賈江云

摘 要 商品房問(wèn)題是時(shí)下社會(huì)的一個(gè)通病，從北上廣到各個(gè)小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無(wú)不存在著各式各樣的商品房租借難題；一個(gè)店鋪、公司要想在這個(gè)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，就必須擁有屬于自己的一塊“地盤”，作為商品房的業(yè)主也想盡可能以一個(gè)滿意的價(jià)格將其商品房租借出去。這其中牽涉復(fù)雜的利益關(guān)系，尤其當(dāng)商業(yè)物管公司面臨大批商品房的租讓問(wèn)題時(shí)常常頭疼不已。因此，物管公司在面對(duì)紛繁復(fù)雜的商品房租借問(wèn)題時(shí)必須保持頭腦清醒，始終以法律為指導(dǎo)依據(jù)，靈活地處理商品房管理問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 商品房 租金 管理

商品房在中國(guó)興起于20世紀(jì)80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用，以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律的角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要就國(guó)有企業(yè)遺留的商品房管理問(wèn)題做詳細(xì)解答，筆者分別從出租、管理、收租三個(gè)方向出發(fā)，對(duì)物管公司如何走好這三步給出建議。

一、選擇合適的租借對(duì)象

商品房租借就跟嫁女兒一樣，嫁出去之前你可以有很多的選擇，一旦出嫁就只有祈禱不要出什么幺蛾子了。因此，對(duì)于商品房的租借對(duì)象一定要慎重，不能貪圖一時(shí)的方便或被利益誘惑將商品房草率出租，否則將來(lái)會(huì)麻煩事不斷。實(shí)際上，物管公司要想降低管理這些商品房的成本，最好的方法就是將它們租給最省心的租客們。筆者給出了以下幾種選擇合適租客的方案：

（一）調(diào)查清楚租客的身份信息

在將商品房出租的時(shí)候，物管公司必須核實(shí)租客和商品房業(yè)主的身份信息。本文中所提及的商品房均是國(guó)有企業(yè)遺留的房屋，其合法性毋庸置疑，所以重點(diǎn)要核實(shí)租借商品房的人，只有在確定商品房租出去不會(huì)具有社會(huì)危害性，只有在確定租客不是違法亂紀(jì)之徒的前提下才可以出租商品房。

（二）理性對(duì)待租金

或許是功利化社會(huì)使然，所有的指標(biāo)都朝著金錢看齊，很多商品房的業(yè)主對(duì)出租房屋的唯一要求便是租金要高，其原因不言而喻。如果我們只是一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，很可能會(huì)一葉障目不見(jiàn)泰山。有些日漸西山的企業(yè)手中掌握著雄厚的資金，但明眼人都能看得出這個(gè)企業(yè)有問(wèn)題，倘若物管公司缺乏戰(zhàn)略眼光，只一味地追求眼前利益就很可能會(huì)攤上“老賴”。相反，某些正規(guī)并處于穩(wěn)步上升階段的企業(yè)，即便在租金方面并不十分爽快，物管公司也應(yīng)酌情考慮。所以，物管公司切不可鼠目寸光而喪失了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。

（三）發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)媒體的作用

當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，在網(wǎng)上有很多平臺(tái)提供了這種商品房的租讓交易。物管公司完全可以將現(xiàn)有的商品房按地域、面積大小、租金的多少放在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，與不同的企業(yè)或個(gè)人取得聯(lián)系，從而可以輕松地將商品房快速地賣出去，不至于造成商品房大量滯留的尷尬處境。

二、進(jìn)行科學(xué)有效的管理

商品房租出去以后，物管公司仍然不能放松對(duì)商品房的管理。實(shí)際上，在租讓商品房的時(shí)候，物管公司就應(yīng)該和租客達(dá)成協(xié)議，雙方共同維護(hù)好商品房不受損壞。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。

所以，物管公司在處理商品房時(shí)既不可獨(dú)裁，亦不可撒手不管，與租客取得合理的溝通才是解決問(wèn)題的最佳路徑。筆者給出以下幾條管理商品房的方案：

（一）定期檢查商品房?jī)?nèi)部設(shè)施情況

作為國(guó)企遺留下來(lái)的商品房，物管公司必須具有強(qiáng)烈的責(zé)任感，嚴(yán)格按照此前與租客之間達(dá)成的協(xié)議，定期檢查商品房本身的損壞程度以及內(nèi)部的設(shè)施現(xiàn)狀。如果設(shè)施出現(xiàn)超出正常損壞速度的情況時(shí)，物管公司必須警告租客，并處以適當(dāng)?shù)牧P款。同時(shí)，物管公司可以定期將所轄的商品房?jī)?nèi)部各種部件現(xiàn)狀登記在案。使用計(jì)算機(jī)將定期檢測(cè)的數(shù)據(jù)記錄下來(lái)，以便于今后檢查時(shí)快速得出結(jié)論。

（二）與相關(guān)政府部門協(xié)同管理

物管公司難以承受大片的商品房的出租管理，一方面，物業(yè)管理公司想要提高管理的效率，但這樣勢(shì)必會(huì)極大地增加管理的成本；另一方面，如果將管理的成本壓下來(lái)，管理的效率又會(huì)大受影響。所以，筆者認(rèn)為物管公司應(yīng)該積極主動(dòng)地同政府部門合作。尤其是當(dāng)物管公司與商品房的租客之間產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，一定要請(qǐng)司法部門介入，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)單方面命令租客執(zhí)行法律條例，即便是租客違約，也要通過(guò)司法部門予以裁決。

（三）明確分工

物管公司應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)式的管理，即從內(nèi)部將自身劃分為各個(gè)部門，提升公司的專業(yè)化程度，對(duì)外可以將公司的人員指定不同的管轄區(qū)域。通過(guò)這種動(dòng)態(tài)的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，公司可以用較低的管理成本獲得高效的管理結(jié)果。在這里需要指出的是，在動(dòng)態(tài)網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)中，各個(gè)“網(wǎng)格”之間并不是沒(méi)有交集的，相反，正是因?yàn)樗鼈兿嗷ズ献鳌⒒突ブ攀沟脠F(tuán)體的能力大大增強(qiáng)。其次，之所以稱其為“動(dòng)態(tài)網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)”，是因?yàn)橥獠康那闆r在不斷發(fā)生變化，而我們事先制定的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)未必可以跟得上這種變化的速度，因此，物管公司需要在商品房出租管理情況發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)調(diào)整自身網(wǎng)狀的結(jié)構(gòu)，這樣才能發(fā)揮出最大的管理效能。

三、收租的難題如何解決

收租的難題是業(yè)內(nèi)的常見(jiàn)問(wèn)題，很多業(yè)主將商品房租出后都面臨著收租難的問(wèn)題。究其根本原因，在于有關(guān)部門管理的力度不夠大，打擊逃租金者的決心不夠堅(jiān)決。還有就是物管公司對(duì)待這類逃避繳納租金的行為缺乏合理的對(duì)策，使得那些想少交或不交租金的人愈發(fā)猖獗。筆者給出了以下幾條參考意見(jiàn)：

（一）堅(jiān)決按照協(xié)約收租

這個(gè)涉及物管公司內(nèi)部整治問(wèn)題，這其實(shí)在商界也不算什么秘密了，經(jīng)常會(huì)有一些租客悄悄地給物管公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人塞錢，這不論是從商業(yè)道德還是國(guó)家法律而言都是難以接受的，這需要物管公司下很大的決心去改變這種不良風(fēng)氣。同時(shí)，物管公司要發(fā)揮之前提到的一系列協(xié)約的作用，可以直接指派某一位負(fù)責(zé)人，按照此前與租客簽訂好的協(xié)約收取一定的租金，并且以此作為一項(xiàng)指標(biāo)，這樣“一條龍”式的工作流程才能杜絕員工之間相互推諉責(zé)任的現(xiàn)象，明碼標(biāo)價(jià)的數(shù)字也使得租客難以逃避繳納租金。

（二）保持理性

即使出現(xiàn)租客耍無(wú)賴、不交租金的情況，物管公司也不能直接使用暴力手段，這樣做只會(huì)使商品房今后的租讓更為困難。在商界，千金難買好口碑，對(duì)于耍無(wú)賴的租客，我們的態(tài)度要理性，告知他們這樣做是沒(méi)有任何意義的，同時(shí)我們的決心更要堅(jiān)定，要讓他們知道逃避或減少繳納租金是行不通的。最后，對(duì)于一些確實(shí)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重困難的企業(yè)或個(gè)人，物管公司可以根據(jù)需要自己抉擇是延長(zhǎng)續(xù)約時(shí)間還是立刻收租。

四、結(jié)語(yǔ)

商品房的出租、管理問(wèn)題是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，筆者根據(jù)身邊的一些現(xiàn)象加上自己對(duì)這一問(wèn)題的看法給出了以上建議。物管公司承擔(dān)著商品房出租的諸多事務(wù)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最重要的是懂得隨機(jī)應(yīng)變，但萬(wàn)變不離其宗，唯有依法經(jīng)營(yíng)，方可獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)口碑。

（作者單位為湖北省潛江市江漢油田向陽(yáng)社區(qū)管理服務(wù)中心公共管理站）

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)《商品房屋租賃管理辦法》[S]. 2011.