慕早

一、案情簡介

2013年8月1日，甲乙兩人達成房屋買賣合意，前往W市房屋交易管理中心辦理了存量房買賣合同存量房買賣網(wǎng)上簽約備案手續(xù)。后因甲臨時要求漲價，交易失敗。2016年1月8日，甲又與丙達成房屋買賣合意，前往W市房屋交易管理中心辦理存量房買賣網(wǎng)上簽約備案時，被工作人員告知：再次辦理存量房買賣網(wǎng)上簽約備案需先注銷甲與乙辦理的存量房買賣網(wǎng)上簽約備案。根據(jù)規(guī)定，這需要甲乙雙方共同到場辦理，或甲持有解除存量房買賣合同的生效裁判文書或仲裁文書單方辦理。甲認為兩種方式都難以行得通，遂向人民法院提起行政訴訟，訴稱W市房屋交易管理中心辦理的甲與乙之間的存量房買賣網(wǎng)上簽約備案行為違法，侵害了原告的合法權(quán)益，請求依法予以撤銷。

庭審中，原告認為其本人2013年8月1日并未到場申請辦理存量房買賣網(wǎng)上簽約備案手續(xù)，且打印出來的紙質(zhì)備案合同上也沒有本人簽名，被告未按規(guī)定履行審查義務(wù)，擅自辦理了存量房買賣網(wǎng)上簽約備案手續(xù)，故被告做出的具體行政行為是違法行為，侵害了原告的合法權(quán)益。W市房屋交易管理中心辯稱存量房買賣網(wǎng)上簽約備案行為不是具體行政行為，不具有可訴性，且本案已超過法定訴訟期限，故請求法院依法駁回原告訴訟請求。后因案外因素，原告撤回訴訟。案件雖未有法院判決，但本案中兩個爭議焦點引起了司法部門和房屋交易管理部門的廣泛討論。一是存量房買賣網(wǎng)上簽約備案行為是否為具體行政行為，是否具有可訴性？二是房屋交易管理部門在存量房買賣網(wǎng)上簽約備案中應(yīng)盡什么樣的審查責任？

二、存量房買賣網(wǎng)上簽約備案的概念、特征及可訴性分析

筆者認為，存量房買賣網(wǎng)上簽約備案是指：已經(jīng)具備存量房上市交易條件，持有房地產(chǎn)權(quán)屬證明的賣房人，在與購房人達成買賣意向，簽訂存量房買賣合同后，通過平臺系統(tǒng)將存量房買賣合同中的房屋權(quán)利狀況等數(shù)據(jù)即時記載備案的行為，包含網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上備案兩個步驟，由于電子數(shù)據(jù)的共享、便捷等特點，兩個步驟是相連貫且先后完成的。

存量房買賣網(wǎng)上簽約是指交易雙方依據(jù)真實意思表示簽訂的存量房交易合同。存量房買賣網(wǎng)上備案是指房屋交易管理部門依據(jù)不動產(chǎn)登記部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二者的區(qū)別在于：一是性質(zhì)不同。網(wǎng)上簽約為民事合同行為，依據(jù)當事人之間意思表示一致，以要約-承諾為主要行為方式；網(wǎng)上備案為行政管理行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》及國務(wù)院規(guī)范性文件的要求。二是功能不同，網(wǎng)上簽約只是一種合同行為，以書面形式確定房產(chǎn)交易的意思表示；而網(wǎng)上備案不僅具有保護買受方的功能，還有助于房產(chǎn)交易管理部門加強對存量房市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場制度，防止一房二賣，套取交易資金，維護房地產(chǎn)市場制度的功能。三是二者在有無強制性上不同。網(wǎng)上簽約不具有強制性，雙方約定后進行網(wǎng)上簽約即可；網(wǎng)上備案則是針對交易當事人的一種強制性措施，只要合同網(wǎng)簽完成，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)就必須依據(jù)不動產(chǎn)登記部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將交易房產(chǎn)提前鎖定，同時核對房屋產(chǎn)權(quán)人、買受人身份信息，審查房屋所有權(quán)及存量房買賣合同內(nèi)容真實性、合法性，以避免該房產(chǎn)一房二賣、出售后再抵押等行為的發(fā)生。

判斷一個行為是否為具體行政行為，主要看其是否符合四個成立要件，即： 1.行為主體是擁有行政職權(quán)或有一定行政職責的國家行政機關(guān)。2.行為主體有憑借國家行政權(quán)力產(chǎn)生、變更或消滅某種行政法律關(guān)系的意圖，并有追求這一效果的意思表示。3.行為主體在客觀上有行使行政職權(quán)或履行行政職責的行為。4.行為主體實施的行為能直接或間接導(dǎo)致行政法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，存量房買賣網(wǎng)上簽約備案行為不符合成立要件中第4點的要求，即該行為不具有讓相對人或其他人或其利害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實際影響，其不是一個具體行政行為。目前也并無法律、行政法規(guī)規(guī)定存量房買賣網(wǎng)上簽約備案是存量房買賣合同生效的要件。房屋交易管理部門擔當?shù)闹皇菍⒑贤畔⑼ㄟ^電腦系統(tǒng)輸入備案的角色，房屋交易管理部門不對當事人之間權(quán)利義務(wù)進行審查，也不對合同簽訂、合同履行與否及履行過程進行行政干預(yù)，整個合同從簽訂到履行完畢及權(quán)利救濟均完全由當事人意思自治。存量房買賣網(wǎng)上簽約備案行為與存量房合同效力相分離，備案登記行為并不影響行政相對人的權(quán)利義務(wù)，從這個角度看，其也不具備可訴性。

本案中，由于甲提供相關(guān)證明材料比較困難，而不愿配合房屋交易管理部門，無法辦理存量房買賣網(wǎng)上簽約備案注銷手續(xù)，從而無法將房屋賣給丙。從訴訟角度出發(fā)，甲應(yīng)起訴乙解除合同，在拿到法院的裁決文書后，交易管理部門據(jù)此撤銷網(wǎng)簽備案電子信息。而不應(yīng)直接起訴交易管理部門，因為作為網(wǎng)簽備案登記前提的存量房交易合同沒有解除而管理部門無權(quán)直接撤銷網(wǎng)簽備案電子信息，否則將會對合同當事人的權(quán)益因保護不周形成損害。

三、房屋交易管理部門應(yīng)對建議

1.完善法律制度

一是明確存量房交易管理部門和實施機構(gòu)等管理主體的法律地位。二是明確實行統(tǒng)一的存量房買賣網(wǎng)上簽約備案管理是房地產(chǎn)交易管理的一項基本制度，凡是進行存量房買賣行為的，交易當事人應(yīng)當及時去交易管理部門申請辦理存量房買賣網(wǎng)上簽約備案手續(xù)。三是明確與不動產(chǎn)登記機構(gòu)信息的實時互通共享。通過交易與登記信息、狀態(tài)的共享，提高工作效率和服務(wù)水平。

2.建立系統(tǒng)平臺

利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，以規(guī)范交易行為、提高服務(wù)水平為核心，利用技術(shù)、數(shù)據(jù)等手段，建立一個集主體管理、房源管理、合同管理、資金監(jiān)管于一體的存量房交易管理平臺。

3.制定操作規(guī)則

在存量房買賣活動中，中介扮演著重要角色，在工作流程中應(yīng)當考慮嵌入規(guī)范中介行為管理，建議對經(jīng)中介提供服務(wù)進行交易行為的，設(shè)置規(guī)范操作流程。

陳品祿/責任編輯