摘要:研究目的:通過端正對(duì)土地征收的認(rèn)識(shí),探索土地利用規(guī)劃在征地過程中保障公共利益的作用,完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。研究方法:文獻(xiàn)資料法、規(guī)范分析和歸納法。研究結(jié)果:由于片面強(qiáng)調(diào)土地征收的低價(jià)補(bǔ)償和強(qiáng)制特征,造成了對(duì)征地概念的異化。土地征收的公益性和補(bǔ)償性是其與劃撥用地、土地市場(chǎng)交易的共有特征,只有在損害公共利益時(shí)才不得不采用強(qiáng)制性。土地征收的公益性通過土地用途列舉不易實(shí)現(xiàn),只有通過科學(xué)合理地編制土地利用規(guī)劃,全面落實(shí)公眾參與,才可以既滿足因公共利益需要而征地,又能合理分配土地增值收益。征地補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該按照房地產(chǎn)估價(jià)的原理與方法,依據(jù)征地機(jī)會(huì)成本損失,科學(xué)合理地進(jìn)行定價(jià)。研究結(jié)論:端正對(duì)土地征收的看法,并結(jié)合土地利用規(guī)劃合理確定征地范圍,采取科學(xué)估價(jià)方法完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞:土地征收,土地利用規(guī)劃,土地估價(jià)
中圖分類號(hào):F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1001-9138-(2017)01-0003-09 收稿日期:2016-04-18
我國現(xiàn)行的征地制度造成了城鄉(xiāng)之間存在明顯的經(jīng)濟(jì)不平等,也是引起社會(huì)沖突的主要根源之一。征地過程能夠使地方政府從農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋氐倪^程中獲得租金,導(dǎo)致財(cái)富的不合理轉(zhuǎn)移,給失地農(nóng)民的生計(jì)帶來了負(fù)面影響。縮小征地范圍,控制征地規(guī)模是我國征地制度改革的重要目標(biāo),也是集體土地使用和管理改革的一個(gè)重要前提。
1 端正對(duì)土地征收的認(rèn)識(shí)
合理確定征地范圍,實(shí)際上是一個(gè)尊重農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的問題,首先必須端正征地認(rèn)識(shí)。
征地是政府滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市快速增長而引起不斷增加土地需求的主要手段。經(jīng)濟(jì)增長與城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張存在計(jì)量關(guān)系。城市化過程中城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大,新增建設(shè)用地主要來源于集體土地,包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,而不是國有土地。所謂城市土地屬于國家所有,是就我們目前土地利用現(xiàn)狀而言的。實(shí)際上,集體土地和國有土地是按照所有權(quán)劃分的。城市建設(shè)用地是一種土地用途,它是和農(nóng)用土地相對(duì)應(yīng)的概念,它并不排斥不同的土地所有權(quán)。也就是說,集體土地完全是可以作為城市土地使用的。
土地征收是國家為了公共利益需要,以補(bǔ)償為條件,依法強(qiáng)制將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的城市用地的行為。土地征收具有公益性、補(bǔ)償性和強(qiáng)制性三大特征。我國征地過程中,大多將這三大特征孤立地看,造成了征地概念的異化。
實(shí)際上,政府為公共利益的用地需要提供土地,公益性是劃撥土地的本質(zhì)特征。《中華人民共和國土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定,“下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),可以以劃撥方式取得:(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。顯然,這些土地都是屬于政府為公共利益的用地需要提供土地。為公共利益的用地需要提供土地是政府的重要責(zé)任。
將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的城市用地的行為實(shí)際上是一種市場(chǎng)交易行為。因此,征地應(yīng)該是一種土地市場(chǎng)上的公平交易,政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民作為土地所有權(quán)人,在法律上是平等的,在征地過程中是商務(wù)關(guān)系,而不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。政府不能憑借行政管理權(quán)來剝奪集體土地所有者合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。征地應(yīng)該是公買公賣,征地不應(yīng)該是集體土地由集體土地所有者向國有土地所有者的低價(jià)轉(zhuǎn)讓。也就是說,即使按照目前土地管理法律規(guī)定,“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地”,國有土地不能滿足城市新增建設(shè)用地需要,只得購買集體土地,不一定是征地。等價(jià)交換、補(bǔ)償性是土地市場(chǎng)交易的本質(zhì)特征。如果通過買賣雙方公平交易能夠?qū)⒓w土地變?yōu)閲型恋兀筒槐匾扇?qiáng)制措施,也就不用采取土地征收了。
征地應(yīng)該是土地市場(chǎng)交易的特例。它是在城市化過程中,可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別集體土地所有者不能夠顧全大局,為了一己之私,不愿意轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)和土地使用權(quán),給公共利益帶來巨大的損失;或者明知道為了公共利益需要,必須將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的城市用地,在土地交易過程中憑借土地所有權(quán)漫天要價(jià),提高了為公共利益的用地成本,損害公眾利益。只有在這樣的情況下,政府才必須動(dòng)用征地權(quán),以比原土地所有者期望的價(jià)格低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)制完成將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的城市用地的交易過程。強(qiáng)制性是針對(duì)非公平的土地市場(chǎng)交易而言的,它是一種維護(hù)土地市場(chǎng)合理秩序和公平交易的行為,是與土地市場(chǎng)交易的本質(zhì)區(qū)別。
將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的城市用地,會(huì)產(chǎn)生巨大的土地級(jí)差收益。土地增值分配是中國土地政策改革未來所面臨的主要挑戰(zhàn)之一。這種收益是城市規(guī)劃的決策結(jié)果,需要政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資,以及部分地區(qū)因?yàn)橥恋赜猛竟苤贫龀鰻奚ɡ绺乇Wo(hù)、城市開敞空間、綠化用地等),并不完全是土地所有者的貢獻(xiàn)而形成的,這些土地增值收益應(yīng)該通過土地增值稅等土地價(jià)值捕捉手段,實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格“漲價(jià)歸公”。土地征收不能侵害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,也不能讓少數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民憑借有利的區(qū)位條件,通過胡攪蠻纏,漫天要價(jià),將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋氐募?jí)差收益完全據(jù)為己有,不勞而獲,一夜暴富。征地不等于低價(jià)購地,也不能是被迫地高價(jià)購地。
目前征地改革過程中,經(jīng)常出現(xiàn)對(duì)于“公共利益”概念長篇累牘的討論,很多屬于打文墨官司,脫離實(shí)際。如果不把一般的集體土地所有者和國有土地所有者的正常土地交易行為看成是土地征收,土地征收的范圍就必然要小得多。實(shí)際上,只要不把土地征收理解成為低價(jià)強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán),就不可能損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
2 用規(guī)劃保證土地利用公共利益
土地利用總體規(guī)劃具有戰(zhàn)略性、區(qū)域性和綜合性,其主要功能包括:①土地利用供求平衡的工具。對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和調(diào)控,控制建設(shè)用地規(guī)模。②土地利益合理分配的手段。規(guī)定基本農(nóng)田保護(hù)面積,落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任,協(xié)調(diào)各業(yè)用地矛盾。③生產(chǎn)要素優(yōu)化組合和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提高的措施。通過土地合理出讓,擴(kuò)大對(duì)外開放,引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)力因素。④土地利用的行動(dòng)指南。通過土地評(píng)價(jià)進(jìn)行土地利用方案的優(yōu)化選擇,促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用。⑤社會(huì)公眾參與的平臺(tái)。通過土地利用總體規(guī)劃編制,總結(jié)群眾的集約用地經(jīng)驗(yàn),集中群眾智慧,調(diào)動(dòng)群眾科學(xué)用地和合理用地的積極性和創(chuàng)造性,把土地利用規(guī)劃實(shí)施變成為廣大人民群眾的自覺行動(dòng),監(jiān)督土地利用總體規(guī)劃的落實(shí)。⑥土地科學(xué)管理的龍頭。通過土地用途管制,維護(hù)土地利用的市場(chǎng)秩序,保護(hù)好生態(tài)環(huán)境,杜絕資源浪費(fèi),促進(jìn)效益、效率、環(huán)境和公平的辨證統(tǒng)一,保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
從國內(nèi)外土地利用規(guī)劃的理論和實(shí)踐看,通過土地利用規(guī)劃,可以明確土地利用目標(biāo),減少土地利用沖突,優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局,提高土地利用效率和效益,保障區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。土地利用規(guī)劃是對(duì)土地市場(chǎng)失靈的一種糾正。綜合性城市規(guī)劃在美國越來越受到國家和地方政策制定者的歡迎,因?yàn)檫@種規(guī)劃建立在提高社會(huì)福利的理念之上。科學(xué)、合理地編制土地利用總體規(guī)劃,嚴(yán)格土地利用管理,保證土地利用規(guī)劃順利有效實(shí)施,是一個(gè)地區(qū)土地開發(fā)利用服從公共利益需要的正確行動(dòng)。也就是說,土地征收過程中,“為了公共利益需要”可以定義為是符合土地利用規(guī)劃的土地開發(fā)利用,它有利于土地利用規(guī)劃的順利實(shí)施。
土地利用規(guī)劃是一個(gè)區(qū)域土地開發(fā)利用的總體方案,是各個(gè)用地主體達(dá)成的合理開發(fā)和利用土地的“契約”,是土地利用用途管制和建設(shè)用地空間管制的依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃能否完全代表“公共利益”,除受到規(guī)劃編制科學(xué)水平的限制以外,最重要的是公眾參與的水平。公眾參與能夠體現(xiàn)公共需求,減少?zèng)Q策失誤,提高規(guī)劃的有效性。土地利用規(guī)劃具有科學(xué)性是土地高效合理利用的前提。土地利用規(guī)劃科學(xué)水平直接影響著土地利用的效率和效益,通過土地利用規(guī)劃,一般能夠提高土地利用集約水平,盡可能獲得最佳的土地利用經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益。土地利用規(guī)劃的合理性決定于社會(huì)公眾參與水平。公眾參與水平高,不僅可以吸納社會(huì)公眾對(duì)于區(qū)域土地開發(fā)和利用的真知灼見;也可讓土地所有者、使用者、經(jīng)營者土地開發(fā)利用的利益訴求能夠充分表達(dá),各種可能出現(xiàn)的土地利用沖突可以避免或者調(diào)和,因公共投資和規(guī)劃帶來的土地增值收益可以“漲價(jià)歸公”,因土地利用規(guī)劃管制造成的土地利用利益損失可以得到合理補(bǔ)償。按照土地利用規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)利用,能夠?qū)崿F(xiàn)效率和公平的統(tǒng)一。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,城市化過程中土地利用規(guī)劃應(yīng)該具有彈性。這種彈性不是指土地利用規(guī)劃方案應(yīng)該隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要的變化而進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,更加重要的是土地利用規(guī)劃應(yīng)該準(zhǔn)備有多種被擇方案,按照不同的土地利用情景,選擇合適的土地利用規(guī)劃方案。我國土地征收過程中,出現(xiàn)被征地者漫天要價(jià)的現(xiàn)象,并不一定是因?yàn)橥恋卣魇昭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低,而是被征地者看到了土地利用規(guī)劃方案是唯一的,政府非征收他們的土地不可。如果土地利用規(guī)劃具備了不同的土地利用選址方案,被征地者的土地征收受到另外地方土地征收備擇方案的競(jìng)爭(zhēng),被征地者對(duì)于土地征收的行為將不會(huì)意氣用事,更加理性。嚴(yán)格土地利用管理,主要是維護(hù)土地利用規(guī)劃的權(quán)威性。土地利用規(guī)劃一旦經(jīng)過批準(zhǔn)、公布和實(shí)施,就不能隨意修改。即使發(fā)現(xiàn)土地利用規(guī)劃存在不合理也必須按照法定的規(guī)劃程序進(jìn)行修改,違背規(guī)劃修改程序而調(diào)整土地利用規(guī)劃,合理不合法,也是不應(yīng)該和不允許的。
土地利用規(guī)劃的彈性,也是以公共利益最大化為條件的。如果土地開發(fā)利用者提出改變土地利用規(guī)劃方案,政府應(yīng)該明確規(guī)劃方案改變帶來的基礎(chǔ)設(shè)施投資增加,其他土地使用者可能出現(xiàn)的土地利用利益損失,應(yīng)該由改變土地利用規(guī)劃方案的土地使用者補(bǔ)償。政府對(duì)于特定區(qū)塊的開發(fā)可以有針對(duì)性地增加一些附加條件,例如,實(shí)行建筑總量許可控制、公共設(shè)施充足條件、非排他性分區(qū)制、額外收費(fèi)、征收影響費(fèi)或開發(fā)稅等。在城市化和城市建設(shè)過程中,土地開發(fā)使用者通常對(duì)于土地合理利用具有更加敏銳的洞察能力和挖掘土地集約利用的潛力。為了發(fā)揮土地開發(fā)利用者對(duì)于土地開發(fā)利用的主觀能動(dòng)性,國外很多土地利用規(guī)劃修改,不是規(guī)劃管理者的要求,而更多是土地使用者主動(dòng)提出的。例如,土地利用規(guī)劃使用者提出需要改變城市土地用途或者土地建筑容積率,通常他們也愿意承擔(dān)一定公共設(shè)施義務(wù),他們主動(dòng)地提出土地使用協(xié)議。規(guī)劃管理部門可以根據(jù)土地使用者提出的土地使用協(xié)議,對(duì)于城市土地利用規(guī)劃方案的改變進(jìn)行合理性評(píng)價(jià),支持有利于公共利益提高和社會(huì)福利改善的土地規(guī)劃修改。
土地征收以公共利益需要為前提。根據(jù)土地利用規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)利用,大多數(shù)情況下土地使用者的利益和公共利益沒有沖突,通過土地市場(chǎng)交易,公平買賣,就可以獲得所需要的土地。目前我國很多對(duì)于征地范圍的討論,采用土地用途作為判斷公益性用地的依據(jù),例如,行政機(jī)關(guān)用地,國防和軍事用地,城市化用地、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生用地等等,但是,隨著改革開放的深入,傳統(tǒng)意義上的一些公益性用地,隨著社會(huì)投資參與,也具有了經(jīng)營性用地的性質(zhì)。例如,私立學(xué)校、私立醫(yī)院、私人體育會(huì)所和以BOT方式建設(shè)的高速公路等。以土地利用規(guī)劃來判定土地開發(fā)利用是否符合公共利益比較合理,也不容易混淆。
3 完善土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),新增城市用地的來源主要是集體土地,考慮到城市化過程中原來集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民職業(yè)選擇空間更加廣闊,集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民在城市化以后流動(dòng)性增強(qiáng);原來集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地,大部分不可能再是該集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民使用;未來很多新的土地使用者習(xí)慣于通過國有土地出讓方式獲得建設(shè)用地;為了土地利用和管理方便,城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地所有權(quán),特別是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織以外土地使用者申請(qǐng)使用的土地,有必要全部轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?/p>
如前所述,集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?,是集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民和政府進(jìn)行土地所有權(quán)交易的過程,應(yīng)該是一個(gè)平等、公平的買賣過程,而不是為了公共利益需要,低價(jià)收購集體土地。集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋爻蔀橥恋卣魇招袨椋幌薅ㄓ谟捎趥€(gè)別集體土地所有權(quán)人,不能顧全大局,漫天要價(jià),造成巨大的公共利益損失,政府不得不依法進(jìn)行強(qiáng)制性土地所有權(quán)交易。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能滿足個(gè)別集體土地所有權(quán)人的“漫天要價(jià)”,比他們的要求價(jià)格低,卻應(yīng)該盡量接近集體土地的市場(chǎng)公平交易價(jià)格。由于土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照區(qū)域被征集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膮^(qū)域平均市場(chǎng)交易價(jià)格確定的,按照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于被征土地進(jìn)行補(bǔ)償很有可能出現(xiàn)低于被征地塊的土地市場(chǎng)交易價(jià)格的情況,這不是對(duì)集體土地所有權(quán)權(quán)益的侵害,而應(yīng)該視為是對(duì)故意阻止城市土地利用規(guī)劃實(shí)施,企圖渾水摸魚者的適當(dāng)懲罰,有助于維護(hù)土地市場(chǎng)秩序和社會(huì)公平正義。
在城市化過程中,城市建設(shè)發(fā)展需要把集體土地變?yōu)閲型恋?,?yīng)該主要通過買賣雙方平等協(xié)商,公平買賣的方式實(shí)現(xiàn)。如果以為了公共利益、為了降低城市化成本為由,而要求集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民低價(jià)轉(zhuǎn)讓自己所擁有的土地所有權(quán)和使用權(quán),犧牲他們的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,是不公平的,不合理的,也是沒有必要的。因?yàn)椋鐣?huì)的力量肯定大于個(gè)別集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民的力量,國家的土地購買支付能力肯定大于集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)承受能力。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該公平和合理。
從世界各國征地情況分析,由于各國國情不同,所處的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段不一樣,征地補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在著很大的不同。世界各國在征地補(bǔ)償上主要采用三種原則:一是完全補(bǔ)償。完全補(bǔ)償是從“所有權(quán)不可侵犯”的觀念出發(fā),認(rèn)為征地是對(duì)土地所有權(quán)的侵犯,應(yīng)該給予土地所有者完全補(bǔ)償,以被征地的土地所有者完全恢復(fù)到征地前相同生活狀態(tài)所需要的代價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。二是不完全補(bǔ)償。不完全補(bǔ)償是從“所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)性”觀念出發(fā),認(rèn)為鑒于土地征收的公共目的性質(zhì),無需補(bǔ)償被征收人財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的全額,只須妥當(dāng)或者合理補(bǔ)償即可。三是公平市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償,指補(bǔ)償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)格,包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來贏利的折扣價(jià)格。公平市場(chǎng)價(jià)值不等于全部價(jià)值,后者不僅包括市場(chǎng)價(jià)值,還包括財(cái)產(chǎn)所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的主觀價(jià)值(如特殊感情等),但不包括搬遷成本、律師費(fèi)、其他隱形費(fèi)用(如公司搬遷后可能面臨的各種損失)等。
在多數(shù)國家和地區(qū),土地征用方都給土地所有者以較為滿意的補(bǔ)償,征用補(bǔ)償通常由兩部分組成:土地征用費(fèi)和土地賠償額。其中土地征用費(fèi)相當(dāng)于土地價(jià)值,一般按照征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格給足補(bǔ)償;土地賠償額是對(duì)土地權(quán)利人因征用而造成的經(jīng)濟(jì)及其他損失的補(bǔ)償,包括地上物補(bǔ)償、搬遷費(fèi)補(bǔ)償、鄰接地?fù)p失補(bǔ)償、離職者或者失業(yè)者補(bǔ)償?shù)?。在美國,土地征收按照“公平市?chǎng)價(jià)格”進(jìn)行補(bǔ)償。美國土地征收補(bǔ)償根據(jù)征用前的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),它充分考慮到土地所有者的利益,不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值,而且考慮補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值。英國對(duì)土地征收的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)土地價(jià)格,此外還包括遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等補(bǔ)償。德國的土地征用補(bǔ)償包括:土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請(qǐng)當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值;營業(yè)損失補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益;征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。法國征地補(bǔ)償?shù)姆秶恰坝捎诠谜魇债a(chǎn)生的全部直接的、物質(zhì)的和確定的損失”。直接損失是和土地征收有直接因果關(guān)系的損失。物質(zhì)損失是因征收而喪失的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和其他權(quán)利本身的損失,不包括精神上和感情上的損失。確定的損失是已發(fā)生或者將來一定發(fā)生的損失。日本的土地征收的補(bǔ)償范圍包括:被征土地補(bǔ)償、殘余土地補(bǔ)償、通損補(bǔ)償、離職補(bǔ)償、少數(shù)殘存者補(bǔ)償和事業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?。新加坡土地征收的補(bǔ)償也包括被征土地補(bǔ)償、殘余土地補(bǔ)償、財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償、遷移費(fèi)用補(bǔ)償、動(dòng)亂補(bǔ)償和所有權(quán)的重新確認(rèn)補(bǔ)償。
目前,我國土地征收補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)以及勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)。我國征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是屬于不完全補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低主要是未考慮被征土地未來的增值收益。我國城市化過程中,被征地農(nóng)民對(duì)于城市建設(shè)和發(fā)展做出了犧牲和貢獻(xiàn),城市化的紅利應(yīng)該讓他們公平地分享。我國土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低,是造成我國征地矛盾的主要根源。目前我國土地征收實(shí)際上是將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐倪^程,并沒有區(qū)分通過購買集體土地所有權(quán)(交易雙方自愿)和土地征收獲得集體土地所有權(quán)(原土地?fù)碛姓卟磺樵福┑慕灰浊闆r。土地征收合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該符合我國的國情,土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該和購買集體土地所有權(quán)(交易雙方自愿)的公平市場(chǎng)交易價(jià)格相當(dāng)。我國土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該能夠補(bǔ)償被征地農(nóng)民失去其集體土地所有權(quán)和使用權(quán)而造成的機(jī)會(huì)成本損失。它包括目前土地使用的機(jī)會(huì)成本價(jià)格、農(nóng)民失去土地后再就業(yè)的投資增加、被征土地對(duì)于土地?fù)碛姓叩膶?shí)際社會(huì)保障的價(jià)值、農(nóng)民轉(zhuǎn)行和再就業(yè)過程中的直接經(jīng)濟(jì)損失。
土地征收補(bǔ)償價(jià)格的合理確定應(yīng)該按照房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法,科學(xué)合理地進(jìn)行確定。土地價(jià)格評(píng)估方法的合理選擇和多種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的相互比較、檢驗(yàn)和論證非常關(guān)鍵,必不可少。我國將集體土地征收成為國有土地,其補(bǔ)償價(jià)格只是土地出讓價(jià)格的一部分——土地取得成本,征地補(bǔ)償價(jià)格的確定不能損害土地開發(fā)者的利益(保證土地開發(fā)能夠獲得合理的投資報(bào)酬),也不能不對(duì)國家盡公民應(yīng)盡的納稅義務(wù)(減少財(cái)政收入)。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是相鄰區(qū)域、同類土地用途、同等質(zhì)量的土地征收補(bǔ)償價(jià)格相近,需達(dá)成區(qū)域均衡。
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作者簡介:
劉衛(wèi)東,博士,教授,博士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)橥恋卦u(píng)價(jià)與規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等。