岳秀蘭

摘要：在公租房項目建設過程中應用PPP模式的時候，必須要考慮到公租房租金的合理制定，不僅要保證制定的公租房租金可以滿足社會上的住房需求，而且還要使公共租賃房項目的正常建設運營不會受到影響。本文主要就是對公租房PPP模式租金定價機制進行研究，首先簡要分析了公租房PPP模式的含義，重點論述了公租房PPP模式的租金定價機制。

關鍵詞：公租房 PPP模式 租金定價機制

為了使我國城市中存在的“夾心層”人群住房問題得到有效的解決，我國開始加大了建設公租房的力度與步伐。但是在此同時，由于政府資金相對匱乏，無法與實際中的公租房建設資金需求相滿足，使得公租房項目建設受到了很大影響。對此，我國開始將在社會公共基礎設施建設中得到了非常成熟應用的PPP模式引入到公租房建設過程中，為公租房項目建設提供了許多便利。本文就是關于公租房PPP模式租金定價機制的分析。

一、公租房PPP模式的分析

所謂PPP模式，指的是國家公共部門與社會上的私人部門之間建立一種伙伴關系從而為社會提供公共服務或產(chǎn)品的一種方式。PPP模式重視政府與私營企業(yè)之間的合作，鼓勵其積極參與到社會公共基礎設施建設中。同時，在PPP模式中，其具有一個非常顯著的特點，也就是其在于通過引入私人企業(yè)，在城市基礎設施建設過程中將市場中的競爭機制有效引進其中，從而使得公共服務更加有效完善，為政府管理的改革創(chuàng)造了有利的環(huán)境。此外，在PPP模式下政府可以對風險進行合理分配，有效減少了投資者與承建商的風險，減小了融資難度，實現(xiàn)了權力共享。

二、公租房PPP模式的租金定價機制分析

（一）公租房PPP模式租金定價機制的主體

對于公租房PPP模式定價來說，其主要有三個利益相關者，分別是政府、私營企業(yè)以及社會公眾，不同利益方都有著不同的目標。比如，政府的目標是期望通過PPP項目定價為社會提供數(shù)量更多、服務更好的公租房；私營企業(yè)是期望在收回投資的基礎上還能夠借助PPP項目定價獲得盈利，也就是讓企業(yè)獲得最大化的投資利潤；社會公眾則是期望通過PPP項目在享受到優(yōu)質(zhì)服務的同時還能夠?qū)⒆约核ǖ某杀究刂圃谧钚》秶鷥?nèi)，也就是實現(xiàn)自身效益的最大化。但是在實際情況中，這三個利益方的定價目標一般都無法得到同時滿足。所以，公租房PPP模式租金定價必要對各方的利益進行綜合考慮并加以均衡，確保各利益方目標的合理優(yōu)化。

公租房PPP項目是一種社會公共產(chǎn)品，具有非常明顯的公益屬性與外部屬性，所以不能僅靠市場自發(fā)形成其價格，而是要由政府對其進行相應的財政補貼以及嚴格的監(jiān)督管理。因此公租房PPP模式租金定價一般都是由政府的財政補貼水平、私營企業(yè)投資者的收益水平以及社會公眾的承受水平來決定的。

（二）公租房PPP模式租金構成的理論

在定價公共租賃房租金的時候，要考慮的因素有很多，比如在有效使用年限內(nèi)項目能否回收投資、投資回收期限、公共租賃房的出租率、私營企業(yè)的投資利潤等。一般可以將公共租賃房租金的成本分為三種類型，包括完成成本、運營成本以及準成本。其中，完成成本又包括所有構成成本的項目，比如利息、土地、折舊、建安、物業(yè)管理、運行維護與投資利潤等；運營成本主要是要保證租金價格的制定是從保證房源運行管理費用的角度出發(fā)的，是公共租賃房租金成本中的最基本管理費用。介于完全成本與運營成本之間的就是準成本。

（三）公租房PPP模式租金動態(tài)價格的調(diào)整

在不影響收益的基礎下，可以對公租房PPP模式租金動態(tài)價格在合理幅度內(nèi)進行調(diào)整，在政府部門與運營公司的共同協(xié)商下制定優(yōu)惠政策，實行適當?shù)膬?yōu)惠。同時也可以通過社會聽證來使社會低收入者的權益得到保障，在調(diào)整公租房租金的時候要考慮到區(qū)位差異，要將房屋的差異性體現(xiàn)出來。此外，隨著地方經(jīng)濟水平與人民生活質(zhì)量的不斷提高，再加上國家政策、銀行利率的變化以及通貨膨脹的影響，也要對公租房的租金進行合理的相應調(diào)整。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，隨著我國公共租賃租房建設規(guī)模的不斷加大，需要有足夠的資金投入才能夠保證建設的順利進行，將PPP融資模式引入到公租房項目建設中，一方面可以減輕我國政府的沉重財政負擔，使融資風險得到了有效控制，另一方面還能夠促進資源的合理有效配置。與此同時還要考慮到公租房PPP模式租金定價問題，在對政府、私營企業(yè)以及公眾的各方面因素加以充分考慮后制定出合理的公租房租金，確保租金的合理性。

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