詹躍華

[摘 要]首輪志書(shū)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容比較單薄，主要記述房地產(chǎn)管理，基本未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易。第二輪志書(shū)不能沿用首輪志書(shū)模式，必須對(duì)記述內(nèi)容作出相應(yīng)調(diào)整，準(zhǔn)確反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。一是設(shè)置房地產(chǎn)業(yè)篇，增大記述容量，確保房地產(chǎn)業(yè)的記述空間。二是設(shè)置住房制度改革章節(jié)，放入體制改革或房地產(chǎn)業(yè)篇，彰顯時(shí)代特征。三是準(zhǔn)確記述房地產(chǎn)業(yè)，做到內(nèi)容要素不缺，完整反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。

[關(guān)鍵詞]第二輪志書(shū)；房地產(chǎn)業(yè)；篇目設(shè)置；內(nèi)容記述

首輪志書(shū)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容比較單薄，主要記述房地產(chǎn)管理，基本未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易。隨著改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。第二輪志書(shū)不能沿用首輪志書(shū)模式，必須對(duì)記述內(nèi)容作出相應(yīng)調(diào)整，準(zhǔn)確反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。本文就第二輪志書(shū)記述房地產(chǎn)管理還是房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)設(shè)篇還是設(shè)章節(jié)，住房制度改革放入體制改革還是房地產(chǎn)業(yè)，以及記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容等問(wèn)題，談點(diǎn)淺陋之見(jiàn)。

一、第二輪志書(shū)是記述房地產(chǎn)管理還是房地產(chǎn)業(yè)

新中國(guó)成立后，農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民私有房屋，為自建、自修、自管、自用或租借；農(nóng)村祠眾房產(chǎn)及集體新建房屋，為集體所有，由集體管理使用；全民單位（包括行政、軍事機(jī)關(guān)）自建房屋，為全民單位所有和管理使用；接管的舊公產(chǎn)房屋和依法沒(méi)收的房屋，以及房管部門(mén)新建的房屋，為公產(chǎn)房。公產(chǎn)房始由財(cái)政、民政、商業(yè)等部門(mén)經(jīng)管，20世紀(jì)70年代成立房產(chǎn)管理所后，由房產(chǎn)管理所專(zhuān)管。80年代初，房產(chǎn)管理所歸屬城建環(huán)保部門(mén)，主要負(fù)責(zé)公產(chǎn)房屋維修和租賃業(yè)務(wù)，貫徹“以租養(yǎng)房”原則，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。90年代初，各地成立房地產(chǎn)管理局，下設(shè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所、住房基金管理所，開(kāi)始從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與交易。同時(shí)，房產(chǎn)管理所改稱(chēng)房地產(chǎn)公司，劃歸房地產(chǎn)管理局。首輪志書(shū)的記述下限大多斷在1985年左右，1985年以前的房地產(chǎn)業(yè)比較單純，以房地產(chǎn)管理為主，很少涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易，也就是說(shuō)還沒(méi)有形成房地產(chǎn)業(yè)。因此，首輪志書(shū)將其放在城鄉(xiāng)建設(shè)篇，記述房地產(chǎn)管理是合理的，能夠反映當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的基本面貌。如江西省《德興縣志》卷十五城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第三節(jié)房產(chǎn)管理；江西省《婺源縣志》第十六篇城建環(huán)保設(shè)第五十四章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第三節(jié)房地產(chǎn)管理。

隨著國(guó)家住房制度改革的深入開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從過(guò)去那種單純的房地產(chǎn)管理，已拓展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理等方面，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各地新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。第二輪志書(shū)如果還像首輪志書(shū)那樣只記述房地產(chǎn)管理，就難以反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌，也難以彰顯房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。第二輪志書(shū)只有全面記述房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易等內(nèi)容，才能反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌，才能突出房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。如河南省《新野縣志》（1986—1995）卷十四基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理，下設(shè)第一節(jié)房產(chǎn)管理、第二節(jié)房產(chǎn)交易、第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、第四節(jié)房屋修繕、第五節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

二、第二輪志書(shū)記述房地產(chǎn)業(yè)是設(shè)篇還是設(shè)章節(jié)

從已出版的第二輪志書(shū)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在篇目結(jié)構(gòu)中設(shè)置的層次有三種：（1）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)篇。房地產(chǎn)業(yè)一般與城鄉(xiāng)建設(shè)并列設(shè)篇，單獨(dú)成篇難以遇見(jiàn)。如江西省《浮梁縣志（1994—2005）》設(shè)第七篇城建房產(chǎn)環(huán)保，下設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)、第二章房地產(chǎn)管理、第三章環(huán)境保護(hù)。（2）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章。房地產(chǎn)業(yè)設(shè)章又存在兩種情況：一是放入城鄉(xiāng)建設(shè)篇，設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章反映。如安徽省《濉溪縣志續(xù)編》（1986—1996）設(shè)卷二城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六章房地產(chǎn)業(yè)；江西省《南昌縣志（1986—2004）》設(shè)第四篇城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第四章房產(chǎn)管理、第五章房屋開(kāi)發(fā)。二是放入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)篇，設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章反映。如河南省《新野縣志》（1986—1995）設(shè)卷十四基礎(chǔ)建設(shè)，下設(shè)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理。（3）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)篇設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)章，下設(shè)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)。如黑龍江省《肇東市志》（1982—2000）第十一編基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六節(jié)房產(chǎn)管理。

上述設(shè)篇（并列）、設(shè)章、設(shè)節(jié)記述房地產(chǎn)業(yè)的三種形式，究竟哪種科學(xué)，我們不妨作些分析。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它的內(nèi)容豐富，包括土地開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二輪志書(shū)記述房地產(chǎn)業(yè)，如果設(shè)節(jié)反映，難以容納整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，也就展示不出行業(yè)的全貌；如果設(shè)章反映，容納空間雖然比設(shè)節(jié)寬廣了許多，但把房地產(chǎn)業(yè)放入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或城鄉(xiāng)建設(shè)篇不妥，因?yàn)樗粚儆诨A(chǔ)設(shè)施的范疇，屬于第三產(chǎn)業(yè)；如果并列設(shè)篇反映，房地產(chǎn)業(yè)只不過(guò)在篇的層次上有所顯示，實(shí)際上還是處在章的位置，容納空間與設(shè)章一樣，況且房地產(chǎn)管理局已從城建部門(mén)劃出，其管理的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生變化，成為一種產(chǎn)業(yè)，不能把兩種性質(zhì)不同的事物并列立篇。第二輪志書(shū)記述房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)篇，排序放入第三產(chǎn)業(yè)的行列。這樣設(shè)置，不僅容納空間更加寬廣，而且行業(yè)歸屬也有條理。

三、住房制度改革是放入體制改革還是房地產(chǎn)業(yè)記述

從已出版的第二輪志書(shū)篇目來(lái)看，住房制度改革的設(shè)置形式有兩種：一是放入改革開(kāi)放或體制改革篇，設(shè)節(jié)記述。如黑龍江《大慶市志》（1986—2000）第三篇改革開(kāi)放設(shè)第三章保障制度改革，下設(shè)第五節(jié)改革住房制度；江西省《高安市志（1986—2006）》卷七經(jīng)濟(jì)體制改革設(shè)第七章相關(guān)配套改革，下設(shè)第三節(jié)住房制度改革；河南省《孟津縣志》（1986—2000）第一卷體制改革設(shè)第五章社會(huì)保障制度改革，下設(shè)第六節(jié)住房改革。二是放入城鄉(xiāng)建設(shè)或房地產(chǎn)業(yè)篇章，設(shè)章節(jié)記述。如安徽省《濉溪縣志續(xù)編》（1986—1996）設(shè)卷二城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六章房地產(chǎn)業(yè)、第七章住房制度改革；江西省《浮梁縣志（1994—2005）》第七篇城建房產(chǎn)環(huán)保設(shè)第二章房地產(chǎn)管理，下設(shè)第三節(jié)住房制度改革。

住房制度改革是體制改革的組成部分，是時(shí)代標(biāo)志之一，也是房地產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。第二輪志書(shū)無(wú)論從突出時(shí)代特征，還是完整反映房地產(chǎn)業(yè)的角度考慮，都要濃墨重彩地記述住房制度改革。記述住房制度改革，既可放入改革開(kāi)放或體制改革篇，也可放入房地產(chǎn)業(yè)篇。把住房制度改革放入改革開(kāi)放或體制改革篇社會(huì)保障制度改革章，可以看出住房制度與養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、醫(yī)療保險(xiǎn)制度、失業(yè)保險(xiǎn)制度等構(gòu)成一個(gè)完整的社會(huì)保障體系，說(shuō)明改革是一個(gè)有機(jī)的整體，而不是單一的、零散的，體現(xiàn)改革的整體性；把住房制度改革放入房地產(chǎn)業(yè)篇，可以看出住房制度改革促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，體現(xiàn)改革的深入性。第二輪志書(shū)在篇目設(shè)置上必須有住房制度改革章或節(jié)，否則記述住房制度改革的空間受到限制，難以彰顯時(shí)代特征。

四、第二輪志書(shū)應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容

房地產(chǎn)業(yè)是改革開(kāi)放以來(lái)形成的一個(gè)新行業(yè)，第二輪志書(shū)應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容呢？2007年，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，其內(nèi)容分為總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任、附則七章。2011年，由國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)批準(zhǔn)發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)與代碼》（GB/T4757—2011），將房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其他房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的內(nèi)容和《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)與代碼》（GB/T4757—2011）的行業(yè)劃分，并結(jié)合各地實(shí)際情況，第二輪志書(shū)應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)發(fā)展概況、住房制度改革、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)管理五個(gè)方面內(nèi)容，做到每個(gè)方面的內(nèi)容要素不缺，完整地反映改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。

（一）行業(yè)發(fā)展概況

記述房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的形成過(guò)程，在形成過(guò)程中注重記述政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、商品房銷(xiāo)售、存量房轉(zhuǎn)讓和服務(wù)租賃，房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)等。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要記述房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)業(yè)增加值及占地區(qū)生產(chǎn)總值比重，房屋施工面積（其中住宅施工面積）、房屋竣工面積（其中住宅竣工面積），商品房出售套數(shù)、面積、金額，存量房交易過(guò)戶(hù)套數(shù)、面積、金額，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)，引進(jìn)外商投資合同項(xiàng)目、合同金額和實(shí)際到位金額等。

（二）住房制度改革

記述住房制度改革的發(fā)展階段與成果。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，住房制度實(shí)行國(guó)家計(jì)劃建造、單位無(wú)償分配、居民低價(jià)廉租。1999年后停止實(shí)物分房，實(shí)施住房分配貨幣化。住房制度改革主要包括住房公積金制度、公有住房出售、公有住房出租、住房解困、廉租房制度等內(nèi)容，要用數(shù)據(jù)反映住房制度改革的成果。（1）住房公積金制度。記述住房公積金制度的建立和完善，包括制度的要點(diǎn)、運(yùn)作的機(jī)構(gòu)、繳存比例的變化、歸集的住房公積金、補(bǔ)充住房公積金和提取住房公積金總額。（2）公有住房出售。記述公有住房出售的辦法、實(shí)施，包括出售的成本價(jià)變化、出售范圍的變化和歷年共出售公有住房的套數(shù)和總建筑面積。（3）公有住房出租。記述各類(lèi)直管公有住房租金的調(diào)整、應(yīng)收租金和實(shí)收租金。（4）住房解困。記述住房解困的政策、解困對(duì)象的住房標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施辦法及解困房數(shù)。（5）廉租房制度。記述廉租房制度的建立與完善，申請(qǐng)廉租房的條件變化，申請(qǐng)廉租房的戶(hù)數(shù)，審核符合廉租房住房條件的戶(hù)數(shù)，租金補(bǔ)貼來(lái)源、金額、實(shí)際核發(fā)租金、配租居住面積、平均每戶(hù)增加居住面積。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

記述住宅建設(shè)、舊區(qū)改造與拆遷和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等內(nèi)容。（1）住宅建設(shè)。記述管理（行政管理、住宅配套管理）、布局與總量、新建住宅、創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化等內(nèi)容。（2）舊區(qū)改造與拆遷。舊區(qū)改造，分階段或分時(shí)期記述舊區(qū)改造的規(guī)劃、改造地塊、拆除房屋面積、新建房屋建筑面積、融資渠道，以及改造舊區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。拆遷，記述拆遷的居民戶(hù)數(shù)、拆除居住房屋建筑面積、拆遷單位數(shù)量、拆除非居住房屋建筑面積、拆遷地塊數(shù)、拆除居住房屋居住面積。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。記述房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況，并選介部分國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)、骨干房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。

（四）房地產(chǎn)交易

記述房屋交易、交易市場(chǎng)、交易營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等內(nèi)容。（1）房屋交易。記述商品房銷(xiāo)售情況（包括住宅、辦公、商業(yè)用房三類(lèi)房屋的預(yù)售、銷(xiāo)售建筑面積、成交金額、平均價(jià)格），存量房交易、售后公房交易和不可售公房交換的相關(guān)政策及歷年交易、交換的套數(shù)、建筑面積、成交金額。（2）交易市場(chǎng)。記述房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的設(shè)置和市場(chǎng)的設(shè)施、服務(wù)、管理、交易情況。（3）交易營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。記述房產(chǎn)的籌劃和房展活動(dòng)。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。記述從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的起步發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律性管理。

（五）房地產(chǎn)管理

記述管理機(jī)構(gòu)、土地利用管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理及其他管理。（1）管理機(jī)構(gòu)。記述房地產(chǎn)管理局的機(jī)構(gòu)沿革和管理體制改革，房地產(chǎn)管理局下屬的全民所有制事業(yè)單位，如房地產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)評(píng)估所、房地產(chǎn)登記中心等單位的沿革、管理事務(wù)和業(yè)務(wù)量。（2）土地利用管理。記述土地利用制度改革的內(nèi)容、做法，以及具體征用、批租、出讓、收購(gòu)儲(chǔ)備土地的地塊數(shù)、土地面積和土地批租后引進(jìn)的外資、土地出讓后實(shí)收的出讓金。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。記述房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的發(fā)展變化，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的登記發(fā)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的整頓、管理、利用工作。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。記述房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步、形成、完善及政府對(duì)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的管理和規(guī)范，包括對(duì)土地市場(chǎng)、商品房銷(xiāo)售、公有住房出售、已購(gòu)公有住房上市交易、存量房上市交易、承租人將其承租的不可售公有住房按市場(chǎng)交換價(jià)轉(zhuǎn)讓使用、換購(gòu)商品住房或互換使用，以及內(nèi)外銷(xiāo)商品房交易的管理。（5）其他管理。包括私房管理、房屋糾紛仲裁、房產(chǎn)評(píng)估、公房管理等內(nèi)容。私房管理，記述農(nóng)村房屋建設(shè)用地的審批，城鎮(zhèn)居民建造私人房屋申請(qǐng)執(zhí)照手續(xù)的申請(qǐng)范圍和辦理執(zhí)照的手續(xù)及建造面積，落實(shí)私房政策辦公室共處理私房落實(shí)政策（對(duì)1960年、1965年社會(huì)主義私房改造中錯(cuò)改的房屋予以落實(shí)）的戶(hù)數(shù)、房屋建筑面積、落實(shí)情況（作價(jià)收購(gòu)處理、發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)、還產(chǎn)處理）等。房屋糾紛仲裁，記述房屋糾紛仲裁機(jī)構(gòu)受理房屋糾紛案件、仲裁結(jié)案件數(shù)（其中調(diào)解結(jié)案、判決結(jié)案、撤訴案件件數(shù)）。房產(chǎn)評(píng)估，記述房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房屋買(mǎi)賣(mài)交易、納稅和拆遷補(bǔ)償中按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估情況（評(píng)估戶(hù)數(shù)、建筑面積、評(píng)估價(jià)值和評(píng)估手續(xù)費(fèi)等）。公房管理，記述直管公房和單位自管公房的面積、租金和管理。