彭敬

摘要： 在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場相對混亂無序的大背景下，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的問題也層出不窮。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務不規(guī)范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管提供建議，同時對促進江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

關鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀；解釋結構模型；監(jiān)管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國的房地產(chǎn)中介服務業(yè)起步較晚，整體發(fā)展水平與國際先進水平的差距很大。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場存在種種問題。一些學者研究指出當前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)普遍存在如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構良莠不齊、經(jīng)紀從業(yè)人員素質(zhì)較低、經(jīng)紀機構經(jīng)營行為不規(guī)范、經(jīng)紀機構的規(guī)模較小、實力偏弱、公司內(nèi)部信息資源封閉、業(yè)務范圍較窄和業(yè)務內(nèi)容同質(zhì)化嚴重等問題[1]。

江蘇省積極引進創(chuàng)新技術和產(chǎn)業(yè)，一直走在國內(nèi)先進的行列，但是由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)總體起步較晚，江蘇省的經(jīng)紀服務市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業(yè)人數(shù)十多萬，而其中很小一部分具有從業(yè)資格。

從業(yè)的機構魚龍混雜，正規(guī)又具有規(guī)模的經(jīng)紀機構屈指可數(shù)，大多數(shù)中介沒有經(jīng)過注冊和備案就開始經(jīng)營。從業(yè)者私下跑單、發(fā)布虛假房源等誠信缺失現(xiàn)象嚴重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中同樣也存在發(fā)展無序，企業(yè)生存率低，經(jīng)營失信，社會信譽度低，企業(yè)規(guī)模較小，抗風險能力差，市場準入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學者通過對江蘇省其他地市研究發(fā)現(xiàn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀行為中還存在著部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員政策法規(guī)意識不強、經(jīng)紀行為不規(guī)范、違反職業(yè)道德，如：炒賣房號、代理不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)；亂收費，不明示服務收費標準和服務項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進行不正當競爭；發(fā)布虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當事人串通損害另一方當事人利益；挪用、侵占客戶的房地產(chǎn)交易資金；利用信息優(yōu)勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業(yè)知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設定有利于自己的合同條款以轉(zhuǎn)嫁自身的風險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。

已有大量學者對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的的不規(guī)范行為進行研究并提出對策建議。但是極少有學者對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范的根本因素進行分析。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務不規(guī)范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管提供建議，同時對促進江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

1 解釋結構模型簡介

解釋結構模型（ISM）是一個系統(tǒng)，用于將復雜的系統(tǒng)分解成若干個子系統(tǒng)，特別適合于系統(tǒng)分析眾多的變量和復雜的關系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結構模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結構關系的模型。

模型分析步驟：

①確定關鍵問題和影響關鍵問題的因素；

②列出各因子的相關性，并根據(jù)相關關系建立可達矩陣；

③對可達矩陣進行分解，建立結構模型；

④根據(jù)結構模型建立解釋結構模型。

2 基于解釋結構模型的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)買賣雙方的聯(lián)系，促進房地產(chǎn)市場的交易活動以及活躍房地產(chǎn)市場發(fā)揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場出現(xiàn)了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場急需規(guī)范行為，強化管理、優(yōu)化服務。

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范性的關鍵因素

通過對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的現(xiàn)狀分析，共找出了影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范的十二條關鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個導致因素的相關性并建立可達矩陣

在該系統(tǒng)中，11個因素可能會相互影響，這種影響關系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關系，然而要素之間不僅存在直接關系，還存在間接關系，間接關系可以用可達矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達矩陣如表3所示。

2.3 對可達矩陣進行層級劃分得出解釋結構模型

根據(jù)求出的可達矩陣，通過運算得出多級階梯結構有向圖，如圖1所示。

根據(jù)階梯結構有向圖建立影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場穩(wěn)定的遞階有向?qū)哟谓Y構模型如圖2所示。

3 解釋結構模型的結果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范的關鍵因素的關系可以體現(xiàn)為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營失信嚴重、S3機構內(nèi)部信息共享程度差、S7民眾從經(jīng)紀機構獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀市場穩(wěn)定的直接因素；而第二層級的S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S5經(jīng)紀從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低、缺乏職業(yè)道德、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準，處于模型的最底層，是影響全局的關鍵因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場穩(wěn)定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案制度不嚴格也是第三層級S4機構自律性差和第二層級S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構魚龍混雜、規(guī)模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)督和管理力度不夠和S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準這兩個因素也分別是S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差和S4機構自律性差、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差的影響因素。

因此S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準，又構成了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的根本要素中的關鍵因素。

4 結論

本文通過解釋結構模型對因素進行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關系，繼而找出了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的穩(wěn)定性這的關鍵因素和根本因素，為政府規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的工作提供了理論依據(jù)和工作重點參考。下面根據(jù)模型分析的結論為江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的規(guī)范化提出以下的建議：

4.1 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的備案制度

嚴格房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的備案制度，對于沒有達到規(guī)定數(shù)量合格從業(yè)人員和一定規(guī)模的機構，政府部門應不予備案，工商管理部門不予頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

4.2 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的監(jiān)管力度

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的監(jiān)管力度，政府主管部門在加強監(jiān)管的同時也應促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的組織建設，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管向行業(yè)協(xié)會監(jiān)管為主導的模式。政府主管部門要進一步明確自身與行業(yè)協(xié)會組織的監(jiān)管職責。政府主管部門應將監(jiān)管重點放在市場準入和資格審核方面，而其他方面的監(jiān)管職能應主要由行業(yè)協(xié)會承擔。

4.3 制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場服務標準

結合江蘇省的實際情況，構建江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務標準體系。對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員和機構的資格、服務內(nèi)容和服務的標準給與明確界定。由政府監(jiān)督行業(yè)協(xié)會貫徹實行。

4.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站

首先，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，政府主管部門或者行業(yè)協(xié)會可以建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站。在其中設立房屋買賣知識專區(qū)、專家在線解答專區(qū)、房源信息專區(qū)、投訴建議和評價專區(qū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信息專區(qū)以及執(zhí)業(yè)人員的誠信信息檔案系統(tǒng)等。

設立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經(jīng)紀市場健康發(fā)展的問題。

4.4.2 構建房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場公信力平臺

江蘇省政府應該構建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務的政務微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務專區(qū)，公眾可以通過政府微信向相關部門反應和舉報違反規(guī)范化規(guī)定的經(jīng)紀機構或執(zhí)業(yè)人員，政府相關部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關法律法規(guī)對市場的不健康現(xiàn)象進行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現(xiàn)公民和政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場行為的監(jiān)督。

4.4.3 建立評價系統(tǒng)和報告制度，由政府推薦優(yōu)秀機構

對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員加強教育培訓，并對從業(yè)人員的誠信以及業(yè)務熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經(jīng)紀服務的公眾對服務的執(zhí)業(yè)人員以及機構進行（匿名或者不匿名而管理人員保護評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構和人員的信譽等級。

對于季度評為差的經(jīng)紀機構，行業(yè)協(xié)會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經(jīng)紀機構服務人員，由行業(yè)協(xié)會公布警告，經(jīng)紀機構給予批評教育。年終評為差的經(jīng)紀機構，工商管理部門直接吊銷其營業(yè)執(zhí)照，年終評為差的經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員，吊銷其職業(yè)資格證書。

分期的評價結果以及處罰執(zhí)行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站上，由公正的第三方人員管理核實評價內(nèi)容的真實性，公眾監(jiān)督評價結果的公開程度。行業(yè)協(xié)會分季度向政府相關部門報告行業(yè)服務情況。

政府根據(jù)報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優(yōu)秀的經(jīng)紀機構和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經(jīng)紀服務行業(yè)的現(xiàn)狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據(jù)、公眾更好監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和執(zhí)業(yè)人員、政府制定指導和監(jiān)督政策具有十分重大的意義。

參考文獻：

[1]趙斌，宇衛(wèi)昕.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)存問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2007（05）：66-67.

[2]韓丹，肖立.南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009（01）：18-22.

[3]宋愛紅.南通房地產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和對策[J].江蘇科技信息（上），2007（S1）.

[4]安春曉，付光輝.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構誠信缺失：經(jīng)紀機構與消費者的博弈分析[J].價值工程，2015（15）：257-259.