衷天堯

摘 要 物業(yè)服務合同作為時下一種較新型合同類別，現(xiàn)行法對其還未實施更加系統(tǒng)化的規(guī)制要求，并且在性質(zhì)認知方面仍然存有諸多誤區(qū)。本文著眼于物業(yè)服務合同的基本內(nèi)容，深入探討各類學說，從中界定出物業(yè)服務合同性質(zhì)，即有名合同。民法需對其開展類型化、特別化而并非概括的規(guī)制。

關鍵詞 物業(yè)服務合同 性質(zhì) 法律適用

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303

伴隨社會經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，在諸多領域內(nèi)產(chǎn)生了多種合同類型，而物業(yè)服務合同便是其中的重要構成。所謂物業(yè)服務合同，本質(zhì)上即為相關物業(yè)管理人員，結合《物業(yè)服務合同》等法規(guī)的相關規(guī)定，為業(yè)主提供特定區(qū)域內(nèi)與期限內(nèi)的管理、服務活動，業(yè)主結合合同條款，依據(jù)相關法律約定，對相關物業(yè)服務蘇需花費的費用，給予按時支付，對于最新頒布的《物權法》而言，盡管其物業(yè)管理相關內(nèi)容已經(jīng)有所規(guī)定，但人們對物業(yè)服務合同的管理權效力及性質(zhì)等，仍沒有將其統(tǒng)一起來，甚至在一些特定區(qū)域內(nèi)還存在有些許誤區(qū)，至此，本文首先對物業(yè)服務合同相應性質(zhì)作以簡要分析，就其法律適用進行深入探討。

一、物業(yè)服務合同內(nèi)容

針對出現(xiàn)現(xiàn)行狀態(tài)的合同法來講，其對于物業(yè)管理合同，并沒有進行更針對性與特別性的規(guī)定與要求。當前，在實際物業(yè)管理當中，針對物業(yè)管理關系方面所開展的各項調(diào)整舉措，與地方性規(guī)章運用較多，并以此為依據(jù)而得以實現(xiàn)，另外，對于各地區(qū)而言，其在具體做法方面，同樣存在有比較大的差別，甚至還有許多不規(guī)范的內(nèi)容摻雜于當中，對于此方面的學者研究得知，在對合同法開展研究時，關于此方面的內(nèi)容較少涉及。通過與當前新修訂的民法理論相結合，另與合同具體內(nèi)容相融合，特別是在整個內(nèi)容當中所設定的各項條款，是合同當事人雙方結合自身意愿，依據(jù)自治原則所設定出的具體權利、義務關系的根本體現(xiàn)，同時也是對合同性質(zhì)進行判斷的關鍵途徑。現(xiàn)結合實況，簡要概括物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容，為更好理清物業(yè)服務合同性質(zhì)奠定基礎。

通常，對于物業(yè)服務合同條款而言，主要由以下構成：

1.物業(yè)、當事人單個情況與基本信息，主要是確認與記載物業(yè)管理活動相應標的物的實際情況，以及當事人雙方資格方面的相關認定。

2.雙方所具有的各項基本性權利與義務。主要是物業(yè)使用人，或者是所有人，將用于物業(yè)管理活動所需支付的對應費用予以交付，另由物業(yè)管理公司，將對應服務提供給向業(yè)主的條款。

3.所開展物業(yè)管理服務的實際質(zhì)量，以及在此過程中所需注意事項。

4.在物業(yè)管理服務費用相應收取方法，以及此領域所需注意事項。

5.物業(yè)管理服務用房的費用分配方法、管理與使用。

6.維護費用的使用條款與收取。

7.合同所具有的實際有效期限，合同相應終止事項，以及合同終止之后各事項的處理，此類事項以物業(yè)資料的轉(zhuǎn)移居多。

8.糾紛解決的途徑及違約責任。

9.當事人結合實際情況所約定的其它方面的條款。

二、物業(yè)服務合同性質(zhì)

（一）業(yè)界對物業(yè)服務合同性質(zhì)所提出的觀點

物業(yè)服務合同作為一種有特別指向性的民事合同，不管在立法層面上，還是在學理方面，都不存在爭議。但物業(yè)服務合同乃是一種哪種性質(zhì)的民事合同，因在立法層面為對此作出詳實、明確的規(guī)定，諸多學者在此方面存在著各種差異性看法，其中最具代表性的觀點主要有：

1.服務合同說。針對此觀點來講，其對物業(yè)服務合同有一個全新性闡述，即為一種雙方多領域交換并用于彼此需求的服務合同，對于其主要內(nèi)容而言，即物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理服務，向業(yè)主提供，而對于業(yè)主而言，則依據(jù)此企業(yè)所提供的相應服務，向其支付等價的費用。諸如業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會等物業(yè)管理合同當事人，具有絕對平等的法律地位，所以，經(jīng)雙方同意，并以此而簽訂并實施的物業(yè)管理合同，基于性質(zhì)上，此觀點將其劃歸至服務合同領域。

2.委托合同說。此說指出，基于民事合同類型而言，物業(yè)服務合同乃屬委托合同。也就是在所制定的物業(yè)合同當中，在其中便是委托方，其以委托的方式，讓物業(yè)管理企業(yè)，對自身物業(yè)進行管理，另外，還要求其利用自身經(jīng)專業(yè)培訓過的管理技術與各項管理手段，使物業(yè)保持原狀，或者是處于正常使用范疇內(nèi)，對于具有增值型的物業(yè)，需始終保持其現(xiàn)實效能，對于合同標的來講，從本質(zhì)上來分析，實際就是物業(yè)企業(yè)所開展的管理服務。但針對所指定的服務合同來講，對于其所具有特點而言，擁有普通委托合同所不具備且?guī)в刑厥庑缘牟町悺?/p>

3.無名合同說。對于此說而言，其指出物業(yè)服務合同，即為合同法框架內(nèi)或某區(qū)域內(nèi)的無名合同?；谀撤N形式，雖然與委托合同相比，具有諸多相似，但物業(yè)服務合同卻具有諸多別樣特點，如期限較長、標的內(nèi)容多樣以及涉及范圍廣等，此些特點乃是一般委托合同難以企及的。

4.獨立合同說。因物業(yè)管理所給予的管理與服務，在特征上具有綜合性、復雜性，其不同于傳統(tǒng)合同，差別較大，因此，這便在較大程度上決定了，物業(yè)服務合同乃是一種具有相對獨立性與自主性的合同類別，不歸屬于合同法所劃定的任一合同類別，乃是物業(yè)管理經(jīng)專業(yè)化發(fā)展過程中，經(jīng)不斷演變而形成的全新合同形式。

（二）物業(yè)服務合同性質(zhì)的界定

對于上述觀點而言，其均有自身專屬理由，也都從各角度找尋自身的支撐根據(jù)，增強了自身論證的說服力以及觀點的正確性。其中，對于委托合同說而言，其為通說，在還未頒布《物業(yè)管理條例》時，物業(yè)服務合同乃為無名合同。由此可知，要想對物業(yè)服務合同性質(zhì)施加一準確定位，必須先完成無名合同說與委托合同說相應可行性的界定工作。

1.委托合同與物業(yè)服務合同。所謂委托合同實際就是委托人與受委托人之間形成約定，由受委托人對委托人所要求事物進行處理的合同類型。通過對比物業(yè)服務合同的特征與內(nèi)容，可得知兩者之間存在多種差異。首先，針對委托合同來講，其目的即為，對委托人所要求的事務，開展?jié)M足其實際所需方式的處理。而對于物業(yè)管理關系而言，其中所存在的管理服務，即為提供管理與服務的物業(yè)管理公司，所予以提供的帶有專業(yè)性與技術化的服務，這些服務均帶有等價補償性，因物業(yè)管理所提供的服務具有技術化與專業(yè)化的內(nèi)在特點，對于業(yè)主、業(yè)主委員會來講，并不是都能實地處理。由此可知，對于物業(yè)管理內(nèi)容來講，其與被委托事務之間，通暢情況下，存在著某些或者是某種帶有特定性的差別。其次，合同法明文指出，對于受委托人，其需要委托人相關指示相結合，處理所委托的各項事務。而對于物業(yè)管理而言，并非由其提供管理服務，也不是依照業(yè)主委員會，或者是業(yè)主指示，來開展相應處理，對于物業(yè)管理公司而言，其所開展的管理服務，從本質(zhì)上來考量，乃是結合合同規(guī)定及相關要求，對物業(yè)管理服務，以一種自主化、全面化方式，所開展的各類經(jīng)營活動。最后，對于委托合同而言，其實際上乃是非要式合同、諾成合同，而物業(yè)服務合同則為格式合同與要式合同，另外，物業(yè)服務合同與委托合同在有償與否等方面，存在著比較大的差異。由此可知，對于物業(yè)服務合同，其與委托合同之間，存在著較大的差異，而針對物業(yè)管理合同來講，不能將其劃歸至委托合同范疇，委托合同說難以將物業(yè)服務合同性質(zhì)準確詮釋出來。

2.無名合同與物業(yè)服務合同。通常把合同劃分為無名與有名合同。對于有名合同來講，業(yè)界又將其形象的稱之為典型合同，也就是將法律當作其實施的專項規(guī)范；所謂無名合同，從本質(zhì)上來理解，也就是非典型合同，還可以理解為法律還沒有對其設定相應規(guī)范，也沒有專屬名稱的合同。但因社會生活變幻莫測，交易類型日漸多樣，法律難以細致化的規(guī)定全部的交易類型，因此，民法當中的私法自治原則，在此時便有之實用之地，在與行政法規(guī)與法律不相違背的情況下，在與社會乃至國家利益不違反的基調(diào)下，準允民事主體，以自行方式，對各類型無名合同進行設定，當長時間運用此種無名合同，另外，對其所具有的專屬性特征，進行深層挖掘與逐漸匯總，久之，便會演變成或?qū)嶋H轉(zhuǎn)化成典型合同，也就是國家所規(guī)定的有名合同。

如若在未頒布《物業(yè)管理條例》時，把物業(yè)服務合同劃定到無名合同范疇，對其與所持有的法律適用而言，如若能夠遵照無名合同法律適用原則，則隨著此條例的頒布，在某種程度上清除了無名合同與物業(yè)服務合同間所存在的關系。物業(yè)服務合同應當約定有合同期限、雙方的權利義務、服務質(zhì)量、服務費用、物業(yè)管理事項及違約責任等。盡管內(nèi)容不多，但也算是由明文條例，由此可確定，對于物業(yè)服務合同，基于現(xiàn)行法得知，此乃為有名合同。

三、物業(yè)服務合同的法律適用

由上文分析得知，物業(yè)服務合同以及其專屬性法律體系，較之其他與民法相關或者是行為相類似的法律，存在著較大的差別。正因為以物業(yè)管理活動與物業(yè)服務合同在整個民法調(diào)整方面存在著明顯的差異性，世界各國民法均對物業(yè)服務合同基于法律規(guī)制層面，開展更為概括、一般化及個性化的調(diào)整與規(guī)制。

在民法立法當中，對于物業(yè)服務合同來講，從本質(zhì)上來考量，即為一種呈系統(tǒng)化、全面性的有名合同。至此，針對物業(yè)服務合同，其存在的法律適用，首先需遵照有名合同對應的法律適用，并基于此，將其劃定為基礎依據(jù)與原則基礎。也就是在所簽訂合同當中，針對當事人有明文約定的內(nèi)容，即為對當事人適用的相關約定與條款。另外，對于當事人來講，在所簽訂合同中，對于某事項未有約定時，則準允當事人，實時補充相關內(nèi)容，若所補充的協(xié)議予以達成，則對于此相關事項來講，在內(nèi)容上便能夠適用。如若對于當事人，不愿或者無法有效達成具體要求或者是補充協(xié)議的，則依據(jù)合同條款，對其進行司法解釋，另外，對物業(yè)服務合同，同樣需進行體系化解釋。如若合同經(jīng)體系解釋仍然難以得出結論，則需能夠與當事人之間，在具體的交易習慣方面相適用。當遵照有名合同相關法律，與一般性原則相適應的，仍然難以將糾紛裁定依據(jù)確定下來的，那么便需要對合同法當中，對于物業(yè)服務合同相關規(guī)定相適用，以及在實用物權法當中，用此方面所設定的專門性規(guī)范來解決。

四、結語

總而言之，基于當前日益縝密的法律制度框架下，對于物業(yè)服務合同而言，無論是在管理權方面，還是在效力及主體方面，其所存在的問題，均可正確認識，這不僅對這復雜物業(yè)糾紛在應對與解決方面有益，還能較好的推動與促進物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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