■ 賈廣葆

強(qiáng)制公證廢止后如何化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記風(fēng)險(xiǎn)

■ 賈廣葆

2016年7月，不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制公證廢止后，因繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，公證材料不再是必須提交的材料。本文從房屋繼承的內(nèi)涵和繼承登記的由來(lái)沿革出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，闡述了公證不是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的必備條件，分析了化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險(xiǎn)的思考，進(jìn)而提出了化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。

一、房屋繼承內(nèi)涵與繼承登記公證政策沿革

（一）房屋繼承的內(nèi)涵

房屋繼承是按照《繼承法》規(guī)定，依照法定的程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到繼承人的法律行為。我國(guó)法律規(guī)定，房屋繼承有兩種形式，即遺囑房屋繼承和法定房屋繼承。遺囑房屋繼承是指由被繼承人生前設(shè)立遺囑來(lái)指定繼承人繼承房屋遺產(chǎn)的方式，這種繼承又稱(chēng)“指定繼承”。法定繼承是指由法律直接規(guī)定繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)分配原則的一種繼承方式，這種繼承又稱(chēng)“無(wú)遺囑繼承”。

在房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的工作中，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記種類(lèi)繁多。主要有兩種法律事實(shí)：即民事法律行為和法律直接規(guī)定。民事法律行為是指因當(dāng)事人的民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，如房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、置換、贈(zèng)與等。法律直接規(guī)定是指因法律直接規(guī)定引起的物權(quán)變動(dòng)，如房屋繼承、受遺贈(zèng)等。

（二）房屋繼承強(qiáng)制性公證沿革

1991年，司法部和原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，要求無(wú)論是法定繼承還是遺囑繼承，都必須辦理公證，首次強(qiáng)制性把公證的證明文件作為辦理房屋繼承和遺贈(zèng)登記的唯一必備材料。

時(shí)隔18年后的2009年，中國(guó)公證協(xié)會(huì)公布《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》，再次對(duì)法定繼承和遺贈(zèng)房屋登記提出了必須公證的意見(jiàn)，并做了極其復(fù)雜而繁瑣的規(guī)定。

從此，無(wú)論是房屋法定繼承還是遺囑繼承、遺贈(zèng)，都必須向公證部門(mén)提交完備的公證文書(shū)，必須以公證為唯一有效的前置條件，方能進(jìn)行房屋所有權(quán)的繼承登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。

時(shí)隔25年后，房屋繼承強(qiáng)制性公證廢止。2016年7月，司法部正式發(fā)布《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》。同時(shí)，2009年中國(guó)公證協(xié)會(huì)公布的帶有濃厚行業(yè)特征的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》隨之廢止。從而宣告強(qiáng)制性房屋繼承公證正式廢止，取而代之的是法律賦予當(dāng)事人提供材料的選擇權(quán)利：房屋繼承登記申請(qǐng)人可以選擇提交當(dāng)事人之間能夠證明合法繼承關(guān)系的材料；也可以提交能夠證明繼承法律關(guān)系的經(jīng)公證的材料或法律生效的法律文書(shū)。

二、“公證”為何不是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的必備條件

第一，法理層面，強(qiáng)制性公證增加了申請(qǐng)人的法律義務(wù)。強(qiáng)制性公證與《物權(quán)法》《繼承法》等法律法規(guī)的規(guī)定背道而馳，在法律法規(guī)之外另行立規(guī)，對(duì)繼承房屋的登記申請(qǐng)人增加了新的法律義務(wù)，明顯違反了行政相關(guān)依法行政的基本原則。

第二，具體法規(guī)層面，房屋繼承登記公證違反了相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是《繼承法》《公證法》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》，還是2015年頒布實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）和2016年國(guó)土資源部制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）等法律規(guī)定，都沒(méi)有規(guī)定和要求房屋繼承登記必須辦理公證；都沒(méi)有把公證行為作為房屋法定繼承以及遺囑繼承、遺贈(zèng)的前置必備要件。

第三，公民權(quán)益層面，不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制性公證，違背了“公證自愿”原則。一是“自愿原則”是我國(guó)民法的基本原則。二是當(dāng)事人沒(méi)有申請(qǐng)“公證”，公證無(wú)從談起。三是公證的事項(xiàng)必須是法律、行政法規(guī)規(guī)定的。

第四，立法層面，房屋繼承登記強(qiáng)制性公證不符合立法原則。

我國(guó)《立法法》所規(guī)定的立法原則是“小法”必須服從“大法”，“大法”必須服從根本大法《憲法》；部門(mén)行業(yè)法規(guī)必須服從國(guó)家法律法規(guī)；省、自治區(qū)、市、縣、區(qū)地方性法律法規(guī)必須服從中央、人大、國(guó)家法律法規(guī)。而目前我國(guó)房屋所有權(quán)繼承登記必須公證的唯一依據(jù)是1991年司法部和原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，部門(mén)性規(guī)定超越國(guó)家法律法規(guī)，顯然必須廢止。

第五，從公證收費(fèi)來(lái)說(shuō)，收費(fèi)比例隨意，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，加大了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一是辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承公證需要按照不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值收取一定比例的費(fèi)用；二是公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)過(guò)高，加重了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；三是公證前置條件復(fù)雜，容易助長(zhǎng)弄虛作假等不良風(fēng)氣。

三、化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)思考

（一）如何更好核實(shí)申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性

申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性、可信性是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的前提和基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制公證取消后首先要解決的問(wèn)題，更是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記順利進(jìn)行的關(guān)鍵。按照《條例》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)重點(diǎn)審查申請(qǐng)人提交的“與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料”，實(shí)際上是為了進(jìn)一步證實(shí)所提交材料的真實(shí)性、可信性而采取的多種辦法、多元角度來(lái)充分印證其或親屬死亡證明或遺囑證明或協(xié)議證明或親屬關(guān)系證明等材料的真?zhèn)?。因此，如何面?duì)任務(wù)繁重、錯(cuò)綜復(fù)雜的各類(lèi)證明材料的核實(shí)、審查，正確把握、認(rèn)定申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性、有效性，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要解決的重要課題。

（二）如何甄別和認(rèn)定全部法定繼承人的范圍

法定繼承人范圍的認(rèn)定，是繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是否成立的最終目的，也是合法繼承人是否確立的最終結(jié)果。按照《繼承法》的規(guī)定，法定繼承人的范圍一般有父母、子女、配偶之間的繼承人、非婚生子女、繼父母子女、養(yǎng)父母、養(yǎng)子女、盡了主要瞻養(yǎng)義務(wù)的兒媳或女婿，轉(zhuǎn)繼承和代位繼承等，特別是喪失繼承資格的繼承人的甄別和認(rèn)定。其繼承范圍廣泛、繼承人員眾多、繼承環(huán)節(jié)錯(cuò)綜、繼承內(nèi)容復(fù)雜、繼承時(shí)間久遠(yuǎn)、繼承資格難定，給合法繼承資格的繼承人和喪失繼承資格的繼承人的準(zhǔn)確審查、甄別、認(rèn)定帶來(lái)了極大的困難和壓力。因此，知曉法律規(guī)定、熟識(shí)繼承知識(shí)、掌握登記環(huán)節(jié)、準(zhǔn)確把握確立法定繼承人的范圍，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記首先要解決的問(wèn)題。

（三）如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實(shí)有效

死亡證明材料是否真實(shí)有效，是繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)能否辦理登記的關(guān)鍵。而申請(qǐng)人提供的死亡證明一般包括公安機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、民政部門(mén)的證明；也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)等單位的證明。在實(shí)際工作中，各地又不相統(tǒng)一，有的證明要全部辦齊，有的則有一定證明可以佐證，當(dāng)事人往往為了證明吃盡苦頭。因此，如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實(shí)、有效，是不動(dòng)產(chǎn)登記不可回避的問(wèn)題。

（四）如何主動(dòng)引導(dǎo)當(dāng)事人提供材料的選擇權(quán)利

盡管司法部早在2016年7月就廢止了繼承不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制公證的規(guī)定，盡管《條例》《細(xì)則》明確規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，公證材料不是必須提交的材料。但時(shí)至今日，仍有一些地方公證、登記部門(mén)把公證材料作為繼承、受遺贈(zèng)必須要提交的材料。因此，主動(dòng)告知、提醒和引導(dǎo)當(dāng)事人提供材料的多種選擇方式：所提交的材料可以不經(jīng)公證、也可以經(jīng)公證，真正落實(shí)法律法規(guī)賦予當(dāng)事人提供材料的選擇權(quán)利，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須解決的問(wèn)題。

（五）如何確認(rèn)眾多遺囑的法律效力

遺囑的法律效力如何，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，按照《繼承法》規(guī)定，遺囑有口頭、自書(shū)、代書(shū)、錄音和公證遺囑等，而在同一個(gè)因繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記中，往往可能出現(xiàn)一個(gè)或數(shù)個(gè)遺囑，也可能出現(xiàn)相同或不相同的兩個(gè)遺囑，還可能出現(xiàn)不同形式的遺囑等。遺囑的形式多樣、錯(cuò)綜復(fù)雜也多有出現(xiàn)，但當(dāng)事人的目的就是盡量讓自己受遺囑、受遺贈(zèng)的繼承合法。作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有前置條件，即公證機(jī)關(guān)公證文書(shū)把關(guān)，如何弄懂弄通各個(gè)遺囑的相關(guān)內(nèi)容和條件？如何面對(duì)遺囑的各種復(fù)雜情況？如何確定當(dāng)事人所提供遺囑的法律效力？是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須重視的問(wèn)題。

（六）如何規(guī)范管控登記申請(qǐng)受理環(huán)節(jié)和程序

規(guī)范管理登記申請(qǐng)受理審查環(huán)節(jié)和程序，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功與否的保證，也是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功的基礎(chǔ)。雖然，《條例》《細(xì)則》對(duì)登記申請(qǐng)受理、申請(qǐng)人提交材料、材料審查、出具書(shū)面通知等環(huán)節(jié)都做了非常詳盡的規(guī)定。但在登記具體環(huán)節(jié)的運(yùn)行操作中，仍然會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意、尚不規(guī)范、甚至出錯(cuò)的地方，給當(dāng)事人帶來(lái)一些不必要的麻煩和問(wèn)題。因此，準(zhǔn)確規(guī)范、合法管控、嚴(yán)格審查、精心把握登記申請(qǐng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序，是確保不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功的保證。

四、化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）理性認(rèn)識(shí)公證的作用，走出不動(dòng)產(chǎn)繼承公證的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

一是及時(shí)廢止1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字〔1991〕117號(hào)）以及2009年中國(guó)公證協(xié)會(huì)公布的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》，真正落實(shí)2016年7月司法部發(fā)布的《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》，把政策交給群眾，做到政策法規(guī)公開(kāi)透明。

二是認(rèn)識(shí)公證的某些局限性。公證的作用既不能盲目否定，也不能盲目高估?！豆C法》規(guī)定了公證機(jī)構(gòu)具有廣泛的公益性和權(quán)威的公信力，這在現(xiàn)代社會(huì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨發(fā)達(dá)的今天尤為如此，毫無(wú)疑問(wèn)，公證的作用是不能否定的，但公證并不能“包羅萬(wàn)象”“一通天下”，應(yīng)該看到公證同其它事物一樣，也有一定的局限性。

三是走出公證的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。第40條規(guī)定：當(dāng)事人、公證事項(xiàng)和利害關(guān)系人對(duì)公證書(shū)的內(nèi)容有爭(zhēng)議的，可以就該爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟。2012年8月修改通過(guò)的《民事訴訟法》第69條也作了類(lèi)似的規(guī)定：經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)和根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。顯然，這些法律規(guī)定起碼包含三層含義：其一，即使進(jìn)行了公證，法律法規(guī)對(duì)此也充分留有了一定的余地，并相應(yīng)規(guī)定了一些救濟(jì)途徑和補(bǔ)救措施。其二，公證并不是萬(wàn)能的，指望通過(guò)公證消除不動(dòng)產(chǎn)繼承登記中的所有風(fēng)險(xiǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，也是根本無(wú)法做到的。其三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記取消公證前置，會(huì)增加登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，加重登記風(fēng)險(xiǎn)，把負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至公證機(jī)構(gòu)，是不對(duì)的，也是多余的。

（二）創(chuàng)建設(shè)立當(dāng)事人申請(qǐng)承諾信用制度，把不動(dòng)產(chǎn)繼承登記風(fēng)險(xiǎn)降到最低

一是引導(dǎo)當(dāng)事人先解決不動(dòng)產(chǎn)繼承矛盾糾紛，后辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記。當(dāng)事人在提交繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有利害關(guān)系的第三人或更多關(guān)系人提出異議，要求其主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)的繼承權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)引導(dǎo)、積極支招告知申請(qǐng)人及所有有利害關(guān)系的人先行解決不動(dòng)產(chǎn)繼承糾紛矛盾或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，待法院或仲裁機(jī)構(gòu)出具生效的法律文書(shū)后再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記，確保不動(dòng)產(chǎn)繼承登記順利實(shí)施。

二是充分尊重和支持法律賦予當(dāng)事人的選擇權(quán)利。法律明確確定：因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人可以選擇提交當(dāng)事人之間形成的能夠證明其合法繼承關(guān)系的材料，如死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及被繼承人的親屬關(guān)系材料等；也可以選擇提交能夠證明繼承法律關(guān)系的經(jīng)公證機(jī)構(gòu)辦理的材料，即公證文書(shū)；如有繼承糾紛的還可以選擇經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)出具生效的法律文書(shū)，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記。三種方式，任其自由選擇，充分尊重和支持當(dāng)事人的選擇權(quán)利。

三是創(chuàng)建設(shè)立當(dāng)事人申請(qǐng)承諾信用制度，把房屋繼承登記風(fēng)險(xiǎn)縮小到最低程度。明確當(dāng)事人申請(qǐng)承諾信用制度的宗旨、內(nèi)容、條件和法律權(quán)利義務(wù)，一方面嚴(yán)格要求當(dāng)事人身份證明的真實(shí)性和被繼承不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有任何糾紛、矛盾和擔(dān)保、抵押等事項(xiàng)；另一方面，要求當(dāng)事人書(shū)面承諾對(duì)其所提供的申請(qǐng)材料真實(shí)性終身負(fù)責(zé)制，一旦當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料虛假，導(dǎo)致繼承不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤或使當(dāng)事人沒(méi)有資格權(quán)利繼承不動(dòng)產(chǎn)，獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)，或使應(yīng)當(dāng)有資格權(quán)利繼承的而繼承不了，或因當(dāng)事人偽造申請(qǐng)材料而喪失了本該獲得的繼承不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證書(shū)，或利用虛構(gòu)材料進(jìn)行其他違法處置繼承不動(dòng)產(chǎn)的，違法當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)設(shè)立的當(dāng)事人申請(qǐng)承諾信用制度和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和后果。

如果登記機(jī)構(gòu)不能認(rèn)定申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人書(shū)面承諾提供其材料的真實(shí)性并承擔(dān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任。

（三）完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序，強(qiáng)化登記環(huán)節(jié)管控

一是不斷完善和規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的程序、內(nèi)容、方法，加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)人員的能力、素質(zhì)、責(zé)任心教育，在不動(dòng)產(chǎn)繼承登記工作實(shí)踐中，不等、不靠，認(rèn)真做好不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任，建立健全和完善規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等制度，確保不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記符合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)。

二是強(qiáng)化、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)繼承登記各個(gè)環(huán)節(jié)合法性的管控。在登記申請(qǐng)受理環(huán)節(jié)，登記機(jī)構(gòu)主要把握向申請(qǐng)人出具《受理通知書(shū)》或《不予受理通知書(shū)》以及需要出具的《補(bǔ)正材料通知書(shū)》，嚴(yán)格按照《條例》《細(xì)則》所規(guī)定的內(nèi)容規(guī)范運(yùn)行；在材料審查環(huán)節(jié)，既要嚴(yán)格規(guī)范，又要實(shí)事求是，如申請(qǐng)人提交的材料不符合法律和《條例》規(guī)定的條件，應(yīng)及時(shí)耐心說(shuō)明，并出具書(shū)面通知告知申請(qǐng)人提供材料補(bǔ)充說(shuō)明，同時(shí)中止登記辦理程序；如申請(qǐng)人不予補(bǔ)充說(shuō)明或補(bǔ)充說(shuō)明材料仍不符合登記規(guī)定條件的，應(yīng)及時(shí)說(shuō)明并書(shū)面告知不予登記。在發(fā)放證書(shū)環(huán)節(jié)，主要是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有任何問(wèn)題，符合《條例》《細(xì)則》規(guī)定的基礎(chǔ)上，打印、發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

（四）進(jìn)一步優(yōu)化、遴選、甄別不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的相關(guān)材料，做到既合理合法又有效避免登記風(fēng)險(xiǎn)

一是既要堅(jiān)持要求不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的申請(qǐng)材料合理合法，符合法律法規(guī)要求；又要確保當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)繼承法律事實(shí)確定后已經(jīng)取得的且便于出示的有關(guān)材料；既要確保材料的真實(shí)性、法律性；又要有效避免所提供登記申請(qǐng)材料可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

二是修改、刪除不符合《條例》《細(xì)則》等法律規(guī)定的申請(qǐng)材料和表格。當(dāng)務(wù)之急是盡快修改、刪減、取消一些不必要的、關(guān)系不大的、起不了多大作用的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的申請(qǐng)材料，凡是不符合法律法規(guī)和行政規(guī)章所規(guī)定的證明材料一律堅(jiān)決廢除、刪減；而需要有關(guān)部門(mén)提供證明材料的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)政策所明確規(guī)定的，有關(guān)部門(mén)有義務(wù)、有責(zé)任及時(shí)主動(dòng)提供，嚴(yán)禁相互推諉、互設(shè)前置、互不相干、我行我素、索要錢(qián)財(cái)?shù)炔徽L(fēng)。

三是優(yōu)化、簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料。精選去除那些取證困難、證明難辦的證明材料，比如有的繼承人祖父母、外祖父母在解放前后去世，不管有沒(méi)有固定工作，都很難找到部門(mén)機(jī)構(gòu)為其辦理婚姻、去世等證明材料，有關(guān)部門(mén)也確實(shí)沒(méi)有任何檔案材料為此佐證。建議法定繼承不動(dòng)產(chǎn)登記，除了申請(qǐng)人的身份證明必備外，只要具備所繼承不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證證明，通過(guò)戶(hù)籍查驗(yàn)，被繼承人死亡證明和親屬關(guān)系等屬實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記就可予以辦理，去除那些取證困難、無(wú)法取證的被繼承人的婚姻狀況、是否獨(dú)生子女、有無(wú)非婚生子女證明等材料。

（五）采取多樣化方法，規(guī)范公告形式，加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)，完善登記機(jī)構(gòu)的糾錯(cuò)機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制

一是采取多樣化方法，規(guī)范公告形式。發(fā)布公告，安民公示，是現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證的必備環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格遵守。而在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記中，由于繼承房屋、遺囑房屋的固有特點(diǎn)，可采取政府主管部門(mén)官方網(wǎng)站、紙質(zhì)文件、小區(qū)、村委會(huì)、居民委公告專(zhuān)欄、居委會(huì)社區(qū)口頭告示等多樣化的方法，對(duì)公告的形式、內(nèi)容、地點(diǎn)和時(shí)間作出規(guī)范性的規(guī)定，把政策交給群眾，真正發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)繼承登記公告的作用。

二是采取實(shí)施查驗(yàn)制度。為了進(jìn)一步減少和避免不動(dòng)產(chǎn)繼承登記可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，根據(jù)《條例》《細(xì)則》等規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人提交補(bǔ)充材料；必要時(shí)可以采取實(shí)地查看查驗(yàn)制度，全面了解被繼承不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)狀況，掌握可靠信息和材料，進(jìn)一步核實(shí)申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性和有效性。

三是配備專(zhuān)業(yè)人員，完善相關(guān)制度。由于繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記材料審查的專(zhuān)業(yè)性和復(fù)雜性，尤其是不動(dòng)產(chǎn)繼承強(qiáng)制登記取消后，很多原先由公證機(jī)構(gòu)審查出具公證書(shū)的不動(dòng)產(chǎn)繼承登記轉(zhuǎn)而由登記機(jī)制承擔(dān)審查任務(wù)，很多登記機(jī)構(gòu)尚不具備審查能力和水平。這就需要登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)業(yè)務(wù)尤其是不動(dòng)產(chǎn)繼承方面的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，也可配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)辦理繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的材料審查和調(diào)查等工作，并適時(shí)出臺(tái)專(zhuān)門(mén)規(guī)定規(guī)范此類(lèi)登記材料審查工作和外出調(diào)查的內(nèi)容、程序、方法以及有關(guān)事項(xiàng)。

四是建立登記機(jī)構(gòu)的糾錯(cuò)、追究機(jī)制。《物權(quán)法》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，特別是《條例》《細(xì)則》，對(duì)當(dāng)事人提供虛假申請(qǐng)材料騙取房屋申請(qǐng)登記和登記機(jī)構(gòu)玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的，規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任和處置辦法。建議建立和完善登記機(jī)構(gòu)糾錯(cuò)及責(zé)任追究機(jī)制，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自我查找、自我檢查、自我糾錯(cuò)的職責(zé)、內(nèi)容、程序和方法，并通過(guò)相應(yīng)立法加以規(guī)范。同時(shí)，充分賦予登記機(jī)構(gòu)的上級(jí)隸屬于國(guó)土資源房屋局主管部門(mén)的撤銷(xiāo)錯(cuò)誤登記的權(quán)力。

（作者系大連房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）