李增田

摘要：商品房預(yù)售登記制度在維護(hù)商品房的交易秩序方面具有積極的作用。但是在商品房交易登記的實(shí)際操作過(guò)程中，往往只關(guān)注于其行政管理職能，而忽視了預(yù)售登記的物權(quán)效力。因此，需運(yùn)用物權(quán)法的相關(guān)理論，賦予商品房預(yù)售登記的法律效應(yīng)，從而保護(hù)預(yù)購(gòu)人，并實(shí)現(xiàn)對(duì)于相關(guān)糾紛的妥善處理。

關(guān)鍵詞：預(yù)售房產(chǎn)；預(yù)售登記；法律屬性

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.29；D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）02-0257-01

一、引言

商品房預(yù)售登記是對(duì)于開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售商品房進(jìn)行預(yù)售公示的特定程序。在商品房預(yù)售公示后，商品房的預(yù)購(gòu)人能夠在房屋建設(shè)完成之后，具有對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)只能向特定的相對(duì)人主張，從而具有相對(duì)權(quán)的特性。開(kāi)發(fā)商在簽訂房屋預(yù)售合同后，其一直保持對(duì)于標(biāo)的物的占有。開(kāi)發(fā)商具有在約定時(shí)間內(nèi)，向預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的義務(wù)。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的情況下，開(kāi)發(fā)商有可能將房屋賣(mài)給其他購(gòu)房者，從而出現(xiàn)了房產(chǎn)多賣(mài)的問(wèn)題。然而由于房屋的預(yù)購(gòu)者其只具備債權(quán)的相對(duì)權(quán)，其合法權(quán)益不能夠得到保障。因此有必要在我國(guó)建立房產(chǎn)預(yù)售合同登記制度，維護(hù)房產(chǎn)預(yù)售的交易秩序。

二、房產(chǎn)預(yù)售登記的性質(zhì)

根據(jù)我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，要求商品房預(yù)售過(guò)程中，由開(kāi)發(fā)商和預(yù)購(gòu)人必須簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同，并要求在簽約之后的30日之內(nèi)完成在國(guó)土管理部門(mén)的備案手續(xù)。根據(jù)該規(guī)定可知，房產(chǎn)預(yù)售登記制度是各地房產(chǎn)管理部門(mén)以《城市商品房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商品房預(yù)售行為的行政監(jiān)督手段。房產(chǎn)管理部門(mén)記載并證明房產(chǎn)預(yù)售合同簽訂的事實(shí)，從而使得房產(chǎn)預(yù)售行為具備了行政法的監(jiān)督。但是我國(guó)的房產(chǎn)預(yù)售監(jiān)督制度，僅僅具備行政管理性質(zhì)，不具有特定的法律效應(yīng)。

在商品房的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，但商品房的預(yù)購(gòu)方往往處于劣勢(shì)地位，其具有比商品房開(kāi)發(fā)商大的多的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前所實(shí)施的商品房預(yù)售登記制度不具備民法效力，從而也不能夠給予商品房預(yù)購(gòu)人對(duì)應(yīng)的權(quán)益保護(hù)。在這種情況下，有必要將商品房預(yù)售登記管理制度賦予一定的特殊效力，將房屋預(yù)售登記調(diào)整為西方發(fā)達(dá)國(guó)家中運(yùn)行良好的預(yù)告登記制度，從而確保商品房預(yù)售交易的秩序，并維護(hù)交易雙方的正當(dāng)權(quán)益。

三、預(yù)售登記的法律效力

在國(guó)外的商品房預(yù)售過(guò)程中，由交易雙方簽訂預(yù)購(gòu)合同。預(yù)購(gòu)合同的作用在于對(duì)未來(lái)所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的法律保障。在進(jìn)行預(yù)告登記后，預(yù)購(gòu)雙方對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處理需要在預(yù)告登記權(quán)限請(qǐng)求范圍內(nèi)。例如：在德國(guó)的民法典中規(guī)定，如果在完成預(yù)告登記后，發(fā)生對(duì)于土地和房產(chǎn)的處理造成對(duì)預(yù)告登記的妨礙或損害，則認(rèn)定這一處理無(wú)效。在我國(guó)舊的土地法中規(guī)定了，如果預(yù)告登記人所完成的土地處理與預(yù)告登記請(qǐng)求相沖突，則該處理無(wú)效。由此可見(jiàn)源于德國(guó)的預(yù)告登記制度，其能夠?qū)ΡＨ餀?quán)的變動(dòng)。在完成預(yù)告登記后，商品房的現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人需要承擔(dān)商品房未來(lái)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)義務(wù)。通過(guò)預(yù)告登記，確保各種違背預(yù)告登記變動(dòng)的無(wú)效性。

假定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售過(guò)程中，首先與客戶(hù)甲簽訂了預(yù)售合同。繼而，開(kāi)發(fā)商又與客戶(hù)乙簽訂了預(yù)售合同，并在房管部門(mén)完成預(yù)售登記。在需要進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，客戶(hù)甲、乙均提供房產(chǎn)預(yù)售合同，要求開(kāi)發(fā)商向其轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)所有權(quán)。在這種情況下，客戶(hù)之間的權(quán)益就發(fā)生了沖突。由于開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)所簽訂的合同均屬有效合同，在現(xiàn)行的預(yù)售登記制度下，很難為這兩個(gè)客戶(hù)中某一個(gè)提供預(yù)售保護(hù)。如果采用對(duì)現(xiàn)有預(yù)售制度改造，以預(yù)售合同進(jìn)行備案，則能夠?yàn)榉慨a(chǎn)的預(yù)購(gòu)客戶(hù)提供特殊的保護(hù)。有客戶(hù)在一定期限內(nèi)，向房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)售合同登記。從而有效規(guī)避開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一房多售等違規(guī)操作。

假設(shè)開(kāi)發(fā)商在與客戶(hù)甲簽訂了房產(chǎn)預(yù)售合同后，又將房產(chǎn)抵押給客戶(hù)乙。由于房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，因此其所完成的房產(chǎn)抵押有效。但是當(dāng)客戶(hù)甲在到期請(qǐng)求該房產(chǎn)所有權(quán)過(guò)程中，如果該抵押仍未撤銷(xiāo)，則客戶(hù)甲對(duì)于該房產(chǎn)的請(qǐng)求涉及到一系列債務(wù)問(wèn)題?？蛻?hù)乙具有該商品房的物權(quán)，客戶(hù)甲具有該商品房的債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，客戶(hù)預(yù)約享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。這無(wú)疑會(huì)侵害客戶(hù)甲的權(quán)益。而采用預(yù)售登記制度后，能夠使開(kāi)放商對(duì)于該房產(chǎn)的處置具備排他的特點(diǎn)。即開(kāi)發(fā)商不能自由處理已經(jīng)簽訂預(yù)售登記合同的房產(chǎn)，從而開(kāi)發(fā)商不能夠完成該房產(chǎn)的抵押操作。通過(guò)這種制度達(dá)到保障預(yù)購(gòu)方權(quán)益的目的。

四、結(jié)論

本文分析了我國(guó)商品房現(xiàn)有預(yù)售過(guò)程中登記制度的缺陷，提出了在法律層面實(shí)現(xiàn)預(yù)售管理。從而避免房產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中可能產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛，保障預(yù)售雙方的權(quán)益。

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