李建中 榮大偉 湯曉艷／江蘇省沭陽縣委農村工作辦公室

強化農村建設規(guī)劃 規(guī)范農民建房管理

李建中 榮大偉 湯曉艷／江蘇省沭陽縣委農村工作辦公室

農民建房，關系到改善農民居住條件，提高生活水平，同時也影響著全面小康進程和農村現(xiàn)代化健康發(fā)展和。規(guī)劃管理到位與否，對新型城鎮(zhèn)化、美麗鄉(xiāng)村建設和農村環(huán)境、保護有著舉足輕重的影響。

一、搞好新農村建設規(guī)劃

新農村建設規(guī)劃是指導農村建設發(fā)展的宏偉藍圖，是全面實現(xiàn)小康目標的戰(zhàn)略部署，是管理農村建設秩序的法律性文件。因此，每個行政村都要按照“生產發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的總要求，編制好新農村建設規(guī)劃。

規(guī)劃是建設和管理的依據。規(guī)范村民建房必須遵循規(guī)劃先行、先批后建、按圖施工。要根據鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，結合新農村建設，按照“經濟適用、簡便易行、群眾認可”的原則，科學確定農村居民集中居住點的數量、規(guī)模和布局，因地制宜加快編制符合農村實際、體現(xiàn)農村特色、方便農民生產生活的新農村建設規(guī)劃，實現(xiàn)村莊公共公益設施、道路、供排水、農田、產業(yè)科學布局；要根據當地自然條件和村莊格局進行規(guī)劃調整，不要把城市小區(qū)搬到農村，不要刻意規(guī)劃都建樓房，要按照本村人口居住要求進行規(guī)劃，充分體現(xiàn)以人為本理念，讓農民看得懂，想得通，便執(zhí)行；要勤儉節(jié)約，少花錢搞規(guī)劃，一般村莊規(guī)劃不要高檔設計院規(guī)劃，由縣級規(guī)劃部門編制，能指導建設就行，不花冤枉錢，不搞豪華規(guī)劃。規(guī)劃經村民代表會議討論通過，報縣政府批準后交給村民代表監(jiān)督實施。

二、建立健全村鎮(zhèn)建設管理機制

農村地域廣闊，人口眾多，特別是改革開放30多年來，農民生活水平不斷提高，居住條件經歷了從“泥草房—磚瓦房—小樓房—別墅小洋房”的四次變革。當前，大部分地區(qū)還處在瓦房改樓房階段。由于農民直接管理使用著自己的宅基地、自留地和責任田，一旦建房材料具備，10多天時間一棟房屋框架就建起來，加之農村面廣量大，在沒有專職管理隊伍的情況下，要做到及時發(fā)現(xiàn)、及時制止、及時管理確實有難度。因此，建立健全村鎮(zhèn)建設管理機制，迫在眉睫。早在1992年，國務院就發(fā)文要求建立健全村鎮(zhèn)建設管理機構，組建縣、鄉(xiāng)、村管理體系。縣級在住建部門內設村鎮(zhèn)建設辦公室，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府成立村鎮(zhèn)建設股，明確一名建設助理同時負責村鎮(zhèn)規(guī)劃、城管環(huán)衛(wèi)和環(huán)境保護工作。后來由于種種原因，各級管理隊伍職能逐步削弱，有的甚至癱瘓。建議縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府恢復組建村鎮(zhèn)建設辦公室，主要負責村鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理工作；村委會指定專人負責農民建房信息報送工作。

三、加強村鎮(zhèn)規(guī)劃設計和建房質量管理

實施村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理，首先要明確規(guī)劃導向。加強管理不是不讓農民建房，而是要堅持“以人為本、因地制宜、量力而行、適度超前”的原則下有計劃、按步驟、遵法規(guī)、依程序進行建設。否則，將產生大量的違法建筑，造成不可挽回的混亂局面。

一要嚴控建房位置和建房規(guī)模。首先要規(guī)劃建房位置，控制建房規(guī)模。要堅持“一戶一宅”原則，建新必須拆舊，農戶將房屋或宅基地轉讓的，不得申請自建新房。規(guī)定農民建房宅基地和建筑面積不得超過規(guī)劃標準確定的面積，建筑層數原則上兩層，少數人口較多的不得超過三層。統(tǒng)一房屋立面風格和標高，統(tǒng)一地方建筑特色，推廣農房通用圖集，杜絕農村建房不顧實際需要，亂攀比、信風水、搞浪費現(xiàn)象。

二要嚴格執(zhí)行建房審批程序。農民建房要堅持個人申請、村組審核公示、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審查、縣批準的程序進行管理。批準后，要有鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃人員現(xiàn)場進行規(guī)劃放驗線，打樁定界，核實施工隊伍資質，確保符合規(guī)劃要求，滿足建筑資格，達到設計標準，保障建筑質量。

三要加大農村建房監(jiān)管力度。要構筑農村建房管理網絡，村委會負責一級巡查防控，實行全天候、全村域巡查，發(fā)現(xiàn)違建立即制止并上報；鄉(xiāng)鎮(zhèn)為二級巡查防控，每周巡查一次，重點檢查村鎮(zhèn)建設現(xiàn)場情況，對建筑項目做到建前放線、建中管控、建后驗線，同時查看村委會漏查漏報問題，并對違建現(xiàn)象進行及時處置，需要拆除的要依法報縣級部門處理；縣村鎮(zhèn)建設辦公室為第三級巡查防控，每月巡查一次，主要檢查鄉(xiāng)鎮(zhèn)執(zhí)行規(guī)劃情況，房屋建筑質量、建筑隊伍資格審查和違法違規(guī)建筑情況。三級聯(lián)動，明確職責，獎罰分明，管理有力。

四、依據規(guī)劃調整土地，落實建房用地

各地實施的農村土地整理復墾和城鄉(xiāng)建設用地“增減掛”是一件創(chuàng)新性工作，它既能開發(fā)出大量耕地，又能落實建房用地。

一要開展農村宅基地整理。對農村的“空心村” “閑置房”進行全面清理，允許以房屋置換建房指標，探索建立宅基地有償退出和調劑的機制。對實施城鄉(xiāng)建設用地“增減掛”項目的新增用地,實行全縣統(tǒng)籌安排，由縣土地儲備中心按價予以收購或出讓,形成的土地收益，全部用于農村村莊與危房改造等項目建設，調動鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組的積極性。

二要在政策范圍內積極探索農村土地流轉機制，引導農村剩余人口向城鎮(zhèn)流動，大力組建小型農場，迅速形成集約化、規(guī)模型、現(xiàn)代化的新型農業(yè)生產體系，充分發(fā)揮土地最佳效益。

三要充分發(fā)揮土地整理作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和新農村建設基礎的平臺作用,把土地整理與農村住房建設有機結合起來,統(tǒng)籌安排田、水、路、林、村的綜合功能，整治破舊水利設施，完善村組公共設施、基礎設施，整治廢溝塘，鋪設道路網，疏通排水管網，構建新型村落。

四要民主協(xié)商制定科學合理的整治建設方案。村莊改造、移民安置和危房改造的村莊,可采取“先建新房、后拆舊房,先補償、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、復墾一批,以利于調動農民積極性。在符合土地利用規(guī)劃和年度使用計劃的前提下,適當優(yōu)先安排農村住房建設與危房改造用地計劃指標。

五要加強土地執(zhí)法管理。嚴厲打擊農村土地私下買賣、私下交易的行為；堅決制止擅自改變土地使用性質的行為，如將農田、菜地、自留地改為宅基地，將宅基地改為商業(yè)用地等。

五、堅決剎住違法違章建筑的壞風氣

對違法使用非住宅用地建房的，土地部門應該主動查處，對在原宅基地上未經規(guī)劃部門批準的，建設部門應該主動查處?？梢圆扇⌒姓侄?、經濟手段、法律手段處置違法、違章建筑行為。在行政上，將控違目標納入對有關部門和地方政府的工作考核內容，嚴肅查處參與違章建筑的黨員干部，對于產生違章建筑現(xiàn)象，追究相關責任單位和相關責任人的行政責任。在經濟上，一方面適當提高合法建筑（土地使用證、規(guī)劃“一書兩證”、房產證齊全）的拆遷補償標準，保護人民群眾的合法權益；另一方面，對違章建筑的拆遷，視其性質、目的、影響規(guī)劃的程度，減少補償或不予補償，或立即強行拆除并處以罰款，做到樹立正氣、剎住歪風。在法律上，依據《規(guī)劃法》和《土地法》相關規(guī)定，按照處罰程序進行立案登記、嚴肅查處。

六、構建農民建房服務體系，變管理為服務

加強農民建房管理，把服務工作貫穿管理始終。對農民的建房申請要認真受理，要允許農民按規(guī)劃自建，不能強求搞統(tǒng)建；建房審批要按程序主動熱情、迅速辦理；規(guī)劃要求要向農民解釋清楚，要讓農民自覺接受不會產生反感；要保障農民建房質量安全。

一要一次告知。把法律和政策規(guī)定的辦事程序、收費標準制成《農民建房須知》，免費發(fā)放，讓農民知道、明白、理解相關政策、規(guī)定。

二要廣泛推廣建房圖集。根據農民建房的功能需求，大力推廣當地市、縣規(guī)劃設計部門推行的農村建房圖集，或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)請專家為農民統(tǒng)一設計的新農村建設圖紙，并以鄉(xiāng)規(guī)民約的形式確保鄉(xiāng)村建設統(tǒng)一風格、統(tǒng)一特色。

三要加強工匠隊伍培訓?？h級建設部門要進行定期培訓農村工匠，切實增強個體工匠的法律意識、規(guī)劃意識和創(chuàng)新意識，使個體工匠成為農村建房的“技術員”、新房型的“推介員”、新理念的“宣傳員”。同時，因地制宜引導鼓勵農民對已建成的房屋進行“平改坡”改造，優(yōu)化住宅造型效果，有效提升農民建房的質量安全和建設品位。

四要及時辦理發(fā)放證書。一段時間以來，農村建房審批只收錢、不發(fā)證，易滋生腐敗行為，也導致了違法建筑合法化，要堅決制止。相關部門應該及時依法為建房戶辦好《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，保障農民的合法權益。□