張成銀

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，它的投融資問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。本文就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式進(jìn)行了分析，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的現(xiàn)狀與問題，提出了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資新渠道：一是利用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資；二是利用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資；三是通過產(chǎn)融結(jié)合融資；四是通過房地產(chǎn)證券化融資。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；投融資方式；創(chuàng)新

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價過熱已成為人們普通關(guān)注的社會問題。針對房價過熱的問題，國家先后出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，實施貨幣緊縮、限購限貸、資金監(jiān)管等措施，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動因融資渠道的減少而相應(yīng)帶來了運營資金的周期性競爭。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合于自身的實際情況來重新對融資方式進(jìn)行設(shè)計和選擇，繼而更好地解決所面臨的融資困境。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式

（一） 金融機構(gòu)的貸款

房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動往往與金融機構(gòu)緊密相關(guān)。國內(nèi)的商業(yè)銀行通過以貸款的形式來為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。其形式包括了：住房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商品房貸款等等。此類融資活動的開展優(yōu)勢在于，因沒有利息預(yù)提所得稅與外債額度的限制，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以將這部分費用從建設(shè)成本中扣除。

（二）利用預(yù)售來獲得融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過將房屋進(jìn)行預(yù)售來獲得資金的方式也能讓企業(yè)在經(jīng)營活動中達(dá)到融資的目的。同時，這一方式的開展模式較為簡單且開展成本較低，但是，其也受到一系列的限制規(guī)定的要求，如：預(yù)售房屋的條件要求存在；購房限制所帶來的利潤降低；預(yù)售的收入只能被用于工程建設(shè)活動中等等。

（三）通過上市進(jìn)行融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過將公司的所有資本等額劃分，然后借助于股票的形式來進(jìn)行流通，進(jìn)而獲得社會資金的注入，達(dá)到融資的目的。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的上市需要得到批準(zhǔn)且需做到公開發(fā)行。這樣的方式能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在較短的時間內(nèi)籌集到所需資金。但是，開展上市融資活動的前期，成本較大，一般情況下，中小企業(yè)是無法選擇這一方式的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動現(xiàn)狀與問題

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其經(jīng)營規(guī)模與行業(yè)本身較以往都有了翻天覆地的變化。比如，2016年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬億元，同比增長 15.6%，增速較1-5月收窄1.2個百分點，年內(nèi)首次收窄。從具體來源看，1-6月，國內(nèi)貸款1.09萬億，同比上升1%，累計同比增長1.0%，增速較1-5月份收窄1.3個百分點。2016年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資65.65億元，同比大幅下降63.2%，降幅較5月有所減小，利用外資數(shù)額自2015年6月起連續(xù)13個月呈現(xiàn)同比大幅下降態(tài)勢。自籌資金2.38萬億，同比下降0.1%，是3月以來首次同比減少。

這些現(xiàn)象的存在都是對當(dāng)下房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具體情況的表現(xiàn)。由此可見，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)難以滿足實際需求。就其產(chǎn)生的問題來說，主要包括如下內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在不足，投資不合理現(xiàn)象較為嚴(yán)重

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模大多為：先置地、再建設(shè)，最后銷售。在這個過程中，因為竣工時間受復(fù)雜因素的影響而難以明確，可能就會因此造成經(jīng)營利潤的降低。同時，房地產(chǎn)行業(yè)本身需要大量的資金融入，而這樣的模式導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)難以靠自身達(dá)到融資目標(biāo)，而銀行貸款的逾期又讓經(jīng)營活動本身雪上加霜。

（二）融資形式過于單一且國家政策的影響力較大

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其生產(chǎn)建設(shè)活動本身需要大量的資金投入，而我國房地產(chǎn)企業(yè)融資形式較為單一，且存在過分依賴間接融資的現(xiàn)象。通過研究活動顯示，：銀行的信貸政策收緊的時候，許多房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金斷裂的困境而難以繼續(xù)建設(shè)、經(jīng)營下去。

（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模對其自身的融資能力有著極大的影響。這也就導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)因其自身的實力不足，繼而更加難以獲得融資方的青睞。同時，因這些企業(yè)本身的經(jīng)營管理活動缺乏科學(xué)性，融資風(fēng)險也就更大，多重困境的存在，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資新渠道

隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)的黃金十年已經(jīng)終結(jié)，投融資環(huán)境發(fā)生重大變化，在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求投融資新渠道：

（一）利用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資

就房地產(chǎn)基金來說，其作為一種需要大量零散資金注入的資本，其需要由專業(yè)化的投資專家來進(jìn)行融資工作。其形式被分為：海外和國內(nèi)兩種產(chǎn)業(yè)基金類型。隨著中國海外資金量的累積，中國海外基金的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

（二）利用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資

經(jīng)營性物業(yè)貸款，有的銀行稱為固定資產(chǎn)貸款或資產(chǎn)支持類貸款。一般貸款期限較長，按照規(guī)定，此類貸款總額不得超過建造或購買該房產(chǎn)總投資的70%。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，該類創(chuàng)新的融資方式是一種有效的載體，但要注意其風(fēng)險。要把握貸后管理風(fēng)險。需要及時掌握項目租售情況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風(fēng)險。采用銀團(tuán)貸款方式，可以降低貸款集中度風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)貸款普遍涉及的貸款額度大、期限長，貸款集中度風(fēng)險較突出，建議采用銀團(tuán)貸款方式，分散貸款風(fēng)險。

（三）通過產(chǎn)融結(jié)合融資

金融業(yè)務(wù)的開展為房地產(chǎn)開發(fā)商的資金融入提供了多元化渠道，其也在很大程度讓企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展得以獲得充足的資金。當(dāng)然，產(chǎn)融結(jié)合無疑是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行行業(yè)延伸、打破行業(yè)桎梏的突破口。目前，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)稀缺，良好地使用資本有助于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)融結(jié)合突出產(chǎn)業(yè)和資本的融合，資本應(yīng)該為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作服務(wù)和支撐。但國內(nèi)絕大多數(shù)房企的產(chǎn)融結(jié)合還處于起步階段，在思考回報之前，必須先考慮風(fēng)控問題。例如首付貸就是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的互相結(jié)合，也是產(chǎn)融結(jié)合的一種形式，但首付貸背后的高杠桿模式顯現(xiàn)，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。一旦房價下跌，風(fēng)險將互相傳導(dǎo)，并最終影響銀行等金融機構(gòu)的穩(wěn)定。

（四）通過房地產(chǎn)證券化融資

1990年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎得主夏普和米樂曾通過實證分析和邏輯的推導(dǎo)提出：不動產(chǎn)證券化將成為未來金融的發(fā)展重點，國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗也表明，房地產(chǎn)證券化融資是提高企業(yè)籌資能力的最為有效的手段之一。房地產(chǎn)行業(yè)的證券化發(fā)展需要讓證券形式在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行價值提升與周期擴(kuò)長。這樣一來，一方面可以讓企業(yè)融資困境得以被解決；另一方面，也能讓投資活動的利益得以被更好地分享。因此，選擇房地產(chǎn)證券化發(fā)展，需要讓金融融資的規(guī)模得以擴(kuò)大，不再僅僅局限于中介機構(gòu)的限制。促使房地產(chǎn)金融工具得以創(chuàng)新，讓資本市場的融資方式得以被豐富，也更具選擇性。房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。然而，綜觀美國及其他國家的證券化融資實踐，我們可以發(fā)現(xiàn)證券化融資的難點在于需要一個完備的法律法規(guī)體系和成熟的資本市場體系，包括成熟的中介機構(gòu)。另一個困擾我國房地產(chǎn)證券化的問題是目前的信用體系還沒有建立起來，商業(yè)銀行的巨額不良資產(chǎn)也使得證券化存在很大障礙。

四、結(jié)語

總之，在“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要突破融資瓶頸，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的投融資方式，尋求適合自身發(fā)展的投融資新渠道，以便更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需求。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一方面加強自身的產(chǎn)品質(zhì)量，同時也需增強對市場的開發(fā)能力；另一方面，也要對現(xiàn)有的融資渠道進(jìn)行積極創(chuàng)新，借助于科學(xué)化的管理模式來對企業(yè)的資金鏈條優(yōu)化重組，繼而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的現(xiàn)狀，幫助房地產(chǎn)企業(yè)得以實現(xiàn)真正意義上的新時期新發(fā)展。

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