事件一：中央首提抑制泡沫·重申建立長效機(jī)制

事件二：20余城房價(jià)漲幅大·國慶密集出臺(tái)嚴(yán)政

事件三：去庫存初見成效·結(jié)構(gòu)差異成新矛盾

事件四：地王熱潮史無前例·搶地大戰(zhàn)硝煙彌漫

事件五：板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯·四小龍領(lǐng)漲惹關(guān)注

事件六：官方發(fā)文擬推街區(qū)制·打開圍墻引爭議

事件七：石榴敗走鄭州地市·舊改用地規(guī)則待完善

事件八：國企改革與地價(jià)倒逼·房企并購熱情高漲

事件九：深圳房價(jià)首次下跌·領(lǐng)漲者變身領(lǐng)跌者

事件十：萬科寶能股權(quán)大戰(zhàn)·險(xiǎn)資搶籌優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股

事件一：中央首提抑制泡沫·重申建立長效機(jī)制

事件 12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位；加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。關(guān)于抑制泡沫，略作回顧。5月9日《人民日?qǐng)?bào)》采訪權(quán)威人士時(shí)就曾指出，假如搞大力度刺激，必然制造房地產(chǎn)泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。7月26日，中央政治局會(huì)議明確落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，其中要求，降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。10月28日，中央政治局會(huì)議再次指出，要注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)析 2016年下半年中央政治局會(huì)議多次提到“抑制資產(chǎn)泡沫”，但對(duì)于“資產(chǎn)泡沫”并無明確界定，就2016年以來的市場來看，資產(chǎn)泡沫既反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也可能在其他領(lǐng)域中存在，就如5月9日權(quán)威人士的講話，“要讓中國的股市、匯市、房地產(chǎn)市場的價(jià)格回歸理性，回到它的基本功能”。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”，這說明之前所謂的“抑制資產(chǎn)泡沫”，必定包含房地產(chǎn)泡沫。而且，抑制當(dāng)前中國的資產(chǎn)泡沫，首當(dāng)其沖就是抑制房地產(chǎn)泡沫，否則不僅會(huì)影響到我國經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定，也會(huì)給我國金融市場帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。要想抑制房地產(chǎn)泡沫，一方面，需要短期措施，比如少數(shù)城市實(shí)施限購、限貸、限價(jià)等手段，特別是針對(duì)高杠桿推出一系列限制措施，9月底與國慶期間20余城出臺(tái)調(diào)控新政，正是中央抑制房地產(chǎn)泡沫方針的體現(xiàn)；另一方面，還需要長效措施，因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。長效機(jī)制最早于2013年提出，但近幾年進(jìn)展緩慢，預(yù)計(jì)未來一兩年會(huì)加速推進(jìn)，包括運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段。

事件二：20余城房價(jià)漲幅大·國慶密集出臺(tái)嚴(yán)政

事件 9月30日北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，其后在短短的國慶期間，全國20余座樓市熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策。顯而易見，這是在有關(guān)部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動(dòng)，其中北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都這16個(gè)房價(jià)上漲過快城市，成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。此次熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策，主要包括：限購、限貸、加大土地供應(yīng)、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場違法行為、加強(qiáng)銷售價(jià)格監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊造謠滋事等。

評(píng)析 2016年全國市場區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時(shí)，20多個(gè)城市樓市火爆、房價(jià)大漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，從2015年4月至2016年9月，包括北上廣深等被重點(diǎn)監(jiān)控的16個(gè)城市，房價(jià)漲幅均超過15%，其中深圳、上海、廈門、南京、合肥房價(jià)漲幅驚人，分別高達(dá)86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。熱點(diǎn)城市暴漲的房價(jià)和過熱的市場情緒，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長。因此，在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導(dǎo)下，20余城在國慶期間集中出臺(tái)新政。其實(shí)，地方政策的風(fēng)向變化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先發(fā)布“滬九條”——這是此輪房地產(chǎn)周期內(nèi)第一個(gè)收緊型政策的大城市，隨后深圳、廊坊、蘇州等地跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策。在國慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺(tái)“補(bǔ)丁”政策，長沙則首次出臺(tái)新政。截至2016年12月，全國已有至少24個(gè)城市出臺(tái)了50多次調(diào)控措施。調(diào)控政策出臺(tái)后，四季度這些熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)開始降溫，成交量下滑，房價(jià)漲幅縮小或微跌，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。

事件三：去庫存初見成效·結(jié)構(gòu)差異成新矛盾

事件 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月底，全國商品房待售面積為69095萬平方米，環(huán)比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個(gè)月減少，其中住宅減少比較顯著。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2016年11月底，全國35個(gè)城市新建商品住宅庫存為23580萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少10.6%，同比減少已持續(xù)了16個(gè)月。在商品房積極去庫存的同時(shí)，結(jié)構(gòu)分化現(xiàn)象值得關(guān)注。相比住宅，商辦類物業(yè)去庫存壓力依然很大。為此政策也在積極創(chuàng)新，比如2016年5月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的政策思路。

評(píng)析 2015年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“去庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。上述數(shù)據(jù)表明，2016年去庫存初戰(zhàn)告捷，堪稱去庫存元年。當(dāng)然，在全國房地產(chǎn)去庫存成績受到肯定的同時(shí)，各類結(jié)構(gòu)性的矛盾值得關(guān)注。主要體現(xiàn)為三點(diǎn)：一、城市之間的去庫存狀態(tài)有明顯的分化現(xiàn)象，其中一線和少數(shù)二三線城市的庫存明顯不足，亟待補(bǔ)庫存，而其他二三四線城市庫存規(guī)模依然偏大；二、不同物業(yè)市場的去庫存狀況有較大差異，住宅項(xiàng)目明顯好于商業(yè)和辦公；三、市區(qū)和郊區(qū)的去庫存狀態(tài)呈現(xiàn)較大的分化，比如從“9·30”新政后各地調(diào)控政策就可看出，部分城市僅針對(duì)市區(qū)進(jìn)行了限購，而郊區(qū)則采取了較為寬松的購房政策。針對(duì)此類結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)該在“分類調(diào)控”的思路下繼續(xù)探索新的解決機(jī)制，進(jìn)而讓庫存背后的供求關(guān)系處于一個(gè)更加健康的狀態(tài)。

事件四：地王熱潮史無前例·搶地大戰(zhàn)硝煙彌漫

事件 自2016年3月以來，全國土地市場明顯回暖，地王數(shù)量直線上升。這些地王主要集中在一二線城市中，尤其是上海、南京、蘇州、合肥、杭州等城市。前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出了7個(gè)區(qū)域地王；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新了3個(gè)區(qū)的地王紀(jì)錄；4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元；4月底，廈門總價(jià)和單價(jià)雙料地王產(chǎn)生；8月17日，全國單價(jià)地王在上海誕生，融信集團(tuán)以110.1億元的成交價(jià)格拿下靜安區(qū)中興路地塊，樓板價(jià)突破10萬元/平方米，可售部分的樓板價(jià)超過14萬元/平方米；8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心配套商業(yè)用地，超過此前廣州亞運(yùn)村255億的全國總價(jià)地王，晉升為全國總價(jià)新地王。9月延續(xù)土地交易熱，全國密集成交了51宗區(qū)域單價(jià)、總價(jià)地王，再創(chuàng)年內(nèi)新高。

評(píng)析 2016年是中國有史以來地王最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊大量涌現(xiàn)，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。熱點(diǎn)一二線城市土地市場高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。主要原因有四點(diǎn)：一、一二線城市新房銷售火爆，導(dǎo)致房企補(bǔ)庫存的需求強(qiáng)烈；二、房企投資方向趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線城市，“僧多粥少”的局面進(jìn)一步加劇了熱點(diǎn)城市土拍競爭激烈程度；三、隨著中央“供給側(cè)”改革持續(xù)推進(jìn)，央企、國企為了保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牌照，在熱點(diǎn)一二線城市不惜高價(jià)拿地，謀求企業(yè)做大做強(qiáng)；四、貨幣寬松，流動(dòng)性充裕，企業(yè)融資成本處于歷史低位，前端融資盛行，金融機(jī)構(gòu)大力支持房企拿地，企業(yè)敢于高杠桿、高價(jià)拿地。

事件五：板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯·四小龍領(lǐng)漲惹關(guān)注

事件 2016年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個(gè)新名詞：四小龍。國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，首次出現(xiàn)房價(jià)上漲前幾名被二線城市包攬的情況，其中合肥、廈門、南京新房價(jià)格環(huán)比漲幅均超過4%，分別為5.8%、5.3%和4.4%，而5月也是這三個(gè)城市房價(jià)領(lǐng)跑全國。備受關(guān)注的蘇州因?yàn)槲丛?0城樣本城市之列而未上榜，但從其它統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，其房價(jià)上漲幅度和南京等城市相當(dāng)。2016年南京、蘇州、廈門和合肥四城房價(jià)由于漲幅兇猛，被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四小龍”。隨著這四個(gè)城市房價(jià)的快速上漲，其他城市也呈現(xiàn)出跟風(fēng)上漲的態(tài)勢(shì)，比如8月開始鄭州、濟(jì)南、杭州、長沙房價(jià)表現(xiàn)搶眼。

評(píng)析 2015年下半年開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了史無前例的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象。2015年二季度深圳房價(jià)率先上漲，領(lǐng)跑全國，三季度上海房價(jià)發(fā)力，四季度北京加速上漲。2016年少數(shù)核心二線城市和大都市周邊城市房價(jià)輪動(dòng)上漲，其中“四小龍”表現(xiàn)最為搶眼，房價(jià)短期漲幅創(chuàng)當(dāng)?shù)貧v史之最。主要推手有三個(gè)：一是，在資產(chǎn)荒的背景下，大量購房資金進(jìn)入了熱點(diǎn)城市，一線城市房價(jià)大漲之后，很多資金流入熱點(diǎn)二線城市；二是，受全國房價(jià)上漲的影響，同時(shí)受到一線城市限購收緊的影響，部分投資者進(jìn)入核心二線城市購房；三是，此類城市部分核心板塊投資價(jià)值受到追捧，比如說合肥的濱湖新區(qū)、蘇州的工業(yè)園區(qū)等，都成為本輪樓市上漲中的領(lǐng)漲板塊?！八男↓垺爆F(xiàn)象惹關(guān)注，本質(zhì)上是房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)效應(yīng)的顯現(xiàn)。在因城施策的方針指導(dǎo)下，“四小龍”的政策也較早收緊，在國慶調(diào)控潮之前，蘇州、南京、合肥、廈門等城市已經(jīng)開始調(diào)控。經(jīng)歷2016年房價(jià)暴漲之后，預(yù)計(jì)2017年“四小龍”的降溫幅度也會(huì)比其他二線城市明顯。

事件六：官方發(fā)文擬推街區(qū)制·打開圍墻引爭議

事件 2016年2月20日，國務(wù)院印發(fā)《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（下稱《若干意見》），由九部分組成，提出了城市規(guī)劃建設(shè)管理的總體目標(biāo)，并部署了一個(gè)個(gè)破解城市發(fā)展難題的“實(shí)招”。此次《若干意見》是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時(shí)間中國城市發(fā)展的“路線圖”?！度舾梢庖姟分刑岢觯覈陆ㄗ≌茝V街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。這一指導(dǎo)性政策的出臺(tái)，引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注和討論。

評(píng)析 此次《若干意見》中提出不再建封閉小區(qū)，主要也是基于當(dāng)前的城市規(guī)劃建設(shè)管理方面存在著交通擁堵蔓延加重等諸多問題。而街區(qū)制是城市建設(shè)布局的一種形式，它的特點(diǎn)是住宅與商業(yè)、服務(wù)業(yè)緊密結(jié)合，不設(shè)圍墻，土地私有制國家和我國改革開放早期，大多采用這一方式。街區(qū)制的優(yōu)點(diǎn)在于，增加了公共道路和路網(wǎng)密度，緩解城市交通壓力，但也有一些缺點(diǎn)，如居住區(qū)的噪音干擾將增加、安全存有隱患、居住舒適度降低等。從城市規(guī)劃的角度來看，封閉住宅逐步開放是必然趨勢(shì)，但目前我國城市社區(qū)大多以封閉式為主，一旦小區(qū)開放，除了會(huì)產(chǎn)生上述的缺點(diǎn)外，還會(huì)出現(xiàn)諸如小區(qū)公共空間的產(chǎn)權(quán)問題以及物業(yè)管理等問題。此外，單從改造已建成小區(qū)來說，一些小區(qū)的道路也不具備承擔(dān)公共交通的條件。因此，推廣街區(qū)制不宜一刀切，打開已有小區(qū)的圍墻更應(yīng)謹(jǐn)慎，要因地制宜、循序漸進(jìn)，在解決公共交通問題的同時(shí)兼顧居住的舒適性。

事件七：石榴敗走鄭州地市·舊改用地規(guī)則待完善

事件 2016年12月4日，石榴集團(tuán)（原K2地產(chǎn)）在官方公眾號(hào)上發(fā)布聲明：全面放棄鄭州本輪土地市場的競買參與。對(duì)于石榴集團(tuán)來說，其此前已經(jīng)繳納了8個(gè)億的保證金并獲得了競買資格，但在進(jìn)入鄭州市場上依然是困難重重，尤其是此前石榴集團(tuán)遭遇了一場罕見的“開發(fā)商維權(quán)大戲”，進(jìn)而使得管理層在拿地過程中壓力較大，相應(yīng)的城市進(jìn)入計(jì)劃也被打亂。事件的導(dǎo)火索是石榴集團(tuán)此前參與了鄭州部分舊改用地的招拍掛。對(duì)于鄭州本地的地產(chǎn)圈來說，在舊改地塊的開發(fā)中，開發(fā)商一直遵循“提前進(jìn)場、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的模式，一直被本地房企所壟斷。但石榴集團(tuán)參與競拍以后，打破了此類默認(rèn)的規(guī)則，亦抬高了當(dāng)?shù)馗偱姆科蟮哪玫爻杀?，被?dāng)?shù)胤科笳J(rèn)為是一種攪局行為。對(duì)于此類拿地方式是否妥當(dāng)，業(yè)界意見并不統(tǒng)一。

評(píng)析 石榴集團(tuán)被迫妥協(xié)，說明各地土地市場的復(fù)雜程度超出外界想象。此類事件說明類似鄭州等核心二線城市的土地市場吸引力在不斷加大，越來越多的外來資本有意加快進(jìn)入此類市場，在供地機(jī)制出現(xiàn)問題的時(shí)候，往往會(huì)引起拿地混戰(zhàn)。舊改用地，非常復(fù)雜，拿地細(xì)節(jié)值得推敲，包括：房企如何參與一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)、土地管理部門如何明確房企的拿地資格、地方政府如何應(yīng)對(duì)外來房企的拿地訴求、如何增加拿地的公平性和透明度、房企土地項(xiàng)目維權(quán)應(yīng)該如何進(jìn)行等。在舊改用地的出讓方面，需要兼顧各方參與者的利益訴求，以及遵守基本的土地交易規(guī)則。對(duì)于此類交易規(guī)則需要明確，如在土地開發(fā)的供應(yīng)時(shí)就應(yīng)明確競拍企業(yè)的準(zhǔn)入條件、房企需要參與保障房建設(shè)的比例要求等。只有把此類問題真正解決，相關(guān)城市的土地市場才會(huì)步入健康有序的發(fā)展軌道，塑造一個(gè)積極的、開放的、公平的、高效的土地市場。

事件八：國企改革與地價(jià)倒逼·房企并購熱情高漲

事件 2016年地產(chǎn)企業(yè)之間的并購動(dòng)作頻頻，成功案例也頗多。3月14日，中海宣布收購中信旗下住宅業(yè)務(wù)，將獲取中信分布在國內(nèi)24個(gè)城市的126個(gè)項(xiàng)目，建筑面積2352萬平米，項(xiàng)目總價(jià)值為1096.39億元。9月18日，融創(chuàng)宣布以137.9億元收購聯(lián)想旗下融科智地42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)，分布于16個(gè)城市，未售面積約730萬平方米。11月9日，綠地?cái)M通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式以51.63億元的代價(jià)收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)。12月5日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告，將成都航逸、江蘇中航等9個(gè)資產(chǎn)包以20.3億元的價(jià)格賣給了保利地產(chǎn)。恒大并購了包括嘉凱城、廊坊發(fā)展等企業(yè)股份，引起行業(yè)內(nèi)較大關(guān)注。

評(píng)析 2016年，各大房企將并購作為快速成長、曲線擴(kuò)張的一個(gè)捷徑。主要原因有兩個(gè)：一是地市過熱，地價(jià)漲幅超過房價(jià)漲幅，通過招拍掛市場直接拿地成本太高，開發(fā)商被迫通過并購而尋求降低拿地成本；二是隨著行業(yè)競爭加劇，企業(yè)分化明顯，部分競爭力較弱的房企尋求撤離。各類房企并購成因存在差異，主要有三類：一、國企改革，上層推動(dòng)，比如中海并購中信住宅項(xiàng)目；二、民企擴(kuò)張，降低拿地成本，比如融創(chuàng)并購的諸多項(xiàng)目；三、并購上市公司，獲得殼資源，也獲得了一個(gè)新的發(fā)展和轉(zhuǎn)型平臺(tái)，尤其是一些有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)或產(chǎn)業(yè)用地儲(chǔ)備的地產(chǎn)股，更容易受到外來資金的青睞，比如恒大并購廊坊發(fā)展。2016年并購案例增多，說明很多大型房企有清晰的發(fā)展思路，即“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的現(xiàn)象將延續(xù)，在強(qiáng)者恒強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)規(guī)則下，并購已成為發(fā)現(xiàn)、培育、壯大地產(chǎn)價(jià)值的重要渠道。

事件九：深圳房價(jià)首次下跌·領(lǐng)漲者變身領(lǐng)跌者

事件 一直頗受購房者關(guān)注的深圳，在2016年率先出現(xiàn)了房價(jià)短期拐點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)表明，2016年10月深圳房價(jià)環(huán)比漲幅首次轉(zhuǎn)負(fù)，下跌0.5%，這是自2014年12月以來深圳房價(jià)首次下跌，也是一線城市和強(qiáng)二線城市中房價(jià)最早下跌的城市。11月深圳房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌。而此前的數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，深圳房價(jià)環(huán)比漲幅為7.2%，創(chuàng)本輪最高值。本輪短周期深圳房價(jià)累計(jì)漲幅最大。易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅成交均價(jià)2015年1月為27146元/平方米，2016年11月為61407元/平方米，累計(jì)漲幅高達(dá)126%，領(lǐng)漲全國。

評(píng)析 本輪房地產(chǎn)短周期上漲過程中，深圳房價(jià)經(jīng)歷了兩輪大漲，第一輪是2015年二季度，第二輪是2015年11月至2016年3月，其后盤整，量縮價(jià)平。從2014年12月至今年2月，深圳房價(jià)一直領(lǐng)漲全國，特別是在2015年“3.30”新政后，深圳房價(jià)率先暴漲，而當(dāng)時(shí)京滬廣剛剛企穩(wěn)或小漲。但2016年春節(jié)之后，深圳漲勢(shì)趨弱，京滬接棒深圳房價(jià)開始暴漲。特別是在“3.25”限購限貸政策出臺(tái)后，深圳新房成交量縮減，新房存銷比也持續(xù)拉長，房價(jià)環(huán)比漲幅收窄。10月4日，深圳調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)，促使深圳房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，新房存銷比攀升至12-15個(gè)月，是房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的敏感區(qū)間，而2016年10月份，深圳新房存銷比已逐步增加至13.7個(gè)月。2016年前三季度深圳房價(jià)收入比約為37倍，位居全國第一，且遠(yuǎn)大于第二名的上海，偏離了歷史合理值，深圳房價(jià)已存在短期性泡沫。本輪房地產(chǎn)短周期運(yùn)行過程中，深圳房價(jià)由領(lǐng)漲全國，轉(zhuǎn)為領(lǐng)跌全國，說明一個(gè)城市的房價(jià)不可能持續(xù)大漲，大漲之后，且遭遇政策收緊之后，容易產(chǎn)生大幅波動(dòng)。

事件十：萬科寶能股權(quán)大戰(zhàn)·險(xiǎn)資搶籌優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股

事件 “萬寶之爭”，是開端于2015年，高潮于2016年的行業(yè)大事。截至2016年11月30日，寶能系通過前海人壽及其他資管計(jì)劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質(zhì)押股權(quán)、資管計(jì)劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權(quán)，超過華潤，成為第一大股東。在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質(zhì)疑和反對(duì)，從而引發(fā)了強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注與爭論。2016年3月，萬科公布與深圳地鐵集團(tuán)重大資產(chǎn)重組的計(jì)劃方案，曾被市場解讀為萬科為了抵御寶能而精心設(shè)計(jì)的毒丸計(jì)劃；12月萬科A發(fā)布公告稱，董事會(huì)同意終止與深圳地鐵集團(tuán)重大資產(chǎn)重組。12月，在監(jiān)管部門的干預(yù)下，寶能態(tài)度也出現(xiàn)緩和。

評(píng)析 保險(xiǎn)資金搶籌上市房企純屬資本逐利行為。一方面，政策門檻降低。保監(jiān)會(huì)于2015年7月發(fā)布通知，允許符合條件的保險(xiǎn)公司提高投資藍(lán)籌股比的上限，將投資單一藍(lán)籌股票余額占上季度末總資產(chǎn)的上限提至10%，投資權(quán)益類資產(chǎn)的余額占上季度末總資產(chǎn)比例達(dá)到上限提到40%。這為險(xiǎn)資搶籌和舉牌提供了政策空間。另一方面，在2016年鬧資產(chǎn)荒的背景下，那些擁有大量土地儲(chǔ)備、豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，以及股權(quán)分散的上市房企，具備“低估值”“高成長”的優(yōu)勢(shì)，容易成為險(xiǎn)資追求對(duì)象，比如萬科、金地。然而，值得關(guān)注的是，部分險(xiǎn)資利用各種融資工具（比如銷售萬能險(xiǎn)）大量低成本融資，同時(shí)又大手筆舉牌多家上市公司，甚至成為第一大股東（如萬科、南玻A等），短期內(nèi)推高股價(jià)，甚至還干擾了上市公司的正常管理。這些異常現(xiàn)象引起了相關(guān)部門的關(guān)注與警示，12月證監(jiān)會(huì)高層公開痛斥“野蠻收購”，其后采取了整治行動(dòng)，險(xiǎn)資舉牌受到約束，動(dòng)作收斂，“萬寶之爭”也趨于降溫，而萬科股價(jià)在前期大漲之后，亦出現(xiàn)明顯下跌。萬寶之爭，是我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)標(biāo)志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)與行業(yè)制度進(jìn)一步予以完善。