曾亮亮

2016年在經(jīng)濟(jì)層面最為熱鬧的話題是房價上漲。尤其是在2016年前10個月，中國有十幾個二線城市的房價出現(xiàn)非常快速的上漲。到了10月初的時候，中央被迫啟動新一輪嚴(yán)格的調(diào)控政策。房價飛速上升引起大家對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，無論是日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，還是美國和香港2008年以后的教訓(xùn)，都體現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)金融的潛在破壞力非常大。

對普通老百姓來講房價是一個避不開的話題，在年輕人涌入城市的情況下，對于剛剛進(jìn)入城市，特別是沒有房子的人來講，在生活質(zhì)量上，帶來了非常大的甚至是非常長久的壓力。我們身邊有很多人把房價的上漲普遍歸結(jié)為——超發(fā)的貨幣、寬松的流動性和高度投機(jī)性的基金和炒作的行為。這些看法毫無疑問都引起非常多非常廣泛的共鳴，但是在我的觀察和分析中，我一直保持一個觀點(diǎn)——中國城市房價上漲是中國目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表現(xiàn)和社會對未來的經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)判。一線、二線城市房價上漲是一種分化上漲，是一種比較正常的上漲；三四線城市房價其實(shí)是出現(xiàn)了一種下跌或穩(wěn)定的趨勢。

一、2016年房地產(chǎn)企業(yè)的盛宴年代

2016年，12月13日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年1—11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況報告顯示，前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1—10月份回落0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅投資62588億元，增長6%，增速提高0.1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67%。在銷售方面，前11月，商品房成交金額以及銷售面積均刷新了歷史新紀(jì)錄。

具體數(shù)據(jù)方面，1—11月全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1—10月份回落2.5個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長24.5%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長17.5%。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長39.3%，辦公樓銷售額增長46.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.1%。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從數(shù)據(jù)看，2016年1—11月商品房成交金額達(dá)到了102503億，歷史首次突破10萬億大關(guān)。銷售面積13.58億平米，也刷新了2013年全年的13億平米歷史紀(jì)錄。在前三季度的樓市火爆影響下，從銷售數(shù)據(jù)看，2016年提前一個月，房地產(chǎn)所有數(shù)據(jù)全面刷新了歷史紀(jì)錄。

1—11月雖然房地產(chǎn)銷售的各項(xiàng)數(shù)據(jù)全面刷新歷史紀(jì)錄，但是從11月單月看，數(shù)據(jù)漲幅已經(jīng)開始明顯放緩，市場沖高回落明顯。例如，2016年11月單月新建商品房成交面積同比上漲7.9%。金額上漲13.2%，而10月單月新建商品房成交面積同比漲幅則高達(dá)26.4%，金額上漲40.1%。

房地產(chǎn)上市公司更是經(jīng)歷了黃金一年。數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2016年11月銷售數(shù)據(jù)的20家上市房企（含H股）2016年前11月合計(jì)完成銷售19691.24億元，同比增長68.16%。其中，即將加入“3000億俱樂部”的碧桂園以149.13%的同比增幅暫列榜首。

2016年12月9日，首開股份在公告中披露，2016年前11月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額615.16億元，同比上升119.55%。首開股份由此成為繼中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園、新城控股之后第五家2016年前11月銷售同比增幅翻倍的上市房企。

若以2016年前11個月的合同銷售金額為標(biāo)準(zhǔn)，超過3000億元的有恒大和萬科，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售2881.4億元；銷售規(guī)模在1000億—2000億元之間的有保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國，而金地集團(tuán)以932.8億元，距離千億僅一步之遙；處于600億元左右規(guī)模的有首開股份、世茂房地產(chǎn)、新城控股、富力地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年11月單月合同銷售額超過100億元的共有5家，包括萬科、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、碧桂園、中國恒大。其中，中國恒大銷售更是超過300億元。

二、城鎮(zhèn)化推動房價上漲

從市場趨勢看，11月以來已經(jīng)超過13個城市在10月基礎(chǔ)上出臺了樓市調(diào)控政策，從全國看，從“930”開始，已經(jīng)有超過25個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，這也是樓市各項(xiàng)指標(biāo)漲幅回落的原因。本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6—9個月，可以預(yù)見部分城市房價將出現(xiàn)下調(diào)空間。

“房價上漲太厲害”是今年北京聽到最多的聲音，讓我們來回顧一下中國房價最近幾年的情況吧。一線城市在2011年以來，總體來講是小跌大漲的格局，每一輪的回調(diào)都非常的淺，每一次的回升都迅速超過前一輪，但是這個房價還是于2013年的高點(diǎn)，三線以下的城市房地產(chǎn)的泡沫化并不是非常明顯。合并中國二線城市來看，在2015年年底的時候，實(shí)際上房價比2013年年底的這個高點(diǎn)還是要明顯的更低，但是今年特別是今年年初以來經(jīng)歷了特別極速的上升，現(xiàn)在房價總體上明顯高于三年前的水平。

但是這個結(jié)果在一線城市不是這樣的，在2015年年底的時候，房價就已經(jīng)闖破了歷史新高，在中國不同城市之間，在房價上漲的同時，分化是另外一個特別顯著的特征，這種分化首先表現(xiàn)為一線城市分化是單兵突進(jìn)。在今年以來，在二三線城市房價出現(xiàn)非常大的分化，大量三線以及以下的這個城市，房價來講還是相對比較穩(wěn)定的。但是在三線及以下的市場，在全國房地產(chǎn)體量來看，這個體量在開工面積上占到80%，實(shí)際上現(xiàn)在房價漲得非?？斓某鞘校康禺a(chǎn)開工面積一共在全國占比只有20%，一線城市只有4%。如果把一線城市整個割掉，宏觀來講對整個經(jīng)濟(jì)來講影響并不是太大，但是有一部分二線城市漲得非常大，在房地產(chǎn)的占比只有17%。

這些上漲，我認(rèn)為最主要是我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成的。2012年之前中國城市化的本質(zhì)是城鎮(zhèn)化，人口的流動在城市之間是沒有選擇性的，是一個城鎮(zhèn)化，在2012年以后我們從城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向了都市化，人口在集中的流向都市、大都市，人口集中流向傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、文化、教育、政治的中心，流向一個非常關(guān)鍵的交通樞紐，以及流向長江中下游城市群，相對而言其他的城市流入相對比較慢，也是在相對的流出，這是2012年才出的新的現(xiàn)象。

我國長江以北，泛泛的來說，準(zhǔn)確來說是淮河以北，人口集中流入的城市實(shí)際上只有3個，北京、天津和鄭州。鄭州人口流入的速度比天津還大得多，鄭州的房價漲速也非常大，在中國東南沿海，大家不會奇怪廣州和深圳有非常大的這個人口流入，實(shí)際上，多多少少會有一些奇怪的就是廈門的人口流入的速度非常的高。那么除了這些特點(diǎn)之外，最為突出的特點(diǎn)是中國長江中下游城市群的興起，大量的人口，實(shí)際上比較密集和突出的流入到中國長江中下游的城市群。在中國長江中下游不是非常大的版圖和面積上，我們看到武漢、長沙、合肥、南京、杭州包括上海的周邊這些城市彼此之間的地理距離非常的近，本來人口密度就非常的大，在2012年人口流入在進(jìn)一步加速，中國人口開始向城市流動實(shí)從2000年就開始了。從2000年到2012年，中國的城市化是沒有選擇性的，在人口的流動性是沒有選擇性的，人口向大城市去，中小城市去，沒有一個明顯的選擇性，大城市的擴(kuò)張和中小城市的擴(kuò)張的速度，總體上是差不多的。但是2012年以后，中國城市化開始表現(xiàn)出明顯的選擇性，人口在集中流入一部分的城市，這就是都市化。

都市化的趨勢帶來最重要的挑戰(zhàn)是中國城市化的基本策略，是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上；中國城市化的策略，始終是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上。人口集中向都市流動，那么這些都市需要蓋更多的房子，需要更多的農(nóng)田轉(zhuǎn)為住宅，轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為其他的東西，需要建很多的學(xué)校公共資源，適應(yīng)人口流動的壓力。

在城市規(guī)劃的話，我們迄今為止規(guī)劃方向是把人口引導(dǎo)或者說就地安置在中小城鎮(zhèn)，如果說這樣的政策在2012年是沒有問題，這個流動是沒有選擇性的，所以說這樣的政策并沒有特別大的問題。但是2012年后，這種政策的問題表現(xiàn)得越來越嚴(yán)重。人口流入一部分的城市，但是這部分的城市的住宅用地和公共配套缺乏相應(yīng)的規(guī)劃，而且難以非常快速的增長上來，所以帶來了供求壓力，集中的通過房價非常快速的上升而爆發(fā)出來。

三、北京房價呈現(xiàn)出分化上漲

2016年中國房地產(chǎn)市場，北京樓市一直領(lǐng)漲全國，未來依然持續(xù)看漲。今年北京樓市仍然處于供不應(yīng)求的局面，庫存較為緊張。與此同時，在北京寸土寸金的時代，中心城區(qū)收緊地，新房項(xiàng)目郊區(qū)化的特征日益明顯。目前，北京新盤多集中在五環(huán)沿線及六環(huán)。

可以看一組北京房價的數(shù)據(jù)，北京的房價也并不是所有的區(qū)域都在統(tǒng)一上漲。那些規(guī)劃好、商業(yè)和住宅區(qū)域規(guī)劃好的概念區(qū)域出現(xiàn)了大幅度的上漲，而反觀所謂的東西城區(qū)的上漲幅度并沒有那么高。

亦莊作為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以其溝通京津冀的區(qū)位優(yōu)勢，已經(jīng)聚集了眾多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，世界500強(qiáng)企業(yè)多匯聚于此。同時，隨著亦莊近幾年的極速發(fā)展，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)商業(yè)、教育、醫(yī)療資源的進(jìn)駐，極大地豐富了亦莊的生活配套。北京亦莊已成為開發(fā)商的必爭之地。僅上半年，大興區(qū)域樓王頻現(xiàn)，催高房價，亦莊大興區(qū)成為投資熱地，6萬/㎡已成北京五環(huán)“起步價”。

唯土地最稀缺。在寸土寸金的北京，亦莊憑借區(qū)域發(fā)展利好和醇熟生活配套，吸引了眾多購房者和投資者。然而真正價格合適、配套醇熟的項(xiàng)目仍然十分稀缺。

房價飆漲、通州限購購房主力轉(zhuǎn)移、地價飆升，使大興區(qū)域成為2016年以來最熱門的區(qū)域之一。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2016上半年成交榜中大興區(qū)域以成交2752套位居第二，成交金額154.9億元位居區(qū)域第三，成交均價達(dá)39308元，位居郊區(qū)成交的榜首。大興，已經(jīng)成為郊區(qū)板塊中最熱門的板塊之一。目前來看，大興區(qū)域值得關(guān)注的板塊有亦莊、南四環(huán)舊宮和大興新城等。其中南四環(huán)舊宮主打改善住宅，目前有中冶·德賢公館、首開保利熙悅誠郡、國韻村、中南灣等，除了中南灣價格在31000元，其他價格都已超5萬，該區(qū)域也是2016年以來漲速最明顯的板塊。大興新城是區(qū)域發(fā)展最迅速的板塊，坐擁西紅門商圈等商業(yè)配套，國家新媒體基地產(chǎn)業(yè)坐落，帶動泰禾、天恒、萬科等品牌開發(fā)商進(jìn)駐。目前區(qū)域主打商住loft項(xiàng)目，以天恒世界集、泰禾中央廣場為代表。亦莊一度成為北京樓市的新貴板塊，房價曾一度奔5萬。區(qū)域名企盤扎堆，以亦莊金茂悅、紫禁壹號院為代表，產(chǎn)品以高端住宅、別墅及商業(yè)為主，剛需住宅欠缺，目前房價奔4萬/平米。

相比房山、通州、大興來說，昌平是目前供應(yīng)最稀缺的區(qū)域，近兩年來昌平新增供應(yīng)地塊不超10塊。區(qū)域新增房源較少，多為老項(xiàng)目后期在售。目前區(qū)域值得關(guān)注的板塊有回龍觀、南邵、昌平縣城?；佚堄^為區(qū)域房價最高的板塊，目前已經(jīng)突破4萬元，也是區(qū)域賣的最火的區(qū)域，如首開國風(fēng)美唐，上周末開盤兩小時日光，其他項(xiàng)目多為待售狀態(tài)。昌平縣城目前僅剩幾個住宅老項(xiàng)目后期在售，價格多在3萬元以內(nèi)，純新盤欠缺。而南邵新增地塊樓面價頻創(chuàng)新高，未來售價將突破6萬元。目前區(qū)域房源在售不到5個項(xiàng)目，價格破3萬元。

房山堪稱郊區(qū)板塊中低價盤最多的區(qū)域，除了長陽板塊房價突破3萬元，其他板塊如良鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、閻村、竇店等板塊房價都在3萬元以內(nèi)，其中城關(guān)鎮(zhèn)、閻村、竇店價格多在2萬元以內(nèi)，仍是目前郊區(qū)板塊中的價格洼地。長陽板塊一度是剛需供應(yīng)扎堆的區(qū)域，目前以改善型和商住產(chǎn)品為主，小戶型住宅產(chǎn)品稀缺。城關(guān)鎮(zhèn)、閻村、竇店等板塊多以剛需住宅為主，價格也較低，但位置較為偏遠(yuǎn)，這也是阻礙區(qū)域成交的一大劣勢。

來看下二手房吧。2016年上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽量為13.32萬套，半年度網(wǎng)簽規(guī)模達(dá)到限購后6年的最高水平，成交量同比增加57%、2016年前半年網(wǎng)簽量已達(dá)2014年全年成交量的128%。

2016年上半年全市二手房住宅的成交均價為41530元/平米，相比于去年同期增長了近17%。分月來看，市場的成交量價在2015年10月開始進(jìn)入快速上漲通道，伴隨著今年一季度末人民幣貸款增加4.61萬億元，市場的網(wǎng)簽量和價格環(huán)比增幅峰值在今年3月出現(xiàn)，隨后市場交易價格繼續(xù)上漲，而網(wǎng)簽量則呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

2016年上半年朝陽區(qū)的成交規(guī)模最大，為35125套，延慶的成交量最小，為986套。在均價漲幅上，受行政和綜合配套資源的利好影響，通州表現(xiàn)最為搶眼，半年度的同比漲幅接近50%。對比各環(huán)線的套均總價和套均面積可以看到：二環(huán)內(nèi)至六環(huán)外的套均面積呈現(xiàn)明顯遞增的趨勢，與此相反套均總價則明顯遞減，這也是中心城區(qū)均價明顯高于外環(huán)的體現(xiàn)。此外，受到通州的拉動，五環(huán)至六環(huán)二手住宅套均總價的漲幅較大，增幅僅次于二環(huán)內(nèi)及二環(huán)至三環(huán)的增長水平。

2016年上半年市場的成交熱點(diǎn)主要集中在望京、天通苑、回龍觀等大型居住生活商圈，順義隨著市場交易中心的外遷以及生活配套的逐步完善，成交量在近兩年呈現(xiàn)了明顯的快速增長。在熱點(diǎn)小區(qū)方面，加州水郡、榮豐2008、遠(yuǎn)洋山水等樓盤占據(jù)榜首。榮豐2008作為多年成交的傳奇樓盤在最近又搭上了學(xué)區(qū)的順風(fēng)車，量價在今年出現(xiàn)了齊漲的走勢。

根據(jù)市場的交易面積各區(qū)間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，市場的整體交易重心逐步從90平米以下向90—120平米區(qū)間段靠攏。另外成交居室方面的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖然兩居室一直處于市場中非常穩(wěn)定的主導(dǎo)房源，但是三居室的成交比重在最近一段時期出現(xiàn)了持續(xù)的小幅上揚(yáng)。這主要是因?yàn)檫^去幾年的剛需和首次置業(yè)人群逐步進(jìn)入換房周期，導(dǎo)致了市場中的置業(yè)群體多以換購為主。另外市場中的小戶型在第一季度的時候出現(xiàn)了明顯的去化，這主要和恐慌性買盤有關(guān)，在市場價格快速拉升的狀態(tài)下，進(jìn)入賽道的時機(jī)遠(yuǎn)比選擇姿態(tài)更為重要。

今年上半年的北京二手房市場購房者平均年齡約為34歲，全市場中的主要購房人群集中在33歲上下。這主要是因?yàn)榻陙硎袌龀山粌r格一路高歌猛進(jìn)，剛需群體脆弱的購買力水平使得其購房需求呈現(xiàn)了滯后，延緩了其購房的時間。另外，2008—2009年的剛需購房者正逐步因?yàn)樽优?、教育等因素向置業(yè)升級的改善型客戶轉(zhuǎn)變，而這部分人群年齡則普遍在30歲以上。

目前市場中的外地購房者主要購房群體集中在27—35歲之間，本地購房者在20歲和50歲上下兩個區(qū)間仍有一定的交易占比，這主要與家長使用子女的購房資格和為子女購置婚房有關(guān)。

市場購房者借助貸款完成交易的比重呈現(xiàn)了逐步攀升的走勢，這主要是與二手房價格持續(xù)上漲導(dǎo)致的購買能力下滑有關(guān)。普通購房者不借助銀行的按揭貸款杠桿，很難獨(dú)立完成購房動作。此外2014、2015年的貸款比例提升與地產(chǎn)和貨幣政策密切相關(guān)，放寬二套首付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定以及貸款利率的持續(xù)下調(diào)，促使了更多購房者使用金融杠桿進(jìn)行交易。而在貸款人群購房面積偏好方面，60—90平米為貸款的主力戶型，外地客群在進(jìn)行購房時借助貸款的比例略高于本地客戶。北京房地產(chǎn)對于當(dāng)?shù)厝藖碚f，已經(jīng)具備了一定的金融產(chǎn)品的屬性。

四、如何讓房價合理反映經(jīng)濟(jì)增長速度

大城市的房價下跌，本來就是一個偽命題。全世界都在看漲中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國在21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重大的角色。何況我們每年的GDP、CPI都是出現(xiàn)上漲的趨勢，既然這樣我們就需要承認(rèn)房地產(chǎn)上漲的趨勢，而且也必然會超越GDP的增長。

面對房價上升，我們迄今為止采取的政策都是打壓，嚴(yán)格的限制需求，但是在投機(jī)這么難的情況下，房子上漲壓力這么大，基本上是來源于人口流入的城鎮(zhèn)化。

如何不采取限購等政策方面，讓房價回到合理趨勢嗎？這是一個整體布局的問題，我們具有競爭力的產(chǎn)業(yè)并沒有快速發(fā)展起來，缺乏創(chuàng)新的潛力和力量。試想一下，如果一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展每年回報率達(dá)到50%以上，誰還會愿意去炒作房地產(chǎn)呢？

（作者單位：新華社經(jīng)濟(jì)參考報）