趙海萍

（鎮(zhèn)江高等專科學校，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

農(nóng)村房屋買賣糾紛現(xiàn)狀考察及解決路徑探析

趙海萍

（鎮(zhèn)江高等?？茖W校，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

典型的農(nóng)村房屋買賣糾紛主要集中在兩方面：一是發(fā)生在同一農(nóng)村集體成員之間由于登記手續(xù)欠缺引起的糾紛；二是集體組織以外的農(nóng)民以及城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同效力問題引起的糾紛。現(xiàn)行法律法規(guī)對于農(nóng)村房屋登記等存在缺失以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力不明確導致司法實踐的審判結果不統(tǒng)一。從法理層面、制度層面、社會效果層面等分析農(nóng)村房屋買賣合同效力判定及合理性。我國應構建科學系統(tǒng)的農(nóng)村房屋買賣法律體系以及配套制度來保障農(nóng)村房屋買賣合同的效力。具體包括：建立關于農(nóng)村房屋買賣以及農(nóng)村宅基地使用權流轉等專門立法，以彌補農(nóng)村房地產(chǎn)立法方面的缺失；基于房地分離模式基礎上引入法定租賃權制度；明確農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動模式等。

農(nóng)村房屋買賣；不動產(chǎn)物權變動模式；合同效力；區(qū)分原則；農(nóng)村不動產(chǎn)登記

一、問題的提出

隨著城鄉(xiāng)一體化進程的推進和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，大批農(nóng)民進城打工甚至永久定居，導致農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象比較突出，農(nóng)村房屋的有償轉讓現(xiàn)象也隨之增加。一方面，雖然我國現(xiàn)行法律法規(guī)均對農(nóng)村宅基地的流轉作了限制性規(guī)定，導致農(nóng)村宅基地的市場流轉受到制約，但由于受到經(jīng)濟利益誘惑等因素影響，農(nóng)村房屋以及宅基地使用權流轉現(xiàn)象已大量發(fā)生，農(nóng)民宅基地“隱形市場”的存在已是不爭的事實。從城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢來看，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)地權，允許城鄉(xiāng)房地產(chǎn)在一定程度上雙向流轉也有一定合理性。然而，另一方面，鑒于我國目前的特殊國情等因素考慮，現(xiàn)行立法禁止農(nóng)村房屋自由流轉也具有一定的正當性。于是產(chǎn)生了一個不可調(diào)和的矛盾：農(nóng)村房屋買賣效力如何？是否應該解禁農(nóng)村房屋買賣？目前由于農(nóng)村房屋買賣合同效力在立法層面不確定、不統(tǒng)一以及農(nóng)村房屋登記體系沒有建立，導致法院在處理此類案件時面臨著適用法律的困境。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛能否妥善處理，直接影響農(nóng)村地區(qū)的和諧穩(wěn)定。保護農(nóng)民的土地合法權益和追求司法公正的關鍵即在于明確農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛類型及原因分析

（一）農(nóng)村房屋買賣糾紛的主要類型

一是發(fā)生在本村集體組織內(nèi)的農(nóng)戶之間的農(nóng)村房屋買賣。這類糾紛屬于典型的“熟人社會”里村民之間交易時只有自制的合同、收條、村委會證明或者鄰人的見證，沒有履行登記手續(xù)，出賣方在出賣房屋后又以登記手續(xù)欠缺為由而反悔或故意毀約。農(nóng)村房屋買賣糾紛有一半以上屬于農(nóng)村房屋買賣行為不規(guī)范導致產(chǎn)權歸屬不明而引發(fā)出的一系列利益訴爭。[1]

二是發(fā)生在集體組織之外的農(nóng)民以及城市居民購買農(nóng)村房屋涉及房屋買賣是否有效的問題。此類交易的購買主體身份具有特殊性導致合同效力問題引起爭議，司法實踐中各地法院依據(jù)不同的法律法規(guī)以及司法解釋等做出審判結果也不一致。此類糾紛多數(shù)是由于征地拆遷事由發(fā)生以后，出賣人因拆遷利益致心理失衡，于是反悔交易引發(fā)的糾紛不斷上演。出賣人往往在交易完成若干年以后，提出主張要求確認買賣合同無效，以達收回房屋之目的。這類糾紛在當前民事審判中已成為比較棘手的問題。

（二）農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生的原因分析

1、法律依據(jù)的缺失以及法律沖突是導致農(nóng)村房屋買賣糾紛的制度性原因

目前我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場法律依據(jù)存在缺失，關于宅基地使用權流轉以及農(nóng)村房屋買賣等不同位階的法律法規(guī)以及司法解釋之間存在沖突，導致農(nóng)村房屋買賣的效力問題定位模糊，產(chǎn)生了農(nóng)村房屋交易混亂的現(xiàn)象。我國現(xiàn)行關于城市房屋買賣的所有法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文是比較完善的，而專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和相關規(guī)章幾乎是空白。國土資源部出臺的《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》[2]規(guī)定都是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。然而，《物權法》里卻沒有禁止農(nóng)村房屋自由買賣之意，因為《物權法》中明確規(guī)定了個人對其房屋享有所有權，既是所有權，理應包括處分權能。另外，在我國“房隨地走，地隨房走的房地一體化原則”下，農(nóng)村房屋買賣同時伴隨著宅基地使用權一起轉讓，我國對于宅基地使用權流轉的立法較少，主要體現(xiàn)在《物權法》中，然而《物權法》也只是規(guī)定了宅基地使用權人可以占有、使用的權利，對于宅基地使用權能否轉讓采取了回避態(tài)度，而是把這一問題推給了《土地管理法》以及有關國家政策。[3]縱觀《土地管理法》，一方面允許農(nóng)村房屋自由流轉[4]，此條款含有許可買賣之意。另一方面，《土地管理法》對宅基地使用權流轉又進行了限制[5]。綜上，我國關于農(nóng)村房屋買賣的不同法律規(guī)定之間以及同部法律條文之間存在較多的矛盾問題，這些模糊矛盾的法律規(guī)范在很大程度上損害了買賣合同的效力。

2、農(nóng)村房屋買賣沒有統(tǒng)一的公示方式是形式原因

上述農(nóng)村房屋買賣糾紛雖然在近幾年日趨頻發(fā)，但其糾紛的根源大都要追溯到上個世紀的80年代、90年代。[2]由于當時農(nóng)村房屋價值低廉，買賣雙方也沒有重視買賣過程中的形式規(guī)范，但究其原因，我國關于農(nóng)村房屋所有權登記制度的規(guī)定比較少，內(nèi)容比較分散、沒有形成體系，導致農(nóng)村不動產(chǎn)交易實踐中的登記在法律上無法可依。在房屋登記方面，我國城市房屋登記制度比較完善，與城市房屋登記體系形成對比，農(nóng)村房屋登記執(zhí)行著一套完全不同的體系?！霸谖覈r(nóng)村進行房產(chǎn)交易，仍采取買賣雙方簽定契約，后由中間人或村委會證明的方式，而不辦理契稅和產(chǎn)權過戶手續(xù)?！盵3]這種城市與農(nóng)村之間迥異的二元登記體系也導致二者在財產(chǎn)權利的表現(xiàn)形式上存在差異，農(nóng)民房屋流轉以及財產(chǎn)權能的實現(xiàn)受到嚴重影響。

3、城鄉(xiāng)二元土地市場格局的長期存在是導致農(nóng)村房屋買賣糾紛的社會現(xiàn)實原因

我國歷史上形成的城鄉(xiāng)二元格局導致我國不動產(chǎn)體系也分為農(nóng)村不動產(chǎn)和城市不動產(chǎn)并行的二元體系。在農(nóng)村社會保障制度不健全的情況下，農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，適當限制農(nóng)村房屋及宅基地的買賣確實對農(nóng)村生活穩(wěn)定和農(nóng)民居住起到保障作用。然而隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，基于市場經(jīng)濟的開放性和流通性，農(nóng)村土地對農(nóng)民的基礎性作用和農(nóng)民對土地的依賴程度已逐漸減弱，主要表現(xiàn)在兩方面：一是由于城市化進程的加快，農(nóng)民的經(jīng)濟能力也在不斷提高，進而有大量的農(nóng)民涌進城市，但基于對宅基地使用權流轉的限制，會使城鄉(xiāng)二元結構進一步加劇，這是對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一大阻礙。二是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村的社會保障體系逐漸完善，不能僅僅只靠土地來提供社會保障。因此如果放開宅基地使用權流轉和農(nóng)村房屋買賣，將更有利于農(nóng)民土地權利的實現(xiàn)，對于促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到良性推動作用。

三、農(nóng)村房屋買賣合同效力判定及合理性分析

上述糾紛中涉及到的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效應當分別從法理層面、現(xiàn)行法律制度以及長遠的社會效果等視角審視，筆者以為應當認定此類農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

（一）從法理層面上，認定農(nóng)村房屋買賣有效符合平等原則和誠信原則之精神

首先，從《憲法》的視角來看，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有違憲法賦予的平等原則。禁止農(nóng)村房屋自由買賣實際是把農(nóng)村房屋看作一種限制流通物，房屋的本質(zhì)屬性即是居住使用，農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民對房屋享有的權利應當是相等的，只允許城鎮(zhèn)居民對其房屋可以自由流轉，而不允許農(nóng)民任意處分其私有房屋，明顯是剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民在房屋財產(chǎn)上的平等權利。相反，如果僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，對城鎮(zhèn)居民來說也是不合理的。其次，從保護農(nóng)民房屋所有權的立法精神層面看，房屋流轉需要有市場，現(xiàn)行法律將農(nóng)村房屋流轉的對象限定在集體組織內(nèi)部，通過限制農(nóng)民房產(chǎn)的市場流轉范圍，剝奪了農(nóng)村房屋市場價值實現(xiàn)的機會，虛化了農(nóng)民房屋的財產(chǎn)性權利。再次，從價值層面上講，農(nóng)民出賣自己的房屋，通常是對閑置資源的再分配，并且可以通過這種方式取得經(jīng)濟利益。如果認定農(nóng)村房屋買賣合同無效，會鉆法律的空子，明顯違背誠實信用原則和禁止權利濫用原則。

（二）從現(xiàn)行法律制度層面上，現(xiàn)行法律法規(guī)未禁止農(nóng)村房屋買賣。

從物權法視角分析，依據(jù)我國《物權法》第15條6的區(qū)分原則，在房屋買賣中，是否辦理過戶登記只影響物權變動是否發(fā)生，即買受人能否實際取得房屋所有權。而房屋登記與否并不會影響到農(nóng)村房屋買賣合同的效力。至于農(nóng)村房屋買賣合同是否有效應依據(jù)《合同法》的相關規(guī)定。據(jù)此，我們在處理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件中不可將房屋買賣合同和宅基地物權變動的效力二者混為一談，也不能因登記手續(xù)欠缺等問題而質(zhì)疑買賣合同的效力。否則，不利于對買受人的信賴利益和交易安全的保障。

從合同法和立法法視角分析，現(xiàn)行法律法規(guī)未禁止農(nóng)村房屋買賣。依據(jù)《合同法》第52條7，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，就可以發(fā)生效力。依《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(一)》第4條8的規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)實中，1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和2007年《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。在司法實踐中，存在違反了上述法律法規(guī)中的強制性規(guī)定而認定合同無效的情形。從適用法律意義上來說，這還不能成為規(guī)范性文件，又怎么能認定屬于強制性規(guī)范呢。其不屬于法律法規(guī)的范疇，本身就屬于政策性的規(guī)定而已。依據(jù)《立法法》和《合同法司法解釋(一)》的有關規(guī)定，這些均不能成為認定依據(jù)。

（三）從社會效果層面上，保障農(nóng)民土地權利和穩(wěn)定農(nóng)村房屋交易市場秩序是關鍵。

一方面，嚴重不平等的土地產(chǎn)權制度是農(nóng)民土地權益受損的根本原因。不允許農(nóng)村房屋自由流轉導致農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)土地在市場價值上的巨大差異性。如果農(nóng)民一旦離開農(nóng)村進入城市，既不可使用，又不能變賣，農(nóng)民原有的閑置房屋資產(chǎn)將不再具有財產(chǎn)意義，形成一種“死產(chǎn)”的局面，損害了廣大農(nóng)民的財產(chǎn)權利。因此，應當逐步放開農(nóng)村宅基地使用權流轉，讓農(nóng)村房屋直接進入市場，充分保障農(nóng)民對其房屋享有的所有權和自主處分權，并享受城市化進程中帶來的土地增值收益。另一方面，“任何人不得從其違法行為中獲利”是各國的立法精神，也是立法和司法實踐的慣例。[4]農(nóng)村房屋交易完成后，若認定買賣合同無效將房屋須返還給出讓人，出讓方將有可能再次將房屋出賣給第三方，而當房屋升值后再將其收回，久而久之，這種非法的循環(huán)效益會導致社會資源的浪費、秩序的粉碎和公允原則的違背。[5]因此，只有確認農(nóng)村房屋買賣的合法性，農(nóng)村市場資源得到合理再分配，才能形成良好的社會互動和穩(wěn)定的市場秩序。

四、解決對策及路徑分析

（一）立法機關應當針對農(nóng)村房屋買賣的效力作出明確規(guī)定，制定關于農(nóng)村宅基地使用權和農(nóng)村房屋買賣的專門法律，盡快彌補農(nóng)村房地產(chǎn)立法的空白。

我們可以嘗試進行區(qū)域立法，采取先在有條件的地區(qū)進行試點，總結經(jīng)驗，逐步推廣。在經(jīng)濟較發(fā)達的沿海地區(qū)、城鄉(xiāng)差別較小的地區(qū)以及社會保障體系比較完善的地區(qū)開展試點立法等，待條件成熟以后制定一部適用全國的關于農(nóng)村宅基地的專門法規(guī)。這是解決農(nóng)村宅基地使用權的流轉與農(nóng)村房屋買賣合同問題最根本的路徑選擇。其內(nèi)容主要包括:農(nóng)村宅基地使用權內(nèi)容、農(nóng)村宅基地的規(guī)劃與計劃及審批程序、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證、農(nóng)村宅基地的流轉、農(nóng)村宅基地補償以及法律責任等，使得宅基地使用權流轉有法可依，從而從根本上糾正農(nóng)村宅基地流轉的亂象。

（二）以“房地分離”模式為基礎上引入宅基地法定租賃權制度

從真正維護農(nóng)民利益為出發(fā)點，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場領域不宜適用城市房地一體化原則，應嘗試采用“房地分離”模式基礎上引入法定租賃權制度來解決買受人對于房屋所有權人之下的宅基地使用權的權利基礎問題。實際上，農(nóng)村房屋所有權和宅基地使用權是屬于兩個不同的法律命題，前者屬于物權法解決的范疇，后者屬于通過合同法解決的范疇。我們應借鑒我國臺灣地區(qū)的法定租賃權9的理論，即在“房地分離”模式下，農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權的同時，并不當然取得其宅基地使用權，而是取得了作為債權的宅基地的法定租賃權，租賃的標的物即是宅基地的使用權。這樣就解決了買受人是集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民的難題，不失為當前解決農(nóng)村房屋買賣困境的捷徑之一。

（三）明確農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動模式宜采登記對抗模式

大約八成的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件原因在于買賣雙方已經(jīng)完成了交易，買主或已入住或已將房產(chǎn)做新的用途，但由于雙方的房屋及土地使用權的手續(xù)尚未辦理變更登記或者登記手續(xù)本身有不符合規(guī)定的地方，之后由于登記手續(xù)欠缺有一方反悔從而引發(fā)紛爭。[6]那么反悔一方的主張是否應該得到支持？這實際上涉及到農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動模式問題。依《物權法》第9條第1款10規(guī)定，我國物權法采用不動產(chǎn)物權變動模式是以登記生效主義為一般原則，以登記對抗主義為例外的立法體例。實際上對于大多數(shù)農(nóng)村不動產(chǎn)交易的情形，如農(nóng)村房屋買賣、宅基地使用權的設立等，立法根本沒有明確從而導致實踐中相應的糾紛頻發(fā)?；谖覈r(nóng)村不動產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立以及我國農(nóng)村的經(jīng)濟基礎決定了目前農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動只能采用“登記對抗主義”模式，而且城鄉(xiāng)二元的土地市場格局的長期存在也決定了“登記對抗主義”模式適用的合理性。[7]也就是說，我國農(nóng)村房屋買賣合同簽訂以后，農(nóng)村房屋的物權即發(fā)生變動，登記不是必需要件，登記與否只會涉及到是否能對抗善意第三人的問題。

當然，隨著城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場的逐步推進,農(nóng)村和城市實行全國統(tǒng)一的登記模式和不動產(chǎn)物權變動模式是未來的趨勢。配套的農(nóng)村不動產(chǎn)登記是實現(xiàn)全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系的必要組成部分，因此，有必要抓緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記法律制度的建設。我們期待未來出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》來實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記制度，農(nóng)村房屋買賣自由流轉最終要依賴健全的農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記制度予以保障。

[1]陳昌鋒,陸建山.農(nóng)村房屋買賣的法律困境與路徑選擇[J].遼寧行政學院學報,2007,(2):30-31.

[2]陳昌鋒,陸建山.農(nóng)村房屋買賣的法律困境與路徑選擇[J].遼寧行政學院學報 2007（2）：30-31.

[3]趙紅梅.房地產(chǎn)法論[M].北京:中國政法大學出版社1995:246.

[4]宋志紅.集體建設用地使用權流轉法律制度研究[M].北京：中國人民大學出版社 2009：213-235.

[5]劉俊.土地權利沉思錄[M].北京:法律出版社,2009:450-470.

[6]羅勁松.對我國農(nóng)村房屋買賣合同效力的探析[J].法制博覽，2014（11）：254.

[7]趙海萍.農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動模式之立法選擇[J].農(nóng)村經(jīng)濟， 2012（12）：100-104.

編輯：崔月華

Research on the Current Situation of Rural Housing Disputes and Solutions

ZHAO Haiping
（Zhenjiang College，Zhenjiang Jiangsu 212003）

There are two typical rural housing sale disputes.one is the dispute between members of the same collective because of incomplete registration.The other is the dispute of urban residents buying rural housing.Existing laws and regulations in china is lack of rural housing registration and.effectiveness of the sale of rural housing contracts.It leads to different results in.judicial practice.Based on the analysis of the legal level,system level,social effect this paper points out that the rural contract should be effective..we aims to establish a scientific system and supporting system for the effect of the rural contract.Some special legislation of rural housing and rural land should be established to make up for the lack of rural real estate legislation.On the basis of tthe real estate separation mode we should make introduction of the system of statutory tenancy rights.Rural real property transfer mode should be established etc.

the sale of rural housing；the mode of change of real property right；the validity of contract； differentiation principle；the registration of real estate

D922.33

A

2095-7327（2017）-09-0021-04

趙海萍(1976-)，女，山西文水人，鎮(zhèn)江高等?？茖W校人文與法律學院副教授，法學碩士，研究方向：民商法學。

2013年度江蘇省教育廳高校哲學社會科學基金項目“農(nóng)村不動產(chǎn)物權變動模式研究”（編號2013SJD820025）。