【摘要】本文從房地產行業(yè)目前績效評價普遍存在的問題入手，闡述建立房地產績效評價體系的意義、原則和財務績效評價指標體系，旨在建立科學合理的績效評價機制，從而提升企業(yè)整體的運營效率，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

【關鍵詞】房地產；績效評價

一、房地產企業(yè)績效評價的意義

隨著國內房地產市場的逐漸理性，房地產的黃金時代已經落下帷幕。房地產開發(fā)企業(yè)要想保持足夠的市場競爭力，就需要加強內部的管理?？冃гu價作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項重要內容，是企業(yè)實現(xiàn)規(guī)范化管理的必要手段，同時也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業(yè)的競爭能力的重要途徑。

績效評價的意義在于：不僅企業(yè)的存在和持續(xù)發(fā)展需要績效評價；管理者實現(xiàn)企業(yè)的經營目標也需要績效評價；員工為了體現(xiàn)個人價值也需要績效評價。雖然員工有時對績效評價有猜疑態(tài)度或消極情緒，但企業(yè)仍需要績效評價，因為無論組織、管理者還是員工都可以從績效評價中獲得益處。

二、建立房地產績效評價體系的原則

（一）與戰(zhàn)略目標匹配原則

企業(yè)的戰(zhàn)略目標反映了企業(yè)在一定時期內經營活動的方向和所要達到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績效評價體系需考慮與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相匹配，匹配的績效評價體系可以促使公司戰(zhàn)略的實現(xiàn)。相反，則會阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。

（二）公開公正原則

確定企業(yè)的績效管理目標、評價標準和方法，能讓每一位員工都明白績效管理是在陽光下操作。企業(yè)的高層既是績效評價的領導者也是指導者，公司的相關部門既是主管績效管理的部門也是績效管理的執(zhí)行者?？冃Ч芾硎菫榱似髽I(yè)的發(fā)展和進步，而不是針對哪一個部門，針對哪一個員工。在績效管理的過程中，每個員工在做好自己崗位本職工作的同時也應積極參與信息反饋。

（三）可操作性原則

這里所說的可操作性主要是指評價指標相關數(shù)據(jù)的可獲得性和可行性。在績效評價的過程中，可能會根據(jù)需要，增加新的指標。但為了新指標而獲取相關數(shù)據(jù)的投入成本過大時，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標?？尚行允侵高x定的指標能真實反映企業(yè)的情況，且指標設計應盡量和現(xiàn)有的統(tǒng)計資料、財務報表相兼容。可操作性應是績效評價指標設計中考慮的重要因素之一。沒有好的操作性，那么再好的評價指標也無用。

三、建立有效的財務績效評價指標體系

考慮到定量指標的主觀隨意性小，本績效評價指標體系主要以定量指標為主，定性指標為輔。定量指標主要從企業(yè)一定期間的盈利能力、資產質量、債務風險和經營增長四個方面進行分析和評判。定性指標可以從時間管理和財務融資能力兩個方面考核和評價。

（一）定量指標

1.企業(yè)盈利能力狀況指標

凈資產收益率

是企業(yè)一定時期的凈利潤與平均凈資產的比率，此項指標主要考核股東投入資本回報能力的高低，同時反映了公司自有資金的使用效率和財務管理的能力。這是反應企業(yè)盈利能力的綜合性指標，是一個正向指標。數(shù)值越大，資產收益能力就越強。

總資產報酬率

是企業(yè)一定時期的息稅前利潤與平均資產總額的比率，此項指標主要反映企業(yè)資產運作的效率。數(shù)值越大，表明資產運作的效率越高。

2.企業(yè)資產質量狀況指標

總資產周轉率（次）

是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務收入凈額與平均資產總額的比率，反映企業(yè)對全部資產的利用效率。該指標數(shù)值越大，表明資產的周轉次數(shù)越多，利用效率越高。

存貨周轉率（次）

房地產企業(yè)的存貨是指在建開發(fā)產品和待售產品。該指標是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產企業(yè)的去化能力和資金回收能力。一般來說，數(shù)值越大，表明企業(yè)的去化能力越強，資金占用越少。

流動資產周轉率（次）

是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務收入凈額與平均流動資產總額的比率，是反映企業(yè)流動性的一個指標。反映企業(yè)資產的綜合利用效率和資產質量的高低。

3.企業(yè)債務風險狀況指標

資產負債率

是負債總額與資產總額的比率，反映企業(yè)的資產中有多少是通過借債得來的。該指標數(shù)值越大，風險越高。但數(shù)值越小，表明企業(yè)管理層利用負債經營比率越小。一般來說，負債率應根據(jù)企業(yè)的情況保持適度的比率，不要過大，也不宜過小。房地產企業(yè)的特點決定了企業(yè)的負債率較高，所以風險也大。

已獲利息倍數(shù)

是企業(yè)一定時期獲得的息稅前利潤與應償還利息金額的比率，是一項反映長期償債能力的指標。數(shù)值越大，表明企業(yè)的長期償債能力越強。

現(xiàn)金流動負債比率

是企業(yè)一定時期的經營性現(xiàn)金凈流量與流動負債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當期償付短期負債的能力。一般該指標大于1，表示企業(yè)流動負債的償還有可靠保證。該指標越大，表明企業(yè)經營活動產生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務。但該指標也不是越大越好，該指標過大則表明企業(yè)流動資金利用不充分，盈利能力不強。

4.企業(yè)經營增長狀況指標

銷售增長率

是企業(yè)本年的主營業(yè)務收入增長額與上年主營業(yè)務收入總額的比率，該比率是衡量企業(yè)經營狀況和市場占有能力、預測企業(yè)經營業(yè)務拓展趨勢的重要指標，也是企業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。該指標越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。

總資產增長率

是企業(yè)本年總資產增長額與年初資產總額的比率，反映企業(yè)本期資產規(guī)模的增長情況。資產增長是企業(yè)發(fā)展的一個重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產的穩(wěn)定增長。

（二）定性指標

1.時間管理

房地產行業(yè)一般開發(fā)周期長，資金回收期也長，所以房地產企業(yè)在整個開發(fā)過程其實就是在和時間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場，及時回籠資金，減少資金使用費。

2.財務融資能力

房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是房地產企業(yè)整個開發(fā)過程的血液。資金不到位，就會錯過合適的拿地機會；資金不足，就會影響辦理相關證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導致企業(yè)走向破產。所以，財務融資能力應作為績效評價的重要指標之一。

四、建立財務績效評價指標體系的注意事項

（一）建立合適的評價標準

評價標準是判斷評價對象績效優(yōu)劣的參照物，是評價指標對應的目標值。通常使用的績效評價標準有：歷史標準（上期實際、歷史同期實際、歷史最好水平）、預算標準、外部標準（行業(yè)平均水平、標桿水平）等。房地產企業(yè)每個項目都有其自身的特點，建議使用預算標準或行業(yè)標桿水平。

（二）選擇適合的評價方法

評價方法是根據(jù)評價指標，對照評價標準，形成評價結果的手段。從技術角效法、經濟增加值法、平衡計分卡法等。房地產企業(yè)在選擇評價方法時，應結合企業(yè)自身的實際情況，綜合考慮評價方法。

參考文獻：

[1]王薛.論房地產公司財務績效評價指標體系的建立[D].《現(xiàn)代商貿工業(yè)》2012年第03期

[2]吳莉娟.淺析房地產企業(yè)績效考核體系的建立

作者簡介：

裴慧蕊（1978-），女，漢族，山西平遙人，碩士在讀，注冊會計師、注冊稅務師，和順縣建安房地產開發(fā)有限公司，研究方向：房地產開發(fā)公司稅務籌劃、財務管理、內部控制等。