常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學(xué)

房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展及建議

常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學(xué)

近年來,中國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展迅速,但相對于歐洲和美國和其他發(fā)達國家不夠完美,房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金,甚至一些影子銀行。本文通過分析建議的方式的必要性和我國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,提出了對策和建議。

房地產(chǎn)；眾籌；融資；必要性；隱患；建議與策略

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)長期依賴銀行貸款等老的融資模式,提出模式的優(yōu)點是降低融資成本,從大量的中間環(huán)節(jié)和費用,避免腐敗的存在不合理的和額外的成本,降低成本的高利率和周圍,等等。但是由于國內(nèi)和國際市場環(huán)境是不同的,表明模式在我國時間較短,所以有必要研究表明我國房地產(chǎn)業(yè)。

對于眾籌融資中的另一個主體而言，通過互聯(lián)網(wǎng)中介平臺進行的房地產(chǎn)眾籌，讓用戶可以用較少的資金就可以參與到房地產(chǎn)投資之中，分享房地產(chǎn)領(lǐng)域的高額回報，或是直接獲得房產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)眾籌模式使得以往對房地產(chǎn)投資可望而不可即的小額投資人獲得了參與的機會。這種投機行為存在著極大的風(fēng)險。如深圳和廣州叫停房地產(chǎn)眾籌融資事件，實際上是監(jiān)管部門在萌芽階段對當(dāng)前的市場亂象進行一次集中整治，防止不合規(guī)的“炒房行為”本文對這些房地產(chǎn)眾籌投機行為存在的風(fēng)險進行了深入的研究并且給出對策和建議。

一、房地產(chǎn)眾籌的模式

一是眾籌拍賣，主要代表由萬科，拍賣流程為：首先發(fā)起眾籌項目，運用互聯(lián)網(wǎng)進行在線拍賣，等待投資者眾籌，等待項目拍賣完成分享拍賣收益；二是眾籌投資，如平安的海外眾籌投資項目。該項目由溢價專門的物業(yè)持有，收益主要是租金收益和物業(yè)的服務(wù)增值；三是集體定制,如建造房子的自由平臺馮侖,首先是項目啟動的過程,然后定制公告,公司推出的定制,家庭裝修定制，有買家提出住房需求,共同參與整個過程的自定義,可以根據(jù)家庭裝飾、房地產(chǎn)的建議,實現(xiàn)買家的主動性。

二、房地產(chǎn)眾籌的必要性

我國眾籌融資出現(xiàn)的標(biāo)志一般是以2011年點名時間眾籌平臺的出現(xiàn)。盡管此后國內(nèi)出現(xiàn)了上百家眾籌融資平臺，更是出現(xiàn)了針對垂直行業(yè)的眾籌平臺，但由于時間短，成功案例少等原因，我國學(xué)界專門對我國眾籌融資的研究尚少。所以眾籌融資方式在我國房地產(chǎn)行業(yè)的適用性與風(fēng)險分析的研究就很有必要。

（一）房地產(chǎn)眾籌可以讓有購房需求的眾籌人員獲得低價購房資格，從而減輕購房壓力。房地產(chǎn)眾籌沒有中間商，可以讓房價下降到人們的理想狀態(tài)，提高人們的購房欲望。通過房地產(chǎn)眾籌，提前確定投資者與開發(fā)周期，減少更多的不必要環(huán)節(jié)，像營銷成本、廣告費用可以省去。再加上房地產(chǎn)眾籌要是更完善的話，無意可以讓房價降低更多。同時，由互聯(lián)網(wǎng)、政府與房企的共同參與，更容易接近客戶需求。

（二）房地產(chǎn)眾籌可以為理財需求的人員提供切實可靠地投資產(chǎn)品，滿足其投資需求。對于投資者來說更注重的是投資本身，就是希望自己的理財產(chǎn)品高于其他的投資產(chǎn)品的投資回報。而作為房地產(chǎn)兼具投資與適用的雙重性質(zhì)，但傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金占有量大讓很多投資者望而卻步。房地產(chǎn)眾籌則通過小額分散處理大大降低了房地產(chǎn)的門檻，讓許多中小投資者有了投資的可能性，且在投資過程中有話語權(quán)，腕足了互聯(lián)網(wǎng)多樣化的投資需求。

（三）提高緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流,提前開發(fā),擴大影響力。與房地產(chǎn)進入白熱化階段,放棄優(yōu)先是減少積壓的成本。房地產(chǎn)和培養(yǎng)進行了預(yù)訂之前,在項目開發(fā)有潛力的買家。然后將其展廳通過互聯(lián)網(wǎng)從線下到線上,實現(xiàn)高效率、低成本的營銷。通過提高改善房地產(chǎn)項目概要、增加銷售、排水。房地產(chǎn)開發(fā)成本回收期長、大量、高投資閾值。融資成本低的資本的主要目的是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。而房地產(chǎn)的提高具有低閾值的特點,多樣化和分散。這將給中小企業(yè)一個良好的投資平臺,改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式的同時,提高現(xiàn)金的分布。

三、房地產(chǎn)眾籌存在的隱患

（一）眾籌因無任何的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管，容易觸碰法律紅線。若房地產(chǎn)眾籌是以炒房為目的并不被政策鼓勵。因為此方法是以房地產(chǎn)權(quán)益實現(xiàn)資產(chǎn)增值，從而引發(fā)政策監(jiān)管的風(fēng)險。一些融資項目要求提高表面上,不受監(jiān)管,在法律盲區(qū),使當(dāng)事人的權(quán)益難以得到法律承認(rèn)和保護。此外,營銷推廣提高虛假廣告不當(dāng)可能涉及房地產(chǎn),房地產(chǎn)和提高,涉及股票、債權(quán)證券化或可能面臨的風(fēng)險“發(fā)行股票或債券”。

（二）信息披露不透明。由于大多數(shù)房地產(chǎn)提高項目在網(wǎng)上公布,投資者無法確定住房信息的真實性等常見的問題和信息不對稱,信息披露等簡單問題,住房材料信息,投資者得不到。

（三）認(rèn)知度較低，投資風(fēng)險較大。眾籌房源少，所謂的“降價房”也只是針對早已投資相應(yīng)份額的投資者。財產(chǎn)安全承諾的收入沒有增加,特別是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展使得離線商鋪投資價值是令人懷疑的。同時,市場競爭加劇,房地產(chǎn)和產(chǎn)量的提高也將逐漸減少。

四、進一步推進房地產(chǎn)眾籌健康發(fā)展的建議與策略

（一）妥善地解決在房地產(chǎn)眾籌中遇到的相關(guān)法律風(fēng)險。特別是要保護投資者的合法權(quán)益，完善相關(guān)制度。從投資源頭進行全方位的把控，包括法律、評估等哥哥領(lǐng)域；選擇正規(guī)的資金托管機構(gòu)進行托管，也可以引入保險公司、擔(dān)保機構(gòu)等進行擔(dān)保、引入第三方銀行進行存管；由于小型企業(yè)平臺的資質(zhì)和風(fēng)險控制能力和品牌認(rèn)知度和大型企業(yè),差別非常大,有效的信息披露是非常重要的。完善信息披露體系,兩國利益的均衡發(fā)展。

（二）加強自律，切記盲目模仿。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自己的現(xiàn)實,尋找對象,通過平臺可以選擇大小、強度、高度的品牌企業(yè),作為一個合作伙伴。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)研究模式、流程,籌集資金,使用規(guī)則,總結(jié)經(jīng)驗,及時把握他們之間的聯(lián)系。

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常敬（1992年8月）性別女，民族漢，籍貫河南，學(xué)歷研究生，云南大學(xué)，研究方向：金融。