張鶴，陳培雄，李欣曈，相慧

(國家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012)

溫州市海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立研究

張鶴，陳培雄，李欣曈，相慧

(國家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012)

文章結合溫州市海域市場現(xiàn)狀，在明確相關概念的基礎上，按照確定監(jiān)測范圍、劃分均質區(qū)片、選取監(jiān)測點、采集監(jiān)測數(shù)據(jù)、測算監(jiān)測指標和發(fā)布監(jiān)測信息的技術路線，提出溫州市海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立思路，并對海域價格水平值、海域價格變化量、海域價格增長率和海域價格指數(shù)等指標進行測算和應用，以充分發(fā)揮海域基準價的調控作用，促進海域價格管理工作的科學化和規(guī)范化。

海域價格；價格監(jiān)測；海域管理；海域基準價；海域使用權

1 研究背景

溫州市海岸線漫長，海洋資源豐富，城市發(fā)展對海洋空間拓展的依存度較高。隨著海洋經濟發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，溫州市的海域市場進一步發(fā)育并日漸活躍，海域出讓和交易的類型和數(shù)量大幅增加，海域市場價格的規(guī)范也受到廣泛重視。

目前溫州市對海域價格的調控和管理主要依據(jù)浙江省海域基準價，然而浙江省海域基準價自2013年3月1日發(fā)布實施以來未有更新，隨著社會經濟的飛速發(fā)展，用海需求的不斷增大導致海域價格有所上升，該海域基準價已難以真實體現(xiàn)海域的市場價值。為及時掌握海域價格的動態(tài)變化情況和海域市場的運行情況，溫州市海洋與漁業(yè)局在海域綜合管理創(chuàng)新工作中率先開展海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立工作，并探索建立海域基準價動態(tài)調整機制，從而充分發(fā)揮海域基準價的調控作用，促進海域價格管理工作進一步系統(tǒng)化和制度化。

2 相關概念界定

2.1 海域價格動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

與城市土地價格動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)類似，海域價格動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)是選取具體宗海為監(jiān)測點作為監(jiān)測對象，對監(jiān)測點的海域價格相關數(shù)據(jù)進行采集、分析和整理，測算海域價格監(jiān)測指標，最終實現(xiàn)監(jiān)測成果應用和更新的完整體系[1]。

2.2 海域價格動態(tài)監(jiān)測

海域價格動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)海域市場的發(fā)展特點，選取具有代表性的宗海作為監(jiān)測點，采集和處理相關數(shù)據(jù)并生成價格指標，對海域市場的價格狀況進行描述和預測的過程。

2.3 海域價格監(jiān)測點

海域價格監(jiān)測點是在一定等級的一定海域內設立的，在用海條件、海域利用狀況和開發(fā)程度等方面與所在等級海域基準價內涵界定一致或相近的，能代表所在等級海域價格水平的宗海。

2.4 監(jiān)測點海域價格

監(jiān)測點海域價格是通過評估或海域使用權交易價格修正得到的、監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的海域價格。

3 建立海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的技術路線

從確定監(jiān)測范圍開始，到劃分均質區(qū)片以及選取監(jiān)測點和采集監(jiān)測數(shù)據(jù)，再到測算監(jiān)測指標，最終實現(xiàn)監(jiān)測信息的發(fā)布。

監(jiān)測數(shù)據(jù)主要是監(jiān)測點的海域價格相關數(shù)據(jù)，具體包括3個方面：①監(jiān)測點的海域價格數(shù)據(jù)，由專業(yè)評估人員進行價格評估獲得；②海域市場的海域使用權交易價格數(shù)據(jù)，主要是海域使用權出讓和轉讓的實際價格；③海域價格其他相關數(shù)據(jù)，主要來源于相關統(tǒng)計資料。海域價格監(jiān)測指標包括海域價格水平值、海域價格變化量、海域價格增長率和海域價格指數(shù)等，其中海域價格指數(shù)的測算對于反映海域市場價格水平變化和應用基準價格修正法評估海域價格具有重要意義。

4 溫州市海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立過程

4.1 確定監(jiān)測范圍

溫州市土地資源較為緊缺，科學適度的填海造地可緩解日益突出的人地矛盾。溫州市具有悠久的圍填海歷史，填海造地對保障糧食供給、拓展城市發(fā)展空間、拉動區(qū)域經濟發(fā)揮了重要作用。由于填海造地用海在溫州市海域使用類型中地位突出，本次海域價格動態(tài)監(jiān)測工作重點研究此類型用海，監(jiān)測范圍確定為溫州市海洋功能區(qū)劃所確定的城鎮(zhèn)建設填海造地用海。

4.2 劃分均質區(qū)片

區(qū)片劃分的主要依據(jù)為《浙江省海洋功能區(qū)劃(2011—2020年)》(2016年5月修訂)，城鎮(zhèn)建設填海造地用海對應海洋功能區(qū)劃中的工業(yè)與城鎮(zhèn)用海區(qū)。同一區(qū)片海域為均質區(qū)域，即自然要素具有相似性或相對一致的區(qū)域。海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然資源、環(huán)境條件和開發(fā)利用現(xiàn)狀等劃分的不同海洋功能類型區(qū)，反映各類用海的均質類型，是海域管理的科學依據(jù)[2]，以海洋功能區(qū)劃為基本依據(jù)進行區(qū)片劃分具有較強的可操作性。

個別功能區(qū)隸屬2個縣(市、區(qū))，應首先按照縣(市、區(qū))界將其細分，對于面積較大和內部開發(fā)利用現(xiàn)狀存在較大差異的區(qū)片再按照圍墾時間和開發(fā)程度差異等進一步劃分。如，甌飛工業(yè)與城鎮(zhèn)用海區(qū)隸屬龍灣區(qū)和瑞安市，龍灣區(qū)所屬海域可根據(jù)其內部圍涂工程(海濱圍墾、永興圍墾、天成圍墾、丁山一期和龍灣二期圍墾)將其進一步細分，瑞安市所屬海域也可根據(jù)其內部圍涂工程(丁山二期和丁山三期圍墾)將其進一步細分。

浙江省海域基準價的等級劃分單位為縣(市、區(qū))，其中龍灣區(qū)為二等海域、樂清市為三等海域、瑞安市和洞頭縣為四等海域、平陽縣和蒼南縣為五等海域。首先根據(jù)縣(市、區(qū))界將功能區(qū)細分，可保證每個區(qū)片的用海等級一致，有效減少后期測算監(jiān)測指標的工作量。

4.3 選取監(jiān)測點

與土地價格動態(tài)監(jiān)測中標準宗地的選定原則類似，選取海域價格監(jiān)測點的具體原則包括一般性、代表性和均勻性。針對溫州市海洋與漁業(yè)局出讓和交易已登記在冊的宗海，對各宗海的位置、形狀、面積、權屬、用途、使用年期、開發(fā)程度、交易方式、交易時間、附著物狀況和評估價格等信息進行整理分析，在一定范圍的均質區(qū)片中選定2～3個具有代表性的宗海作為監(jiān)測點，即其在上述信息特征中均具有代表性。此外，還應確保監(jiān)測點在各區(qū)片空間分布上的均勻性。

4.4 評估監(jiān)測點海域價格

根據(jù)《海域評估技術指引》(國海管字[2013]708號)，采用市場比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法評估監(jiān)測點海域價格。每個監(jiān)測點應由2名評估人員分別估價，若2個估價結果差距較大，則應由第3名評估人員再次估價，以保證估價的公信力[3]。

4.5 測算監(jiān)測指標

4.5.1 海域價格水平值

各等級海域價格水平值的計算公式為：

式中：Pk為k等級海域既定時點的海域價格水平值；Pij為k等級海域第i個均質區(qū)片第j個監(jiān)測點既定時點的海域價格水平值；Sij為k等級海域第i個均質區(qū)片第j個監(jiān)測點的海域面積。

4.5.2 海域價格變化量

海域價格變化量以海域價格水平值為計算基礎，各等級海域價格變化量的計算公式為：

ΔPk=Pt-Po

式中：ΔPk為k等級的海域價格變化量；Pt為k等級海域報告期的綜合海域價格水平值；Po為k等級海域基期的綜合海域價格水平值。

4.5.3 海域價格增長率

海域價格增長率以海域價格水平值和海域價格變化量為計算基礎，各等級海域價格增長率的計算公式為：

Qk=ΔPk/Po

式中：Qk為k等級海域的海域價格增長率。

4.5.4 海域價格指數(shù)

海域價格指數(shù)的計算公式為：

Ik=Pt/Po

式中：Ik為k等級海域的海域價格指數(shù)。

4.6 監(jiān)測指標的應用

海域市場的價格波動與土地市場相比較平緩，建議各監(jiān)測點海域價格的評估和監(jiān)測指標的測算每年更新1次即可。利用海域價格動態(tài)監(jiān)測指標的預警功能，可及時了解海域市場的變化情況，并根據(jù)其變化趨勢引導海域基準價的更新調整。如，可將海域價格增長率為20%作為海域基準價更新調整的警戒線，即某等級或總體海域價格增長率超過20%時，原有的海域基準價就不再適用，可提示有關部門對海域基準價進行更新調整[4]。此外，海域價格指數(shù)將經濟發(fā)展水平的變化進行量化，通過計算海域價格指數(shù)和海域基準價的乘積可快速進行海域基準價的整體同步更新，有效提高海域基準價的更新效率，使其更好地保持現(xiàn)勢性。

5 結語

我國海域使用權的價格管理工作起步較晚，目前尚處于探索階段，理論和實踐研究都有待進一步完善。本研究結合溫州市海域市場現(xiàn)狀，按照確定監(jiān)測范圍、劃分均質區(qū)片、選取監(jiān)測點、采集監(jiān)測數(shù)據(jù)、測算監(jiān)測指標和發(fā)布監(jiān)測信息的技術路線，提出溫州市海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立思路。海域價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立研究，將為海域基準價的動態(tài)更新提供良好的基礎，使海域基準價的調控作用得到充分發(fā)揮，從而更加科學地顯示海域資產的價值量。

[1] 林先成.城市地價動態(tài)監(jiān)測體系及其系統(tǒng)研究[D].成都：成都理工大學，2008：5.

[2] 浙江省人民政府.浙江省海洋功能區(qū)劃(2011-2020年)[Z].2012.

[3] 呂潔.設定標準宗地進行地價動態(tài)監(jiān)測[J].才智，2015(32):278.

[4] 胡雪巖.地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新銜接研究[D].焦作：河南理工大學,2012:72-73.

TheConstructionofDynamicMonitoringoftheSeaAreaPriceinWenzhou

ZHANG He，CHEN Peixiong，LI Xintong，XIANG Hui

(Second Institute of Oceanography,SOA，Hangzhou 310012，China)

Based on the situation of the sea area market in Wenzhou and the clarified concepts which are related to it,this paper put forward the idea of constructing a dynamic monitoring system of the sea area price by determining the scope of monitoring,dividing the homogeneous area,selecting the monitoring points,collecting the monitoring data,measuring the monitoring indicators and publishing monitoring information.The paper also calculated and applied sea area price level,variable quantity of sea area price,growth rate of sea area price and sea area price index,for fully playing of the sea area benchmark price regulation,and making the sea area price management scientific and standardized.

Sea area price，Price monitoring，Sea area management,Sea area benchmark price，Sea area utilization rights

2017-08-31；

2017-11-06

張鶴，助理工程師，碩士，研究方向為海洋資源和海域價格測算評估

P74

A

1005-9857(2017)12-0102-03