何婷婷+羅華偉

[摘要]農(nóng)村住房作為農(nóng)民的一項重要資產(chǎn)，由于種種限制無法轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本進行流通，其財產(chǎn)屬性難以發(fā)揮，農(nóng)民融資陷入困境。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民融資需求的擴大，開展此類抵押貸款成為必然的趨勢。在各地開展農(nóng)房抵押貸款的過程中，涌現(xiàn)出很多亟待解決的問題。文章探討了試點過程中存在的實際問題，并提出了解決之策，力求完善農(nóng)村住房抵押貸款機制，促進農(nóng)村資產(chǎn)的資本化進程，切實保障農(nóng)民的利益，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村；住房抵押貸款；必要性；問題；解決；措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705178

1開展農(nóng)村住房抵押貸款的必要性

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的迅速發(fā)展，農(nóng)民融資需求進一步增加。農(nóng)村住房抵押貸款作為一種可行的貸款方式出現(xiàn)在大眾面前。然而，就是否有必要開展農(nóng)村住房抵押貸款這個問題上，學者們對此意見不一。有人認為由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制性規(guī)定，農(nóng)村住房是不能進入市場進行自由流轉(zhuǎn)的，既然法律已經(jīng)禁止，也就沒有開展它的必要。還有一些人認為農(nóng)村住房是農(nóng)民的一項重要資產(chǎn)，開展農(nóng)村住房抵押是適應(yīng)農(nóng)村改革發(fā)展的需要，有利于城鄉(xiāng)資產(chǎn)要素的自由流通。

本文認為雖然法律上有所限制，但在國家推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距這一大的戰(zhàn)略背景下，開展農(nóng)村住房抵押貸款有其重要的現(xiàn)實意義。

第一，盤活農(nóng)村住房資產(chǎn)，實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化。根據(jù)法律上規(guī)定的農(nóng)村宅基地禁止流轉(zhuǎn)原則與房地一體原則，農(nóng)村住房的抵押被禁止。禁止抵押的農(nóng)村住房難以轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，資本的增值屬性也就難以得到發(fā)揮。作為農(nóng)民手中價值較大的資產(chǎn)，農(nóng)村住房有轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本進行流通增值的必要，其也應(yīng)該被作為抵押物而得到流通。農(nóng)村住房抵押貸款能夠盤活農(nóng)民手中的靜態(tài)資產(chǎn)，通過抵押貸款這一形式實現(xiàn)資產(chǎn)的資本化，將靜態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)資本，確保農(nóng)民住房的財產(chǎn)屬性得到發(fā)揮。

第二，擴寬農(nóng)民融資渠道，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。信貸額度的限制使得農(nóng)民融資渠道十分狹窄，銀行貸款是農(nóng)民融資的一條主要途徑。但長期以來，由于農(nóng)民無法用農(nóng)房作抵押進行貸款，基于本身有限的信貸額度，他們能夠?qū)崿F(xiàn)的貸款金額數(shù)目極小。發(fā)展農(nóng)村住房抵押貸款這一新型農(nóng)村金融產(chǎn)品，可以在一定程度上擴寬農(nóng)民融資渠道，增加農(nóng)民的貸款額度。農(nóng)民利用借貸資金進一步擴大生產(chǎn)經(jīng)營，加速農(nóng)民致富進程，帶動農(nóng)村經(jīng)濟更好發(fā)展。

第三，控制銀行經(jīng)營風險。僅考慮個人信用度的信用貸款由于沒有財產(chǎn)作抵押，其風險極大。雖然農(nóng)村住房抵押貸款由于問題頗多也被認為具有一定風險，但相比于純粹的信用貸款，其通過以房產(chǎn)作抵押的形式而使其風險小于信用貸款。因此，適當減少信用貸款的發(fā)放，增加抵押貸款的發(fā)放，可以將信用貸款的高風險轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款的低風險，在一定程度上控制了銀行的經(jīng)營風險。

第四，降低農(nóng)民融資成本，緩解貸款供需矛盾。由于農(nóng)村住房面臨著變現(xiàn)困難、估值困難以及流通困難等問題，其作為抵押物的價值遠小于城市房地產(chǎn)，因此銀行接受農(nóng)房抵押貸款也是其降低農(nóng)村金融授信門檻的體現(xiàn)。農(nóng)民能夠憑借不合格的抵押物進行貸款，其貸款難度與融資成本相比之前大幅度降低。融資成本的降低使農(nóng)民融資需求得到滿足，緩解了農(nóng)村金融市場的供需矛盾。

2開展農(nóng)村住房抵押貸款的主要障礙

基于農(nóng)房抵押貸款的重要現(xiàn)實意義，我國部分地區(qū)實施開展了農(nóng)房抵押貸款的試點工作。但在我國實際開展農(nóng)房抵押貸款的過程中，存在著很多障礙。

第一，現(xiàn)有法律的限制。《擔保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”《物權(quán)法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”宅基地禁止流通的原則與房地一體原則，從根本上剝奪了農(nóng)村住房作為抵押物的權(quán)力。

第二，地方領(lǐng)導重視度不夠，推進力度不足。長期以來，農(nóng)村住房抵押貸款作為一種不被認可的貸款沒有得到相應(yīng)的重視。無論是地方領(lǐng)導、相關(guān)部門還是金融機構(gòu)，在對待農(nóng)房抵押貸款上均顯得積極性不足。地方領(lǐng)導在農(nóng)房是否能夠作抵押的問題上意見不統(tǒng)一；相關(guān)部門在推進此類貸款上毫無積極性；金融機構(gòu)更是由于上層推動力度不足而怠于開展此類惠及農(nóng)民的貸款。

第三，農(nóng)房缺少產(chǎn)權(quán)證書，難以用于抵押。我國大部分農(nóng)村房屋基本上沒有進行權(quán)屬登記，很多農(nóng)民只有集體土地使用證，而沒有房屋所有權(quán)證，抑或是手中兩證全無。一方面，由于不動產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)登記才設(shè)立，農(nóng)民的房屋得不到產(chǎn)權(quán)證明，也無法將其作為自己的一項合法財產(chǎn)，損害了農(nóng)民對自家房屋合法的財產(chǎn)所有權(quán)；另一方面，沒有權(quán)屬證書的不動產(chǎn)其抵押權(quán)也同樣不能設(shè)立，損害了農(nóng)民對于自有房屋的自由處置權(quán)。無法設(shè)立抵押的房屋自然無法申請農(nóng)村住房抵押貸款，從根本上限制了農(nóng)民以房屋作為抵押貸款的可能。

第四，農(nóng)村住房的價值評估難。相比于城市的房產(chǎn)，農(nóng)村住房的價值評估極為困難。一方面，沒有權(quán)威的評估機構(gòu)對其進行合理的價值評估；另一方面，評估農(nóng)村住房價值的標準很難確定。農(nóng)村住房一般距城市較遠，其地段價值難以預(yù)估。而不同的農(nóng)房建造材料也存在差異，導致很多農(nóng)房在估值時標準不一，給農(nóng)房的準確估值帶來很大困難。

第五，缺少相應(yīng)的風險補償機制。作為一項不合格的抵押物，農(nóng)村住房在作為抵押擔保時存在很大風險。銀行若接受此類貸款需要承擔極大風險，一旦風險得不到補償，其發(fā)放此類貸款的意愿勢必疲軟。目前我國在針對銀行發(fā)放農(nóng)房抵押貸款時的風險補償機制極為缺失，出于規(guī)避風險的考慮，銀行不愿承擔高風險發(fā)放此類貸款，這進一步導致了農(nóng)民融資難的局面。

第六，抵押農(nóng)房處置變現(xiàn)困難。一旦農(nóng)民的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款時，銀行即面臨著如何處置抵押農(nóng)房的問題。《房屋登記辦法》限定了農(nóng)房的所有權(quán)只能轉(zhuǎn)移給農(nóng)房所在地集體經(jīng)濟組織的成員，極大地限制了銀行處置農(nóng)房時的受讓人范圍。農(nóng)村住房由于其特殊的地理位置本就面臨著難以處置的困境，而受讓人范圍的局限性給處置又增添了許多困難。

3主要應(yīng)對措施

第一，修訂相關(guān)法律法規(guī)，破解法律瓶頸制約。目前實施農(nóng)房抵押貸款的試點地區(qū)，主要是通過制定地方性法規(guī)指導農(nóng)房抵押試點改革。現(xiàn)有的法律對開展農(nóng)房抵押貸款仍有制約，其制約主要表現(xiàn)在禁止宅基地使用權(quán)的抵押和抵押時遵守的“房地一體”原則。破解法律制約的途徑有三種：一是改變宅基地的所屬范圍，將其從集體所有土地劃為集體建設(shè)用地，以此突破法律約束；二是放寬對宅基地使用權(quán)禁止抵押的限制，允許宅基地與農(nóng)村住房一并抵押；三是放寬房地一體原則，在涉及農(nóng)村住房以及宅基地時，允許房地分離，使農(nóng)村住房可以單獨進行抵押，并將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭茏屓说淖赓U權(quán)。只有在修訂相關(guān)法律后，農(nóng)村住房抵押才能真正做到有法可依，其面臨的法律障礙才能真正被完全解除。

第二，放寬抵押物受讓人的范圍限制?，F(xiàn)有法律規(guī)定農(nóng)房的所有權(quán)受讓人只能是本集體經(jīng)濟組織成員，大大縮小了抵押農(nóng)房的受讓人范圍。本文認為在處置抵押物時，應(yīng)解除受讓人的范圍限制，凡不屬于本集體經(jīng)濟組織的成員但有意愿者均可購買，以此改善抵押物處置不良問題。但在此背景下，為了保證本集體經(jīng)濟土地使用權(quán)不受侵害，他人在取得農(nóng)村住房所有權(quán)時只能擁有宅基地的使用租賃權(quán)，而無法獲得此塊宅基地的使用權(quán)。

第三，做好宅基地與農(nóng)房的確權(quán)頒證。不動產(chǎn)的抵押經(jīng)登記才能生效，農(nóng)民缺少房產(chǎn)證，即無法設(shè)立農(nóng)房的有效抵押，損害了農(nóng)民的合法利益。各地區(qū)應(yīng)結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定可行的工作方案進行宅基地和農(nóng)房的確權(quán)頒證工作。只有做好農(nóng)村住房的登記與頒證，才能維護農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)益，促進農(nóng)村住房抵押貸款工作順利開展。

第四，健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系。建立一個合法有效的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺是健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系的重要一步。流轉(zhuǎn)交易平臺也有利于相關(guān)部門的監(jiān)督管理，一方面確保流轉(zhuǎn)交易合法有序地進行；另一方面很大程度上避免不合法交易擾亂流轉(zhuǎn)市場的秩序。不僅提高了資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率，也加速了農(nóng)房資產(chǎn)的資本化，更好發(fā)揮了資本的保值增值作用。

第五，完善農(nóng)村住房價值評估工作。一方面，市場上應(yīng)該成立一家專業(yè)的農(nóng)房價值評估機構(gòu)，用于在發(fā)放農(nóng)房抵押貸款以及處置不良抵押農(nóng)房貸款時農(nóng)房的價值評估；另一方面，在評估農(nóng)房價值時，應(yīng)綜合考慮農(nóng)房的地理位置、建筑材料和占地面積等因素，建立標準進行評估。只有完善了農(nóng)村住房價值評估，才能促進農(nóng)房住房流轉(zhuǎn)交易更好更快地發(fā)展。

4結(jié)論

農(nóng)村住房抵押貸款作為一種新型的農(nóng)村金融產(chǎn)品，能夠拓寬農(nóng)民的融資渠道，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村住房進入市場流動是農(nóng)村經(jīng)濟迅速發(fā)展下的必然趨勢。但是，由于現(xiàn)有法律的制約、價值評估體系的缺失、產(chǎn)權(quán)證書的缺失、流通交易的不暢、風險補償機制缺失等問題，在實際開展此類貸款的過程中仍存在很大阻礙。

農(nóng)村住房抵押貸款的更好發(fā)展不僅需要上層部門對相關(guān)法律約束的放寬和地方部門對兩權(quán)頒證工作的有效開展，同時也需要市場流轉(zhuǎn)交易體系和農(nóng)房價值評估體系的進一步完善。路漫漫其修遠兮，農(nóng)村住房抵押貸款仍有很長的路要走，問題仍然突出，各地應(yīng)立足當前實際，就目前暴露出的問題進行反思，并采取有效的措施積極應(yīng)對。

相信在不久的將來，農(nóng)村住房抵押貸款一定會普及廣大農(nóng)村地區(qū)，更好地惠顧農(nóng)民，促進農(nóng)村經(jīng)濟進一步又好又快發(fā)展。

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[基金項目]本文系四川省農(nóng)村發(fā)展研究中心重點課題（項目編號：CR1602）相關(guān)研究成果。

[作者簡介]何婷婷（1996—），女，本科生；羅華偉（1969—），男，通訊作者，博士，教授，博士生導師。