◇舒麟迪

論房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制措施

◇舒麟迪

房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，成本控制顯得非常重要。本文首先闡述中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀。然后通過分析恒大地產(chǎn)采取的成本控制策略，并指出其存在的缺陷。最后指出現(xiàn)實中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的缺陷，并提出改進意見。

房地產(chǎn)行業(yè)；成本控制；恒大

在中國經(jīng)濟高速發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)更好更健康的發(fā)展，成本控制成為企業(yè)日常管理的重點。

一、國內外文獻綜述

1.國外文獻綜述

19世紀后期，美國的亨利.梅特卡夫（1885）在其所著的《工廠成本》中主張按照復式記賬法記錄所有成本賬戶，并將財務會計和成本賬戶結合起來。羅伯特.S.卡普蘭和H.托馬斯.約翰遜（1987）在《相關性消失：管理會計的興衰》中提出成本信息已失去決策相關性，應重構管理會計體系。

1987年之后，成本控制的方法得到進一步發(fā)展，步入“第二個繁榮時期”。如根據(jù)作業(yè)活動耗用資源的情況，將資源耗費分配給作業(yè)，再依據(jù)成本對象，把作業(yè)分配給成本對象的作業(yè)成本法。以市場為導向，對具有獨立的制造過程的產(chǎn)品進行成本管理的目標成本法。

2.國內文獻綜述

國內對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的研究文獻大多數(shù)集中于成本控制的業(yè)務角度方面，并取得了豐碩的研究成果。

林峰（1994）在《成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)的應用》一文中，論述了房地產(chǎn)企業(yè)事前目標成本的制定、事中成本控制和事后情況反饋。

陳起俊、王偉（2003）在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制探討》一文中，提出了在有關階段建立“聽證會”的設想。

成代萍、張鑫、楊崢（2008）在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制》一文中，系統(tǒng)論述了各個階段的成本控制措施和方法，提出了成本的精細化管理理念。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀不容樂觀：①缺乏系統(tǒng)的成本控制意識；②成本控制體系不成熟；③相關成本控制措施執(zhí)行效率低下。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了目標成本，但并未分解到各責任中心；④政府資源利用效率不夠。一部分地產(chǎn)企業(yè)成立時間較短，背景較弱，因此，在政府政策資源方面有著較大劣勢。

三、恒大地產(chǎn)的成本控制策略

1．恒大地產(chǎn)概況

恒大地產(chǎn)成立于1997年，經(jīng)過六年的快速發(fā)展，躋身廣東房地產(chǎn)企業(yè)競爭力排名第一。2012年恒大地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額923.2億元，累計銷售面積1548.5萬平方米，位居全國第一，成為集房地產(chǎn)規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理于一體的中國最具影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2.恒大成本控制策略

（1）規(guī)模策略

恒大地產(chǎn)主要選擇在郊區(qū)具有較大面積的項目開發(fā)，同時采取集中招投標的方式，對全國各地的各類裝修、園林等大型工程進行統(tǒng)一招投標，從而實現(xiàn)集中招投標的規(guī)模效益，控制成本。

（2）采購策略

在采購方面，為了有效降低流通成本、運輸成本、庫存成本，恒大地產(chǎn)建立了全國統(tǒng)一的采購和分配系統(tǒng)，物資采購完成后可依靠這個體系直接運送到項目開發(fā)地。

（3）運營模式

恒大地產(chǎn)制定了五大產(chǎn)品線，三大系列并且采取了與大企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的策略，同時，在商品房銷售中實施規(guī)范化操作，使得銷售成本大大降低。

3．恒大地產(chǎn)對一些關鍵成本的控制措施

（1）對土地成本的控制措施

在城市選擇上，恒大地產(chǎn)的主要項目地是具有一定經(jīng)濟規(guī)模基礎的二三線城市。等其他在一線城市的地產(chǎn)商回頭進駐二三線城市時，恒大已拿下大量優(yōu)質土地資源。

（2）對建安成本的控制措施

首先，進行成本調研，做成本估算。其次，確立目標成本，在施工階段嚴格把控。最后，項目結算后對成本進行評估。將項目結算成本與目標成本進行對比，并提出改進措施。

（3）對財稅成本的控制措施

恒大地產(chǎn)設立了專業(yè)人員進行稅收籌劃工作，并結合企業(yè)施工項目，找到的稅收成本控制關鍵點，制定合理的避稅計劃，降低稅收成本。

4．恒大地產(chǎn)成本控制存在的缺陷

（1）規(guī)模策略的缺陷

在規(guī)模上，為了節(jié)省成本，恒大地產(chǎn)主要選擇規(guī)模大的項目開發(fā)，同時儲備了大量的土地。這使恒大地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的開發(fā)壓力。同時，如此高的土地儲備量進行開發(fā)所需的資金量，恒大地產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的資金壓力。

（2）政府資源的劣勢

雖然恒大地產(chǎn)在稅務成本控制方面設有專門的人員，并和稅務機關打好政企關系。但是，政策資源方面的劣勢使其所能享受到的體制資源極少。

（3）現(xiàn)金流和負債率上的缺陷

在中國現(xiàn)階段的市場環(huán)境、政策調控、金融緊縮的背景下，高負債率和現(xiàn)金流量不足的特點將會使企業(yè)在融資方面的難度加大，增加企業(yè)的財務成本。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

1.加強系統(tǒng)全面成本控制意識

要讓管理層認識到系統(tǒng)全面的成本控制對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，然后再影響中下層，從而改變整體組織的觀念意識，達到有效控制成本的目的。

2.建立全面系統(tǒng)的成本控制體系

在準備階段要對成本估算和國家政策等內容進行分析，制定目標成本。在設計階段，選擇符合發(fā)展戰(zhàn)略的設計方案。在施工階段，為調動相關人員積極性，可以將成本控制完成情況與個人年終績效獎勵掛鉤。

3.建立嚴格的管理制度和獎罰體系

成本控制制度包括設計籌劃、招標投標以及建安成本控制制度等。嚴格完善的成本控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)對全面運營成本進行有效控制的前提。一個合理的成本控制制度要責任到人，建立完善的審批程序，并且嚴格執(zhí)行。

[1]林峰.成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用[J].房地產(chǎn)導刊，1994（10）.

[2]陳起俊,王偉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制探析[J].中國成人教育，2003（12）.

[3]成代萍,張鑫,楊崢.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制[J].城市道橋與防洪，2008（5）.

（作者單位：江西財經(jīng)大學）

10.13999/j.cnki.scyj.2017.05.026