劉友燦

【摘要】在我國經(jīng)濟(jì)體制不斷改革的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，房價呈逐年上升的趨勢，這種情況對我國金融安全造成一定的負(fù)面影響，為了減少其對金融安全的影響需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的管理和調(diào)控。此篇文章對新時期下房地產(chǎn)市場管理與調(diào)控的金融安全進(jìn)行分析，希望給房地產(chǎn)市場管理工作提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 管理與調(diào)控 金融安全 分析

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有股票增發(fā)、發(fā)行債券、銀行開發(fā)貸款、民間借貸及預(yù)售回款等。但多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌集資金來自于銀行貸款（其中一部分為開發(fā)貸款，另一部分為預(yù)售回款而百姓買房多數(shù)要靠銀行按揭貸款），在這種情況下銀行將會承擔(dān)房地產(chǎn)市場波動帶來的危險，并且隨著房價的不斷升高極易形成的房地產(chǎn)泡沫帶來的危險因素也逐漸增多。房地產(chǎn)市場大幅波動對我國金融安全有著一定的影響，有關(guān)部門需要采取有效措施減少其帶來的不利影響。

一、新時期下房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

相關(guān)調(diào)查表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)向銀行，下面對其進(jìn)行研究。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)向銀行的方式進(jìn)行研究。以前在房地產(chǎn)相關(guān)政策上缺乏完整性，并且政府部門未對房地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的輔助，在這種情況下多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商僅投入少量資金便可保證房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行正常運轉(zhuǎn)。近幾年政府部門將我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況作為主要依據(jù)制定了一些全新的規(guī)定，并且在實行后取得了較好的效果，但是上級決策人員仍然存在妥協(xié)的情況，從而導(dǎo)致新規(guī)定失去了價值和意義。如我市某（商業(yè)房產(chǎn)占比較高）開發(fā)項目，開發(fā)商實力不足又高價拿地，通過銀行大量融資，融資后銀行未對資金用途進(jìn)行有效監(jiān)管，近年來趕上經(jīng)濟(jì)下行、國家開發(fā)貸款額度收緊及商業(yè)房產(chǎn)銷售不景氣的形勢下，開發(fā)企業(yè)后續(xù)資金跟不上進(jìn)行開成爛尾樓，如此將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)向銀行，給銀行、購房戶、社會造成了較大的影響。（注：目前該項目在政府、銀行的合力下已順利化解風(fēng)險）

第二，在房地產(chǎn)銷售時將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)向銀行。在銷售過程中的轉(zhuǎn)向方法主要包括如下三種：其一，虛假購買。房地產(chǎn)開發(fā)商在正式銷售前讓公司員工以自己及員工親屬、朋友的身份簽約并向銀行申請辦理了按揭貸款，有的開發(fā)企業(yè)為了從銀行中獲取個人按揭貸款會出現(xiàn)偽造身份證的情況，在遇到真正購房者后才將該房產(chǎn)向行政主管部門申請辦理的抵押預(yù)告登記和合同備案登記注銷，之后再將房源轉(zhuǎn)讓給購買者。在房價不斷升高的情況下此種行為不容易被發(fā)現(xiàn)；如果房價出現(xiàn)大幅度下降時銀行則成為市場風(fēng)險的主要承擔(dān)者。其二，提高申報價格。此種移向方式同第一種基本相似，主要指房地產(chǎn)開發(fā)商為了從銀行獲取更多的貸款對房產(chǎn)品質(zhì)進(jìn)行了虛假申報，進(jìn)而提高銷售備案價格，虛假簽約從而巧妙的將房地產(chǎn)市場風(fēng)險轉(zhuǎn)向銀行。其三，多次倒手。此種轉(zhuǎn)向方法相比上述兩種方法帶來的后果更為嚴(yán)重，此種轉(zhuǎn)向方法主要指炒房者形成組織（人稱炒房團(tuán)），在開發(fā)企業(yè)配合下通過對房子進(jìn)行倒賣倒買的方式抬高房價及獲利，從而在銀行中獲取更多的貸款；在獲得銀行貸款后使用此項資金繼續(xù)對房價進(jìn)行提高，當(dāng)房地產(chǎn)運行和發(fā)展情況較好時房子可以高價售出，但是如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行勢下行時便會出現(xiàn)不同程度的金融風(fēng)險。

二、維護(hù)房地產(chǎn)金融安全對策

通過對目前我國房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行詳細(xì)研究，可知房地產(chǎn)市場仍存在較多的問題，并且這些問題將會對金融安全產(chǎn)生不利影響，為了減少不利影響可以從以下幾點進(jìn)行解決。

第一，對投機(jī)性購房行為進(jìn)行管控。在高房價持續(xù)不降的情況下我國政府部門為確保金融安全、穩(wěn)定房價已采取行政命令的形式出臺了房屋限購政策，基于此各地可據(jù)“因城施策”的原則結(jié)合實際情況制定合理的限購措施，減少虛假購房出現(xiàn)的幾率。目前我國政府部門對投機(jī)購房行為也制定了一些解決措施，對購買房子過程中出現(xiàn)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)重打擊，從而減少房價增長對我國金融安全帶來的負(fù)面影響。房屋在人們生活中必不可少，如果任由開發(fā)商將其作為商品進(jìn)行經(jīng)營而不加管控，商人逐利是本性，長此以往將會對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響。除此之外我國住建部門應(yīng)擴(kuò)大個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的覆蓋面，進(jìn)而保證限購政策可以得到最大程度的發(fā)揮，并且在城鎮(zhèn)中也可以實行此政策，減少城鎮(zhèn)中一些炒房者哄抬房價的情況。

第二，制定科學(xué)、合理的懲罰制度。在房地產(chǎn)項目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對此種行為進(jìn)行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行充分調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為需要及時進(jìn)行記錄，并且對相關(guān)信息進(jìn)行收集，在信息和數(shù)據(jù)整理完成后移交政府部門，由政府依法對其進(jìn)行懲罰，從而減少虛假按揭發(fā)生的幾率。此外金融管理部門需要對信貸管理工作產(chǎn)生足夠的重視，貸款銀行應(yīng)對借款人資質(zhì)和相關(guān)資料的真實性進(jìn)行嚴(yán)格檢查，如有不實則禁止發(fā)放貸款，減少謊報房價的情況出現(xiàn)。

第三，調(diào)整房貸首付比例。為了更好的實行房屋限購政策，銀行可以根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，國家法律法規(guī)中明確說明在二次購買住房時房貸首付的比例必須超過全部房款五成，同時貸款的利率較基準(zhǔn)利率大；在三次購買或多次購買住房時需要對房貸首付和貸款利率進(jìn)行合理的調(diào)整，從而減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險。近幾年上述規(guī)定逐漸得到強(qiáng)化，此種規(guī)定對收入偏低的人群有一定的影響，但是對聯(lián)合炒房組織的影響較小，為此需要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，禁止出現(xiàn)一戶多房按揭現(xiàn)象。

第四，加大保障性住房的投資建設(shè)力度。隨著我國住房限購政策實施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了有效的管理和調(diào)控，但是對房地產(chǎn)交易也產(chǎn)生了一定影響，通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在實行此項政策后我國房產(chǎn)交易數(shù)量逐漸減少，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定阻礙作用，受到人們的詬病與此同時人們對限購政策持不滿意的態(tài)度。加大保障性住房的投資建設(shè)力度，有利于解決低收入者的住房問題，也在很大程度上減少了因限購等對房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的不利政策帶給社會的影響，與此同時對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的積極作用。

此外政府部門應(yīng)通過加強(qiáng)銷售監(jiān)管及銷售資金的監(jiān)管等方式對當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，也可以使用稅收方法對現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行合理調(diào)配，以保證房地產(chǎn)市場井然有序、維護(hù)金融體系安全、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)束語

上述文章對新時期下房地產(chǎn)市場管理與調(diào)控的金融安全進(jìn)行了分析，并且對維護(hù)金融安全提出了對投機(jī)性購房行為進(jìn)行管控、制定科學(xué)合理的懲罰制度、調(diào)整房貸首付比例及加大保障性住房的投資建設(shè)力度等對策，希望在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的環(huán)境下，政府監(jiān)管部門及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)遵循正確分析，區(qū)別對待的原則，及時跟蹤、分析各地的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)信貸的運行情況，提高對房地產(chǎn)調(diào)控及金融安全系統(tǒng)性認(rèn)識，制定相關(guān)政策，從而保證房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)，保證金融安全，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。

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