張國明

(吉林建筑大學，長春 130118)

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商業(yè)地產(chǎn)工程運營管理的研究

張國明

(吉林建筑大學，長春 130118)

近年來，我國城市經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，房地產(chǎn)領域的發(fā)展速度也在逐年提升，給工程運營管理提出了新的目標和要求。在商業(yè)地產(chǎn)的施工過程中仍存在一些問題，嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)項目的有序開展。因此，只有徹底解決這些問題，才能更好地促進我國商業(yè)地產(chǎn)領域的快速發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)；工程運營；管理；研究

1 商業(yè)地產(chǎn)工程運營管理過程中存在的問題

1.1 工程施工體系不健全，盲目追求施工進度

在開始施工之前并沒有對施工全過程進行科學的安排計劃，施工各個環(huán)節(jié)存在很大的隨意性，很難控制。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，很容易延誤工期。因為施工中缺乏統(tǒng)一的協(xié)調安排，對一些資源調動缺乏大局意識，很容易造成資源緊缺和閑置現(xiàn)象，工程質量很難保證。

1.2 安全措施少，安全事故多

安全是任何生產(chǎn)活動的第一前提條件，施工過程中很多施工人員安全認識不夠，很少注重人身安全。同時，施工管理工作人員在工作中存在管理不到位，精力、資金、人力等資源投入明顯不足，很難為施工順利進行提供安全保障。

1.3 工程質量不過關

建筑的最終質量問題始終是人們重點關注的對象，但是建筑因質量不合格導致事故發(fā)生時有出現(xiàn)，嚴重影響了建筑的使用安全性。建筑質量不合格主要是因為在施工過程中管理不合格造成的，偷工減料、以次充好等行為的存在，不按照操作規(guī)范制定，施工隨意性加大都是造成質量不過關的主要因素。

2 商業(yè)地產(chǎn)工程運營管理的有效措施

2.1 健全工程造價管理體系，加強監(jiān)督工作

在工程施工前期，要全面分析工程造價的預算。通過聘請專業(yè)人士，對工程每個環(huán)節(jié)都進行詳細分析，根據(jù)市場價格的變化，對工程的造價成本進行科學評估，合理調控工程中的各種資源，確保資源得到最大化利用，減少資源閑置浪費情況的發(fā)生，進一步減少工程支出成本。同時，施工企業(yè)的財務部門要對工程進行動態(tài)管理，隨時關注成本支出情況，對存在的異?，F(xiàn)象要及時分析原因，減少成本的過多支出。要加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督力度，確保各個環(huán)節(jié)都在監(jiān)督范圍之內(nèi)，要通過落實各項責任制度，提高工作人員的責任意識，確保工作順利進行。

2.2 合理安排施工進度

在施工過程中，要按照前期計劃標準進行施工，確保各項工作按照規(guī)定時間完成，不能夠盲目追求加快工程進度。在施工之前，要對施工中可能存在的難點問題進行專業(yè)評估，制定應對預案，確保施工中有案可依，快速克服各種難題，確保施工順利進行。要對施工當中的各個環(huán)節(jié)做到統(tǒng)籌兼顧，對各個環(huán)節(jié)的工作做好銜接工作，避免因銜接不到位影響工程質量，確保工程按照計劃進行，順利竣工。

2.3 安全施工管理措施分析

第一，要提高施工人員的思想安全認識，確保對安全認識到位，對安全措施落實到位。施工過程中必須將安全生產(chǎn)放在工作首位，堅持以人為本的工作原則，通過落實安全管理制度，設置第一安全負責人，用責任推動安全管理工作。要落實責任倒查制，要明確各個崗位安全責任，責任落實到人、落實到位，一旦發(fā)生事故，要追究相關責任人責任，切實提高工作人員的安全責任意識。要通過員工培訓活動，提高工作人員的安全生產(chǎn)水平和排查隱患能力，在工作中能夠完全按照操作規(guī)范要求進行施工，并且能夠及時發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患問題。

第二，要抓好施工隊伍的綜合素質。在建立隊伍的初期，要嚴把招錄關，嚴格明確招錄對象和標準，禁止不符合要求標準的進入施工隊伍。尤其是一些技術性較強的崗位人員，要求其必須有相關資格證書，并且通過現(xiàn)象考核的方式，了解其專業(yè)能力。同時，要對施工隊伍定期開展培訓活動，既要提高隊伍的安全意識，也要提高隊伍的施工水平。

第三，施工過程中的管理監(jiān)控?？梢栽谑┕がF(xiàn)場關鍵部位設置視頻監(jiān)控器，時時監(jiān)控施工現(xiàn)場的作業(yè)情況，通過監(jiān)控設備的安裝，時刻提醒工作人員注意施工流程規(guī)范，注意安全施工。

2.4 加快提高商業(yè)地產(chǎn)工程的質量

第一，施工企業(yè)要強化施工管理工作，有效規(guī)范施工各個環(huán)節(jié)。施工現(xiàn)場使用的施工材料非常多，要加強對材料的管理力度，對進入施工現(xiàn)場的材料數(shù)量進行嚴格把關，在確保施工使用充足的情況下，盡量在施工現(xiàn)場不存放施工材料，避免材料丟失、失效，要明確擺放位置，避免因材料導致事故發(fā)生。

第二，加強隱患排查力度，定期組織工作人員對施工情況開展隱患排查工作，重點排查施工關鍵部門和工序銜接點。針對一些技術含量較高安全隱患，可以由技術部門組織人員陪同開展檢查，確保檢查工作無死角。對發(fā)現(xiàn)的隱患問題要進行詳細登記，責成有關部門立即整改，并在今后檢查工作中重點對這些隱患點進行檢查，確保整改到位。

第三，提高工程科技含量。要組織技術人員經(jīng)常開展培訓工作，對一些新技術、新材料的使用進行學習，引進高新科技投入到工程施工中，用科技的力量提升工程的質量。

2.5 加強工程管理的過程控制

首先，工程管理團隊必須在設計交底的基礎上認真閱圖，了解設計理念，掌握重點部位的設計要點和產(chǎn)品功能效果要求。其次，施工管理過程中要堅持“樣板帶路”的原則。加強工程計劃的各分項節(jié)點控制，將分項節(jié)點控制在計劃的可控范圍內(nèi)，以免因部分節(jié)點延后打亂工程計劃，另外還要落實成品保護標準和措施，真正做到全過程的成品保護管控體系。最后，大力推進文明施工，落實文明施工的各項措施。

2.6 在商業(yè)地產(chǎn)工程運營管理上應打造商業(yè)性質的購物中心

購物中心的文化體驗是建立在不斷創(chuàng)新之上，是具有生命力的，因而其對消費者所產(chǎn)生的黏性也更為持久。通過靈活多樣的租戶組合提高購物中心的文化體驗，加大體驗式、文化類租戶的比重。這不僅大大提升購物中心的整體運營業(yè)績，也能使品牌之間獲得聯(lián)動式的發(fā)展。可參考的步驟有：項目開發(fā)前，購物中心在與文化體驗類租戶提出商業(yè)要求，在建筑設計階段予以參考。購物中心通過提供優(yōu)惠條件和靈活的合作方式，確立與主力品牌的合作關系。隨后在主力品牌的影響下，以此形成各業(yè)態(tài)的品牌群，發(fā)揮品牌效應和集群效應，帶動中心與品牌建立更緊密的合作，開展相關的主題活動，在與品牌文化相呼應的同時，打造成一個具有文化內(nèi)涵的商業(yè)綜合體。

3 結語

商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展與我國經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高密切相關。商業(yè)地產(chǎn)項目建筑工程管理能夠切實保障工程質量，提高工程建設效率，節(jié)約項目施工成本，保障建筑工程順利完成。商業(yè)地產(chǎn)的工程運營管理更是對管理的成本和過程進行嚴格把控的重要過程。在我國房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的不斷增多，規(guī)模的不斷擴大，是對商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)的全新挑戰(zhàn)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，也應積極面對并積極解決這些問題。只有做好商業(yè)地產(chǎn)的工程運營管理，才能夠有效地促進工程項目的健康發(fā)展，做到房地產(chǎn)市場的規(guī)范和平衡發(fā)展。

[1] (美)丹尼斯·丁·麥肯齊(DennisJ.Mckenzie),(美)理查德·M·貝茲(RichardM.Betts).房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2003.

[2] 敬志勇.成熟型企業(yè)內(nèi)在價值評估的有效性檢驗——以中國房地產(chǎn)上市公司為例[J].中國資產(chǎn)評估，2015，(10)：25-27.

[3] 洪軍偉.基于UAP平臺的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)運營系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[D].哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學，2015.

[4] 余煒.HWPG公司跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)運營管理信息系統(tǒng)架構研究[D].上海：華東理工大學，2011.

[5] 孟亞.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景探析[J].中國市場，2016，(25)：86-89.

Research on operation management of commercial real estate engineering

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University, Changchun 130118, China)

In recent years, the speed of urban economic development in China has been accelerating, and the development speed of real estate has been increasing year by year, which has put forward new goals and requirements for engineering operation and management. There are still some problems in commercial real estate construction process, which has seriously affected the orderly operation of the commercial real estate engineering. Therefore, only by solving the issues can better promote the rapid development of China’s commercial real estate.

Commercial real estate; Engineering operation; Management; Research

2017-02-16

張國明(1964-)，男，副教授，碩士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)09-0032-02