文‖李想
運(yùn)用基金利器 助力產(chǎn)融結(jié)合
文‖李想
如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開發(fā),基金就敢于投資。在某些情況下,房地產(chǎn)基金會成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源的渠道
在抑泡沫、防風(fēng)險、降杠桿、穩(wěn)匯率的政策導(dǎo)向下,央行會適時對政策操作進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的微調(diào),市場流動性會出現(xiàn)局部性、階段性收緊。房地產(chǎn)首當(dāng)其沖受到貨幣政策微調(diào)引起的一系列連鎖反應(yīng)的影響,行業(yè)資金面上將會面臨長期緊張局面,綠地的房地產(chǎn)主業(yè)勢必面臨巨大的挑戰(zhàn)。
與此同時,積極擴(kuò)張的財政政策將在軌道交通、城市投資建設(shè)、“一帶一路”海外基建等方面帶來發(fā)展機(jī)遇,并有望從減稅和增加補(bǔ)貼兩方面促進(jìn)居民收入和消費(fèi)增長,以及增加教育、醫(yī)療和扶貧等方面的公共支出,促進(jìn)中國向消費(fèi)驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,這將有利于綠地的大基建板塊和大消費(fèi)板塊持續(xù)快速發(fā)展。
綠地集團(tuán)在房地產(chǎn)、金融、汽車、酒店、商業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域深耕多年,在全球范圍內(nèi)積累了豐富的資產(chǎn)端項目儲備,擁有遍布全球的近100家酒店、近1000個CBD、近10000個社區(qū),也積累了超過350萬會員客戶,且相當(dāng)一部分為高凈值人群和大眾富裕階層的代表,經(jīng)過進(jìn)一步挖掘可以轉(zhuǎn)化為私募基金業(yè)務(wù)的“有效價值客戶”。
此外,除了已經(jīng)擁有三張私募基金管理牌照,綠地金融目前還擁有信托、境外券商、小額貸款、融資租賃、金融交易所等多項金融牌照,可以與基金業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)勢協(xié)同互補(bǔ)。
面對機(jī)遇和挑戰(zhàn),綠地金融將充分發(fā)揮綠地在項目、渠道、客戶、牌照、人才等多方面長期積淀的全方位優(yōu)勢,積極利用私募基金的形式,聯(lián)合多方社會資金共同參與投資,加大助力產(chǎn)融結(jié)合的力度。
房地產(chǎn)業(yè)是綠地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),目前已經(jīng)形成了包括超高層、城市綜合體、住宅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元化產(chǎn)品線。綠地金融計劃通過四類基金服務(wù)綠地房地產(chǎn)主業(yè)。
一類是債性的房地產(chǎn)基金,目前業(yè)務(wù)存量規(guī)模60億元。其他金融機(jī)構(gòu)做此類基金,一旦出現(xiàn)項目風(fēng)險失控,只能通過拍賣或者通過不良資產(chǎn)打包折價處理;而綠地金融的核心優(yōu)勢在于能夠和集團(tuán)的房地產(chǎn)主業(yè)形成閉環(huán),在項目投資決策前就和房地產(chǎn)板塊的同事聯(lián)合進(jìn)行專業(yè)判斷,如果這個項目出現(xiàn)風(fēng)險,綠地能不能接盤,如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開發(fā),基金就敢于投資。在某些情況下,房地產(chǎn)基金會成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源的渠道。
一類是物流地產(chǎn)基金。國內(nèi)電商的蓬勃發(fā)展對于物流節(jié)點和倉儲的需求旺盛,促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展。物流地產(chǎn)布局通常并非一線城市、核心區(qū)域,因此拿地成本較低,但是通過和物流企業(yè)密切合作,有穩(wěn)定的需求,相對而言能夠保持較高的收益率。因此,綠地金融未來將通過設(shè)立物流地產(chǎn)基金,支持綠地拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
第三類是小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金。綠地已將打造特色小鎮(zhèn)作為未來的新業(yè)務(wù)方向。特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè),地方政府在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整理土地項目時越來越重視規(guī)劃相關(guān)產(chǎn)業(yè)的金融配套服務(wù)。綠地金融將通過小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金,綁定政府資源與資金,支持小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引進(jìn)、培育和發(fā)展,從而深化綠地與地方政府的全面合作,提升各地事業(yè)部參與土地項目的競爭力。
第四類是境外REITs。2016年9月,綠地金融成立了綠地(亞洲)證券,未來將立足香港,輻射全球,設(shè)立并管理40-60億美元規(guī)模的境外REITs,投向物流地產(chǎn)、商業(yè)酒店資產(chǎn)以及境外房地產(chǎn)。前期主要配合綠地在海外的房地產(chǎn)項目,未來將探索從自有資產(chǎn)的REITs化到引領(lǐng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的REITs開發(fā),推動房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,幫助企業(yè)專注于開發(fā)和運(yùn)營,從而分散風(fēng)險,加速擴(kuò)張,提升盈利能力。
綠地的大基建產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè),積極參與地鐵沿線區(qū)域的城市綜合開發(fā)。
2015年,中國建設(shè)銀行作為總協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)方和戰(zhàn)略合作方,綠地集團(tuán)、上海建工集團(tuán)、建信信托公司三方作為發(fā)起人,以有限合伙企業(yè)形式設(shè)立了“中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金”,由綠地金融、上海建工、建信信托三方成立的基金管理公司擔(dān)任普通合伙人、執(zhí)行合伙人,并由發(fā)起人、戰(zhàn)略合作方作為有限合伙人。該基金總規(guī)模為1000億元,分期發(fā)行,首期規(guī)模240億元,將全方位打造國內(nèi)基建領(lǐng)域PPP平臺范本。綠地金融通過參與該基金,幫助綠地探索“軌交+物業(yè)”的綜合開發(fā)模式,突破拓展土地資源的瓶頸,增強(qiáng)非市場化拿地能力。未來也將考慮在其他大基建領(lǐng)域復(fù)制該基金模式。
綠地的大消費(fèi)板塊重點發(fā)展進(jìn)口商品直銷、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè),高度關(guān)注與中產(chǎn)階級生活方式息息相關(guān)的中高端消費(fèi)業(yè)態(tài)。
根據(jù)消費(fèi)的內(nèi)容、金額和頻次,居民消費(fèi)自然形成了一個消費(fèi)階梯,可以稱之為“消費(fèi)階梯理論”。百元級的消費(fèi)內(nèi)容以“食”為代表,千元級的消費(fèi)內(nèi)容以“衣”為代表,這兩類是低額高頻消費(fèi);十萬元級的消費(fèi)內(nèi)容以“車”為代表,百萬元級的消費(fèi)內(nèi)容以“房”為代表,這兩類是高額低頻消費(fèi)。以上四類涵蓋了通常的衣食住行的基本剛性消費(fèi),除了少數(shù)細(xì)分市場,基本上都已經(jīng)是供大于求、競爭激烈的“紅?!薄6f元級的消費(fèi)市場,包括了健康醫(yī)療、娛樂休閑、文化教育等領(lǐng)域,屬于可替代消費(fèi),但其支出占可支配收入的比例逐步上升,且發(fā)生頻次也逐漸提高,目前在國內(nèi)還是優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給不足的“藍(lán)海”。近幾年,“健康投資、精神消費(fèi)”成為我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下大眾消費(fèi)首選,相應(yīng)新興消費(fèi)興起,醫(yī)療保健、教育、文化娛樂消費(fèi)占比明顯上升。
綠地金融未來將設(shè)立“大健康”和“大文化”兩類主題基金,同時借助綠地(亞洲)證券平臺,設(shè)立30-50億美元規(guī)模的全球股權(quán)投資基金,作為海外平行基金。上述基金將積極尋求健康醫(yī)療、娛樂休閑、文化教育等領(lǐng)域的一二級市場投資并購機(jī)會,助力綠地大消費(fèi)板塊充分發(fā)揮綠地24年來積累的品牌優(yōu)勢、數(shù)據(jù)優(yōu)勢和場景優(yōu)勢,獲取境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源,搶占萬元級消費(fèi)“藍(lán)?!笔袌?獲得高額收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
大消費(fèi)基金的投資標(biāo)的還可以和綠地房地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同互動。投資的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源可以優(yōu)化住宅配套,提升產(chǎn)品附加值;投資的體驗式業(yè)態(tài)和兒童業(yè)態(tài)可以幫助商業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)——服務(wù)經(jīng)濟(jì)——體驗經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)者生活方式演進(jìn)趨勢,更新消費(fèi)內(nèi)容,由購物功能向健康、娛樂、文化功能轉(zhuǎn)型升級;投資的健康養(yǎng)老、養(yǎng)生保健、文化旅游等業(yè)態(tài)可以完善特色小鎮(zhèn)的生活功能。
除了上述基金,綠地金融還與長城資管合作成立了特殊投資機(jī)會基金,和中金合作成立了規(guī)模擬定150億元的國企改革、并購重組基金,此外還運(yùn)作著超過30億元的證券投資基金。這些基金雖然沒有直接服務(wù)于綠地的產(chǎn)業(yè)協(xié)同,但是通過優(yōu)良的投資收益來回報支持集團(tuán)發(fā)展實體產(chǎn)業(yè),同樣實現(xiàn)了產(chǎn)融結(jié)合的功能。
綠地金融進(jìn)入私募基金領(lǐng)域時間還不長,未來將加強(qiáng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,在合作中學(xué)習(xí),不斷提升基金“募、投、管、退”的全過程運(yùn)作能力,實現(xiàn)從“跟著投”到“學(xué)著投”再到“領(lǐng)著投”的跨越式發(fā)展,在行業(yè)內(nèi)打造“綠地基金管理”的品牌形象,設(shè)立并管理更多私募基金,更有效地服務(wù)于綠地的產(chǎn)融結(jié)合。
(作者系綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官)