劉振海

（雞東縣不動產(chǎn)登記中心）

摘 要：城市化建設是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的一種體現(xiàn)，而在城化進程中，用地需求以及要求逐漸增高，這對土地資源稀缺的現(xiàn)代來說，更是一場新的挑戰(zhàn)。同時，在城市化進程中很多地區(qū)對土地資源的使用并沒有合理規(guī)劃，則是隨意選址，隨意建蓋，隨意占用田地，使土地資源的應用無合理規(guī)劃性的分析與研究，出現(xiàn)短缺、浪費共患現(xiàn)象。再加上土地資源分散性太嚴重，不利于城市化改革。本文針對城市化進程中土地資源的整合與高效利用進行分析與探討。

關鍵詞：城市化；土地資源；整合；高效利用

當前，我國已經(jīng)進入城市化改革的中級階段中，在城市化進程中，土地使用需求量越來越大，并且對土地資源也有了新價值定位。全面規(guī)劃土地資源的使用、分布以及管理，解決城市化進程與土地資源稀缺所產(chǎn)生的各種矛盾。對農(nóng)村分散性的土地進行整合與調(diào)配，實現(xiàn)土地資源高效利用價值。在科學合理的調(diào)整下，促使土地資源利用水平提高、保證耕地面積、合理規(guī)劃土地利用結構、加大土地經(jīng)濟效益。

一、城市化導致土地資源問題

自改革開放以來，我國城市化進程速度明顯提升，而在此時，土地資源逐漸出現(xiàn)短缺現(xiàn)象。主要是因為在城市化進程中，城區(qū)需要擴大，推動城市發(fā)展；工業(yè)生產(chǎn)區(qū)擴大，推動經(jīng)濟發(fā)展；高速、鐵路、公路建設規(guī)模擴大，推動社會發(fā)展?；诖朔N情形下，土地資源的使用面積也在逐漸擴大，城市原有的土地面積已經(jīng)完全不能滿足城市化進程需求，則采取占用農(nóng)田的手段，大量農(nóng)田被占，即便是在補充耕地的政策下，也無法保證耕地質(zhì)量，當前“取優(yōu)剩劣、占優(yōu)補劣”的現(xiàn)象相對普遍，這使我國土地資源應用上，站在城市化進程角度考慮，則是土地應用有用處，稀缺是主要問題；而站在農(nóng)村耕地種田的角度考慮，則是不可行之舉，降低農(nóng)村田地經(jīng)濟效益，即便城市化再進步，也失去了社會、經(jīng)濟共同發(fā)展的實際意義。

城市化進程中土地資源利用水平較低，利用結構不合理，土地使用集中體現(xiàn)在各地租的調(diào)節(jié)與分配中。只有在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展下，才能促進人口就業(yè)數(shù)量增加，也會使產(chǎn)業(yè)結構進入合理化，隨之城市建設水平提升。而第三產(chǎn)業(yè)所占據(jù)土地使用面積較大、土地使用效率高。于是，就發(fā)生了大批第三產(chǎn)業(yè)的誕生，大量占用土地資源，使得人們生活用地與空間逐漸遞減。導致土地使用不合理，城市化進程與土地稀缺之間不斷產(chǎn)生矛盾。

二、城市化進程中的土地資源整合對策

1、土地資源整合的原則

樹立“資源有限、潛力無限”的觀念。在土地資源有限、國家嚴格耕地保護制度、征地難度大等多種因素的共同作用下，很多地區(qū)容易產(chǎn)生“無地可用”的錯誤觀念，因此必須改變以往粗放用地的做法和觀念，樹立“資源有限、潛力無限”的觀念，用地不僅要注重質(zhì)量，更要注重從盤活整合土地資源入手，提高單位土地利用效率。政府引導，科學規(guī)劃。在城市化建設過程中，政府引導、部門支持、村集體和村民參與貫穿全過程，其中關鍵是政府重視、加強引導。集中開發(fā)，強化集約用地。實現(xiàn)由市政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村3級經(jīng)營實體共同集中資源進行開發(fā)建設，進一步加強統(tǒng)籌能力，產(chǎn)生規(guī)模效益；二是強化集約用地管理；三是強化多渠道籌資手段，多方籌資，分期建設，以樓養(yǎng)樓，滾動發(fā)展。

2、推行“問于民”，維護合法權益

問計于民。農(nóng)村土地整治涉及千家萬戶，關系到百姓的切身利益。廣泛宣傳農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀，零星村莊多，農(nóng)戶宅基地面積大，閑置浪費嚴重，以及開展土地整治的必要性和重要性。問需于民。要徹底轉變農(nóng)民生產(chǎn)生活方式，必須把農(nóng)村土地綜合整治作為著眼點和落腳點，切實抓好農(nóng)民集中居住區(qū)建設，同步完善基礎設施和公共服務配套。

3、國家制定政策要相對穩(wěn)定

根據(jù)新型城市化的發(fā)展速度，合理制定出切實可行的農(nóng)村土地整治的中長期政策，適時建設本土企業(yè)，以工養(yǎng)農(nóng)、給失去土地的農(nóng)民和新生代農(nóng)民以較為穩(wěn)定的收入來源，解決農(nóng)民生活的后顧之憂。建立新型農(nóng)業(yè)合作社，建設家庭農(nóng)場，牲畜飼養(yǎng)場，農(nóng)業(yè)種植公司等企業(yè)，解決農(nóng)產(chǎn)品的深加工，使農(nóng)產(chǎn)品增值農(nóng)民增收。

三、城市化進程中土地有效利用的建議

1、注重規(guī)劃的調(diào)控作用

城市規(guī)劃應該嚴格依據(jù)論證，并執(zhí)行完整的審批程序，通過城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對城市建設用地總量進行控制。從城市用地的數(shù)量、城市用地的空間布局，用地時序安排上進行科學規(guī)劃，使城市發(fā)展按規(guī)劃的先后次序和空間布局進行，并從用地總量上進行控制。在用地審批時，嚴格按照城市規(guī)劃和土地規(guī)劃執(zhí)行，杜絕以任何理由違反規(guī)劃用地、突破對城市用地的總量。

2、土地管理體制改革，規(guī)范城市土地市場

目前我國商業(yè)用地的市場分配機制已初步形成，住宅、商服用地主要是通過招拍掛進行分配，但工業(yè)用地、基礎設施用地分配政府還是具有很大的行為權力，同時商業(yè)用地招拍掛制度也還不健全，土地征用也主要還是政府行為，地方政府還是土地市場的主導者。政府在征地時，依靠行政權力，能夠以超低的價格取得土地，通過招拍掛高價將土地轉手出去，取得高額效益，面對巨大的級差地租，容易產(chǎn)生腐敗。同時，由于政績工程的驅(qū)動力，為了招商引資，許多地方采取廉價的提供土地的方式吸引企業(yè)在本地投資，低廉的土地成本導致了大量土地的粗放利用。

因此，進一步推進土地管理體制的改革，完善國有土地出讓轉讓和拍賣制度，完善土地分配的宏觀調(diào)控，進一步發(fā)揮市場在土地分配中的主導作用，促進城市土地集約利用，形成完善的一級、二級土地市場體系，是理順市場經(jīng)濟條件下土地分配制度，才能最終實現(xiàn)城市土地的高效集約利用。

3、建立成長管制區(qū)

城市土地綜合開發(fā)是從實現(xiàn)城市土地功能整體效益最大化出發(fā)進行城市土地的開發(fā)利用，它的基本目的是使城市土地成為適宜各類用途投資的場所，創(chuàng)造一個土地使用者開展各種經(jīng)濟活動的環(huán)境，并能取得相最大化的經(jīng)濟效益。每一個城市在進行城市土地綜合開發(fā)時，要注意：（1）城市功能的分區(qū)；（2）城市基礎設施配套；（3）包括房地產(chǎn)在內(nèi)的城市建設綜合開發(fā)，特別是舊城和城中村的改造；（4）合理適度地進行城市新區(qū)開發(fā)。

此外，為了避免城市土地無序擴展和蔓延，使稀缺的土地資源可以可持續(xù)開發(fā)和利用，在城市化進程中，應該建立城市“成長管制區(qū)”，使城市功能分區(qū)明顯。對于自然保護區(qū)、風景名勝旅游區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū)設立嚴禁開發(fā)區(qū)，保護城市生態(tài)環(huán)境。

參考文獻：

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[2] 王小波.城市化進程中土地資源安全研究[D].廣西大學，2008（12）.