楊長虹

[摘 要] 隨著物業(yè)管理在中小城市的發(fā)展，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，健全市場信用體系，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信觀念、服務(wù)水平和市場化運作能力，營造誠實守信的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境是當(dāng)務(wù)之急。建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)信用等級評定，推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，打造品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)做實、做強、做大的競優(yōu)機制，實行網(wǎng)絡(luò)查找企業(yè)信譽度資料平臺，公開社會透明度尤顯重要。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)；信用等級；網(wǎng)絡(luò)資料

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 23. 110

[中圖分類號] F293.3 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）23- 0204- 02

1 規(guī)范物業(yè)管理市場，建立網(wǎng)絡(luò)物業(yè)企業(yè)信用等級評定體系

（1）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評定信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以每年企業(yè)申報資質(zhì)查驗的各項資料為基礎(chǔ)，結(jié)合市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門日常的動態(tài)監(jiān)督，每年12月對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級進行一次評定。

（2）確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定的部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定工作由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負責(zé)組織開展，各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會配合做好相關(guān)工作。

（3）評定范圍與對象是市城區(qū)內(nèi)依法取得資質(zhì)證書或資質(zhì)備案，從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2 規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)評分

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)依法在政府主管部門監(jiān)管下通過招投標(biāo)方式與建設(shè)單位簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，或者在業(yè)主大會通過的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務(wù)合同。認真組織項目承接驗收，合同終止時按規(guī)定移交財產(chǎn)和資料，相關(guān)記錄齊全。參照政府主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本擬定物業(yè)服務(wù)合同，合同簽定后及時到政府主管部門備案。

（2）嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，對保修期滿后的物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及時維修養(yǎng)護，未擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途和擅自占用、挖掘道路、綠地、場地，業(yè)主滿意度高。定期公布物業(yè)服務(wù)費收支情況、公共部位與共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營情況，按照規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會同意使用公共部位與共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益，未發(fā)生違反規(guī)定和約定的收費爭議。未擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)項目或合同未到期棄管物業(yè)服務(wù)項目。服務(wù)過程中未發(fā)生重大責(zé)任事故。按企業(yè)資質(zhì)等級承接相應(yīng)物業(yè)服務(wù)項目。

（3）沒有發(fā)生涂改、出租、出借資質(zhì)證書行為。按要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與從業(yè)人員信用檔案。物業(yè)服務(wù)重大事項及時與業(yè)主委員會溝通，及時向業(yè)主公示，及時向政府相關(guān)部門報告。切實維護業(yè)主合法權(quán)益，有專人負責(zé)協(xié)調(diào)處理各類咨詢投訴。無因企業(yè)自身服務(wù)原因?qū)е碌臉I(yè)主長期投訴和集體上訪事件，無因不誠信經(jīng)營而被新聞媒體曝光或被政府通報。

依據(jù)上述規(guī)定考評物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有助于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為，符合這些規(guī)定要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)行政主管部門應(yīng)在物業(yè)企業(yè)信用等級評定中給予加分。

3 劃分等級，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)打造品牌

為促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭創(chuàng)優(yōu)，形成市場競爭機制，在評比中將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級的評定分為四個級別。

（1）甲級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用記錄評定優(yōu)秀。甲級物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本指標(biāo)和附加指標(biāo)評定分數(shù)在95分以上，所服務(wù)項目至少有一個被評為省級住宅小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀以上標(biāo)準(zhǔn)。

（2）乙級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用記錄評定良好。乙級物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基本指標(biāo)和附加指標(biāo)評定分數(shù)在80分以上95分以下，所服務(wù)項目至少有一個被評為?。ㄊ校┳≌^(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀以上標(biāo)準(zhǔn)。

（3）丙級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用記錄評定合格。丙級物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基本指標(biāo)和附加指標(biāo)評定分數(shù)在60分以上80分以下。

（4）丁級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用記錄評定不合格。丁級物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基本指標(biāo)和附加指標(biāo)總計得分在60分以下。

4 網(wǎng)絡(luò)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定獎懲

（1）對信用等級評定為甲級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市物業(yè)管理行政主管部門給予表彰，頒發(fā)榮譽證書及牌匾。同時在物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)中對其獎勵5分，對信用等級評定為乙級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵2分。

（2）對信用等級評定為丁級和未評定等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過新聞媒體給予公開曝光，責(zé)令限期整改，并暫停其在我市承接新的物業(yè)服務(wù)項目。開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會不得與其簽定或續(xù)簽（前期）物業(yè)服務(wù)合同；一年內(nèi)經(jīng)整改仍不能達到丙級物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的，下一年度直接定為丁級企業(yè)，對不符合原始資質(zhì)申報條件的，予以注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

5 增加社會透明度，網(wǎng)絡(luò)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)管理部分的評定，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)企業(yè)每年填報資料進行查驗、評定。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、依約服務(wù)和社會誠信部分的評定，以動態(tài)考評為主。動態(tài)考評是根據(jù)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立的信用等級評定信息系統(tǒng)的動態(tài)監(jiān)管情況予以評定。即在年度內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)有不符合評分細則規(guī)定的行為發(fā)生時，經(jīng)查證屬實，按評分細則規(guī)定予以扣分，記錄信息系統(tǒng)，并向企業(yè)反饋。

（3）市物業(yè)管理行政主管部門每年將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定結(jié)果公示、公布。企業(yè)信用等級評定公示無異議后，及時發(fā)文并在日報和“物業(yè)管理信息網(wǎng)”上予以公布。

主要參考文獻

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