卡房

買(mǎi)二手房，過(guò)戶是最關(guān)鍵一步。只有完成過(guò)戶，房子才是你的；房子過(guò)戶前，還算是賣(mài)房人的。那么，為了防止房子過(guò)不了戶的情況發(fā)生，大家要警惕出現(xiàn)以下五種情況。

No.1違法亂建

張先生在北京有一套老房子，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年，他通過(guò)中介出售這套房子，經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況，無(wú)法完成過(guò)戶。

分析：

房產(chǎn)知識(shí)專家指出：“有一些老房子，被賣(mài)房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無(wú)法過(guò)戶。只有賣(mài)房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過(guò)戶?！?/p>

“在實(shí)際交易中，購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣(mài)房人隱瞞違建導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失?！睂＜艺f(shuō)。

No.2房產(chǎn)有抵押

多年前，李女士在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)房，貸款150萬(wàn)元。去年，李女士通過(guò)中介賣(mài)房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無(wú)法完成過(guò)戶。

分析：

專家表示：“房屋有銀行貸款，房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類(lèi)房屋上市交易，賣(mài)房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過(guò)戶?！?/p>

“在實(shí)際交易中，有些賣(mài)房人需要借用買(mǎi)房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候，買(mǎi)房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買(mǎi)房人將首付款私下給了賣(mài)房人，賣(mài)房人沒(méi)有把錢(qián)用于解抵押，將會(huì)給買(mǎi)房人造成資金損失。買(mǎi)房人可以通過(guò)資金監(jiān)管保證自己的資金安全?！睂＜艺f(shuō)。

No.3政策變動(dòng)失去購(gòu)房的資格

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京購(gòu)房資格。2015年，王小姐決定在北京買(mǎi)房，結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣(mài)房人支付定金30萬(wàn)元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí)，通州區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策。王小姐失去了購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)住宅的資格，無(wú)法繼續(xù)完成過(guò)戶。

分析：

專家認(rèn)為，如果買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑颍瑢?dǎo)致買(mǎi)房人失去購(gòu)房資格，買(mǎi)房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則，要求無(wú)責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情

孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在上海買(mǎi)房。2016年，陳先生瞞著孫女士通過(guò)中介賣(mài)房。蘇先生購(gòu)買(mǎi)這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣(mài)房，使得交易無(wú)法完成過(guò)戶。

分析：

專家說(shuō)：“房屋有多個(gè)共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買(mǎi)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未得到其他共有人同意的情況下是無(wú)效的。過(guò)戶時(shí)沒(méi)有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，是無(wú)法完成過(guò)戶的?！?/p>

No.5房子被查封

謝女士與賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同，支付首付款250萬(wàn)元。但她與賣(mài)房人卻無(wú)法辦理過(guò)戶。原來(lái)賣(mài)房人欠債未還，法院將房子查封。

分析：

“如果賣(mài)房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無(wú)法過(guò)戶的。”湯正魏說(shuō)。

“買(mǎi)房人購(gòu)房前要通過(guò)中介仔細(xì)核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，買(mǎi)房人可以無(wú)責(zé)解約，賣(mài)房人要返還首付款?！眲⑾蛴钫f(shuō)，一旦發(fā)生房子被查封的情況，賣(mài)房人可以通過(guò)訴訟途徑解除合同，但會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù)，這樣可以幫助買(mǎi)房人避免資金損失。

（摘自《北京晨報(bào)》）