張震芳

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越快，行業(yè)的整合速度也越來越快。不少中小企業(yè)因?yàn)闊o法適應(yīng)市場(chǎng)的需求而陸續(xù)退出市場(chǎng)，留下的大部分房地產(chǎn)公司也為解決自身跨區(qū)域項(xiàng)目管理問題而苦惱。本文就對(duì)房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項(xiàng)目管理問題進(jìn)行探討，希望對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理者的跨區(qū)域管理有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 跨區(qū)域 多項(xiàng)目管理

一、跨區(qū)域多項(xiàng)目管理的具體含義

跨區(qū)域多項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計(jì)劃和管理方向，以提高集團(tuán)整體利益為目標(biāo)，整合集團(tuán)內(nèi)部資源并進(jìn)行合理配置，然后同時(shí)對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)，使所有項(xiàng)目的綜合執(zhí)行效果達(dá)到最優(yōu)的項(xiàng)目管理方式。企業(yè)除了要管理好單個(gè)項(xiàng)目外，還必須要綜合考慮集團(tuán)的整體項(xiàng)目發(fā)展，考慮集團(tuán)的整體發(fā)展目標(biāo)，如此才能實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源的配置最優(yōu)化，才能使各個(gè)項(xiàng)目之間的利益達(dá)到均衡的局面，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)到一致性管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理存在的問題

（一）缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃

在過去一段時(shí)間中是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，大部分房地產(chǎn)公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現(xiàn)階段，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)公司在融資方面出現(xiàn)較大困難。大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段的主要融資渠道有兩個(gè)，一個(gè)是內(nèi)源融資，另一個(gè)是外源融資，前者又細(xì)分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負(fù)債，其中長(zhǎng)期借款只占了一個(gè)很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長(zhǎng)期借款，然而短期借款對(duì)應(yīng)著相對(duì)偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復(fù)性借貸來保證日常運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)需要。在上述問題面前，房地產(chǎn)公司缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃，導(dǎo)致資金籌集受阻，無法進(jìn)行有機(jī)協(xié)調(diào)，給公司的健康發(fā)展帶來了相當(dāng)不利的影響。

（二）資金使用不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)屬于一種常見的資金密集型行業(yè)，其項(xiàng)目往往對(duì)應(yīng)著很長(zhǎng)的建設(shè)周期。項(xiàng)目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項(xiàng)目后期才能進(jìn)行資金的回收，因而導(dǎo)致資金回收周期相對(duì)偏長(zhǎng)，假若缺乏充裕的資金支持，項(xiàng)目將會(huì)難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業(yè)的機(jī)會(huì)成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目投資階段，部分房地產(chǎn)公司未能充分考慮過資金能否保障項(xiàng)目的最終完成，未設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金使用方案，如果無法在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)收回應(yīng)收賬款或者取得相應(yīng)規(guī)模的貸款，缺乏對(duì)貸款資金付息和還款問題的計(jì)劃與控制，總是在資金短缺時(shí)才去考慮籌集資金，這樣對(duì)工程的進(jìn)度會(huì)有很大影響，無法保障項(xiàng)目擁有足夠的現(xiàn)金流，致使項(xiàng)目陷入困境，同時(shí)加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的威脅程度。

（三）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略整合度低

房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，常會(huì)在項(xiàng)目所在地成立一家項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體管理，但是項(xiàng)目公司與總公司之間財(cái)務(wù)戰(zhàn)略整合度低，在運(yùn)行的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)矛盾。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況是由于項(xiàng)目公司在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的時(shí)候?qū)ω?cái)務(wù)戰(zhàn)略知識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有從全局的角度進(jìn)行規(guī)劃制定，其他戰(zhàn)略在規(guī)劃制定時(shí)也是從各自角度，各自利益出發(fā)的，沒有考慮到與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相互整合，只考慮自身利益，就會(huì)導(dǎo)致總公司戰(zhàn)略運(yùn)行不暢。

三、多項(xiàng)目管理改進(jìn)實(shí)施建議

（一）拓寬融資渠道

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著近幾年銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行監(jiān)管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對(duì)房地產(chǎn)公司的融資造成威脅，尤其是對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會(huì)產(chǎn)生相對(duì)偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產(chǎn)公司在面臨融資難的情況時(shí)應(yīng)先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)公司集團(tuán)化、多項(xiàng)目化的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債劵融資等。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，第一，要建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)期和短期指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施過程進(jìn)行實(shí)施跟蹤監(jiān)控，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施效果定期整理分析，對(duì)比預(yù)先設(shè)定的預(yù)警值，盡早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，即使找到解決的方案。第二，做好施工進(jìn)度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結(jié)算時(shí)要對(duì)施工進(jìn)度款嚴(yán)格把關(guān)，保持資金預(yù)算和工程進(jìn)度的一致；房地產(chǎn)公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認(rèn)購(gòu)到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)企業(yè)人員財(cái)務(wù)戰(zhàn)略意識(shí)

目前房地產(chǎn)公司存在總公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰(zhàn)略意識(shí)，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目分公司務(wù)人員數(shù)量有限，高學(xué)歷專業(yè)財(cái)務(wù)人才更是缺少，其他部門人員財(cái)務(wù)意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在制定實(shí)施的過程中，往往容易忽略項(xiàng)目公司與總公司的關(guān)系，只注重企業(yè)自身職能的目標(biāo)，而忽略公司總體戰(zhàn)略和其他職能戰(zhàn)略所需要的資金規(guī)劃，導(dǎo)致財(cái)務(wù)戰(zhàn)略違背總體戰(zhàn)略或者阻礙總體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注對(duì)人的培養(yǎng)以及管理，應(yīng)樹立和強(qiáng)化系統(tǒng)理財(cái)理念，系統(tǒng)收集、整理以及利用相關(guān)信息，從而更加高效地實(shí)施包括財(cái)務(wù)決策在內(nèi)的一系列活動(dòng)。除此之外，無論是財(cái)務(wù)人員，又或者是非財(cái)務(wù)人員，均需要掌握一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，尤其是財(cái)務(wù)人員更需要持續(xù)提升自身的專業(yè)水平，推動(dòng)和保障集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略真正落到實(shí)處。房地產(chǎn)公司可以定期組織全體財(cái)務(wù)人員進(jìn)行深造培訓(xùn)，聘請(qǐng)高級(jí)財(cái)務(wù)講師進(jìn)行授課指導(dǎo)，同時(shí)讓公司財(cái)務(wù)人員對(duì)公司內(nèi)其他部門員工進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)普及，樹立全員財(cái)務(wù)戰(zhàn)略意識(shí)。

四、結(jié)束語

目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式仍處于單項(xiàng)目管理模式。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建筑行業(yè)的市場(chǎng)不斷整合，單項(xiàng)目管理模式漸漸不能滿足房地產(chǎn)公司的管理需求了?？鐓^(qū)域多項(xiàng)目管理模式漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)慢慢重視起來。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項(xiàng)目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高和企業(yè)發(fā)展的。

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