周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

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不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的若干問題

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的精準(zhǔn)度是司法和相關(guān)執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查過程中符合國家相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)度。對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的評價標(biāo)準(zhǔn)要集中對不動產(chǎn)權(quán)、物權(quán)的法律關(guān)系進行主、客體的明確，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)精準(zhǔn)度的重要評價指標(biāo)就是客體界定的精準(zhǔn)度。因此，重視客體界定的精準(zhǔn)度是保障政府職能部門公信力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

不動產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)保護；精準(zhǔn)度；思考

1 有關(guān)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的法律制度

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律制度保障是由國務(wù)院頒布的相關(guān)條例、辦法等相關(guān)的政策法規(guī)文件,和國家憲法、民法、土地法、森林法、水法、環(huán)境保護法、草原法、民事訴訟法等相關(guān)有關(guān)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī),以及相關(guān)的由司法部門解釋的法律制度體系構(gòu)成。所謂的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護制度就是調(diào)整產(chǎn)權(quán)的利益關(guān)系構(gòu)成，進一步去規(guī)范產(chǎn)權(quán)主張和產(chǎn)權(quán)受到損害而獲得補償行為的相關(guān)制度建設(shè)。對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護來講，主要包括不動產(chǎn)的等級制度、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議調(diào)解制度、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議仲裁制度和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)行政復(fù)議制度四項重要的制度，還包括與法律法規(guī)所匹配的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的調(diào)查規(guī)范、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范、不動產(chǎn)界線測量繪制的精準(zhǔn)度指標(biāo)要求等相關(guān)強制執(zhí)行的技術(shù)性法規(guī)政策。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體

2.1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體——自然生態(tài)空間和生態(tài)用地

自然生態(tài)空間就是指具有自然環(huán)境屬性，能夠提升生態(tài)服務(wù)或是生態(tài)產(chǎn)品的國家土地空間資源。自然生態(tài)空間屬于自然環(huán)境的一部分，它不僅包括所屬范圍內(nèi)的土地，還包含空氣和所屬環(huán)境內(nèi)的一切資源和生物群體所構(gòu)成的立體生態(tài)區(qū)域。國家不動產(chǎn)部門根據(jù)所屬的生態(tài)空間或是自然生態(tài)系統(tǒng)的地理空間區(qū)域進行邊界落地劃分，從而形成了生態(tài)空間和生態(tài)用地。

2.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體——自然資源和保護地

自然資源就是在一定的時間和條件下，能夠自然產(chǎn)生經(jīng)濟效益來促進人類先進和未來社會發(fā)展的自然因素和自然條件。包括土地、礦產(chǎn)、水資源、多樣化的生物、氣候、海洋資源等。自然資源保護地就是指通過國家法律的有效方式手段對自然環(huán)境、生態(tài)資源、土地或海洋以及多花樣的生物群體進行保護。在我國法律法規(guī)中，規(guī)定的自然資源保護地就包括：自然資源保護區(qū)、自然資源風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化保護單位和歷史文化城市、村鎮(zhèn)等三類。

3 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定對象分析

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定的對象就是指對不動產(chǎn)產(chǎn)物的邊界和所屬面積，在依照法律的情況下進行現(xiàn)場勘察證據(jù)確認(rèn)，并利用技術(shù)手段對其進行確定的對象。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定線是否明確劃分、兌取定位是否準(zhǔn)確，對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后期的有效保護等方面有著十分重要的意義，且邊界線的劃分是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過程中非常重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界線，大體可以分為三類，即行政區(qū)域分界線、權(quán)屬客體分界線和地類分界線。

3.1 行政區(qū)域分界線

行政區(qū)域分界線就是指經(jīng)由國務(wù)院或是省市(包括自治區(qū)、直轄市)人民政府所批準(zhǔn)的行政區(qū)域與其相鄰的人民政府的行政區(qū)域管轄管理權(quán)的分界線，我國的行政區(qū)域包括省(直轄市、自治區(qū))界、市界、縣界、鄉(xiāng)鎮(zhèn)界、村屯界。

3.2 權(quán)屬客體分界線

權(quán)屬客體分界線是指國家和集體或是不同的集體在相鄰的不動產(chǎn)物上所行使的所有權(quán)的分界線，其包括所有權(quán)的界線、使用權(quán)的界線。

3.3 地類分界線

地類分界線就是根據(jù)國家對不同自然覆蓋區(qū)域和人類自行利用不同類型的界定方法進行土地分類界定劃分，國家依據(jù)法律法規(guī)對各類保護區(qū)界線界定就是通過人為的方式進行分界線的界定劃分。

生態(tài)紅線，國家依法對生態(tài)功能區(qū)、服務(wù)區(qū)、生態(tài)資源敏感區(qū)和脆弱區(qū)進行的界線劃分，且管控十分嚴(yán)格，它是國家生態(tài)區(qū)域安全的底線。

自然保護區(qū)就是指對自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、瀕臨滅絕的珍貴野生動植物的天然生存集中區(qū)、有特殊自然歷史遺產(chǎn)、遺跡的保護地點(陸地、海洋或是相關(guān)海域)等進行依法劃分的特殊保護區(qū)域。

飲用水水源保護區(qū)是國家為了保證水源地的環(huán)境質(zhì)量能夠符合國家標(biāo)準(zhǔn)、保障飲用水水源地安全無污染，而進行特殊保護的，擁有一定水資源面積的水域或是陸地水域。

農(nóng)田基本保護區(qū)就是為了農(nóng)田的基本保護進行的特殊性保護和監(jiān)管，依據(jù)國家法律法規(guī)對土地進行合理的規(guī)劃布局而劃分的區(qū)域界線。

軍事管理區(qū)包括軍事管理區(qū)和軍事禁區(qū)，軍事禁區(qū)就是有非常重要的軍事設(shè)施或是有重大危險隱患的區(qū)域。需要國家對其使用高標(biāo)準(zhǔn)的安全防護措施進行保護，這也是依照國家的相關(guān)法律法規(guī)進行界線劃分的。

4 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界線調(diào)查與測繪研究

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線調(diào)研與測繪的實施是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界線界定程序中最重要的操作程序，它們是既有關(guān)系又有區(qū)別的兩種概念。界線調(diào)查和界線測繪的操作行為對象都是界線，但二者之間的行為方式卻不同，界線調(diào)查是監(jiān)督管理的行政方式，界線測繪則是界線管理的技術(shù)手段之一。

在明確不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線概念的前提條件下，界線調(diào)查就是依法對某種特定的實物界線進行自然和社會屬性的調(diào)查取證。界線測繪則是依照有關(guān)的法律法規(guī)，對相關(guān)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行界線的調(diào)查取證，然后使用專業(yè)技術(shù)手段測量繪圖。因為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線的作用和屬性完全不同，所以在界線調(diào)查和界線測繪過程中的性質(zhì)和作用也截然不同。

5 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精度概念分析

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精度就是指產(chǎn)權(quán)保護在國家執(zhí)法和司法部門日常工作實踐操作過程中，對國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定登記過程中，對于不動的產(chǎn)物在法律法規(guī)中的主客體關(guān)系和相關(guān)的權(quán)利義務(wù)中的明晰度，就是評價相關(guān)執(zhí)法、司法部門對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的客體界定精準(zhǔn)度就是要與社會現(xiàn)階段發(fā)展和現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)水平相互匹配適應(yīng)，且要具有動態(tài)性。在不同的歷史時期就要制定不同的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，這說明市場經(jīng)濟發(fā)展越快，對社會商業(yè)化管理的要求就越高，對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的規(guī)范要求也就更高。

在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定中，要在法律法規(guī)的明確要求下，通過物證技術(shù)對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體進行調(diào)查取證。如果邊界線的走線描述不真實，描述不詳細(xì)，都會降低不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體邊界線測量的精準(zhǔn)度，使得不動產(chǎn)登記的界定成果材料證明力弱，甚至?xí)霈F(xiàn)虛假邊界線的嫌疑。所以，執(zhí)法、司法部門要在不同的環(huán)境地點選取最佳的客體界定方法對界線進行精準(zhǔn)的測量，這樣才能夠提升不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的精準(zhǔn)度，且要遵守國家的法律法規(guī)要求。

6 提升不動產(chǎn)界線測繪精準(zhǔn)度的實施策略

提升不動產(chǎn)界線測繪精準(zhǔn)度的主要實施策略就是不斷地完善界線調(diào)查和測繪的技術(shù)手段。在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護登記過程中，要嚴(yán)格遵照國家有關(guān)法律法規(guī)對界線的調(diào)查、測繪的各項精準(zhǔn)度標(biāo)準(zhǔn)值進行系統(tǒng)化的提升調(diào)整。在調(diào)查、測繪匯總時，要嚴(yán)肅工作態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國家法律法規(guī)，嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研測繪，做到公平、公正、公開，從而全面提升界線調(diào)查和測繪的精準(zhǔn)度標(biāo)準(zhǔn)。

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)執(zhí)法，司法部門要在國家法律法規(guī)的指導(dǎo)下，統(tǒng)一調(diào)查和測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和正確測量繪圖的方法，同時要強化標(biāo)志性界線的固定技術(shù)和固定程序之間的完美銜接，要將有效的調(diào)查數(shù)據(jù)、指認(rèn)界線的現(xiàn)場指正和社會的公開監(jiān)督納入到調(diào)查測繪總體質(zhì)量提升的改進措施中，才能夠保證不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的精準(zhǔn)度。

7 結(jié)語

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門在提高不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的工作過程中，要嚴(yán)格控制好界線質(zhì)量劃分的控制，要嚴(yán)格執(zhí)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的管理制度，從根本上保證不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)精準(zhǔn)度的合法性、權(quán)威性，讓不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度測算工作更加公開、透明，讓人民滿意，讓政府滿意。

[1] 程燁.論提高不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護精準(zhǔn)度的若干問題[J].國土資源情報，2017，(04)：20-29.

[2] 趙浩.房地產(chǎn)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)保護體系的構(gòu)建[J].中國房地產(chǎn)綜合版，2016，(10)：54-57.

Some problems on the precision of real estate property protection

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

The accuracy of real estate property protection is the standard of judicial and relevant law enforcement departments in the process of law enforcement inspection in line with the relevant provisions of the state. The evaluation criteria of the accuracy of the protection of real estate property rights should focus on the legal relationship between immovable property and real right. The important evaluation index of the accuracy of real estate property right is the accuracy of object definition. Therefore, to focus on the definition of the accuracy of the object is the important standard of credibility to protect the government functions.

Real estate; Property protection; Precision; Reflection

2017-03-21

周文建(1967-)，男，理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

D923

B

1674-8646(2017)09-0106-02