction standards, scheme and the selection of main material control and so on at the optimum cost to achieve the best effect.

Landscape engineering;The cost control;Control approach;Methods

鄭虹(1983.10- )，女，工程師。

E-mail:13223790@qq.com

2016-10-19

TU-9

A

1004-6135(2017)03-0103-04