張 慰

上海理工大學(xué)管理學(xué)院，上海 200093

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淺談上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管問題與對策

張 慰*

上海理工大學(xué)管理學(xué)院，上海 200093

一、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于特殊的中介行業(yè)，由于投資風(fēng)險相對較小、投入資金少、入行門檻低等原因，導(dǎo)致整體從業(yè)人員素質(zhì)偏低，再加上缺少政府監(jiān)管，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為也比較突出。

2016年上海某房產(chǎn)中介事件，引發(fā)人們對于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前所存在問題的探討。上海某房產(chǎn)中介事件在被上海市消保委曝光后，明顯的說明了我國很多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在經(jīng)營中存在著很多的不規(guī)范的行為，引發(fā)了各方監(jiān)管部門的重視。隨后，上海市銀監(jiān)局、工商局、住建委等各自對該房產(chǎn)中介公司采取不同的行政手段，例如暫停其相關(guān)的業(yè)務(wù)辦理、并處以一定金額的罰款。

在監(jiān)管實際行動中，在房地產(chǎn)中介的交易環(huán)節(jié)常常是糾紛和矛盾存在的爆發(fā)點，住建部門是當(dāng)前分工與體制中房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的主管部門，所以一旦在行業(yè)中出現(xiàn)了法律糾紛，那么住建部門就是首當(dāng)其沖的交易主管部門。以法院審理的涉及房地產(chǎn)中介的案件為例，一旦發(fā)現(xiàn)糾紛是由于中介操作行為不規(guī)范而導(dǎo)致的，那么也會針對相關(guān)主要管理部門提出司法建議。

顯然，在監(jiān)管上還有很多的誤區(qū)沒有被相關(guān)行政部門及執(zhí)法部門認(rèn)識到。在實際操作上，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管在我國現(xiàn)行的法律體制中涉及到工商管理部門(市場監(jiān)督)、發(fā)改委、人力資源管理等部門，政府監(jiān)管效力顯現(xiàn)不出來關(guān)鍵是因為目前各職權(quán)部門大多都各自為政，低調(diào)執(zhí)法。

二、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管中存在的問題

(一)房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范

1.誠信從業(yè)素質(zhì)缺乏。目前影響上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題是由于行業(yè)整體缺乏誠信。主要表現(xiàn)為：(1)房源數(shù)據(jù)造假。房產(chǎn)中介機構(gòu)為了實現(xiàn)自身利益的最大化，總是對客戶過度承諾并且隱瞞房源關(guān)鍵信息，欺騙消費者。(2)使用存在霸王條款定制合同。利用自制合同給消費者規(guī)定了一系列義務(wù)和責(zé)任，在生意未成的情況下也憑合同中“霸王條款”向委托人索要“解約補償”，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不對等。

2.收費不合理。主要表現(xiàn)在以下幾個方面問題：(1)傭金過高。因為目前我國沒有統(tǒng)一的傭金收取準(zhǔn)則，所以導(dǎo)致傭金潛規(guī)則的出現(xiàn)，同時由于各地方實行的傭金標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致傭金收取管理相對混亂。(2)亂收費。由于標(biāo)準(zhǔn)不一樣，造成費外有費的現(xiàn)象，雖然各店的收費項目大同小異，但具體到部分項目標(biāo)準(zhǔn)卻不一樣，其中不少項目實際上國家早已明令取消。

(二)監(jiān)管法律法規(guī)不健全

1.沒有專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管法律。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場監(jiān)管方面的立法工作嚴(yán)重滯后于行業(yè)本身的發(fā)展?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》以及一些規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的地方性法規(guī)，只是以小部分章節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管的內(nèi)容，還沒有專門的全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場監(jiān)管法。

2.監(jiān)管立法位階低。雖然我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、許多地方各級政府制定了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管的制度，但多以規(guī)章、決定、辦法等立法形式。從立法過程看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管立法基本屬于行政部門立法模式，立法層次上相對比較低，沒有上升到法律高度，造成了監(jiān)管透明度不高，違反規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一般僅承擔(dān)行政責(zé)任。

3.法律規(guī)定的可操作性不強。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管法律法規(guī)條文比較原則和概括，多停留在定性規(guī)定上，缺乏具體的實施細(xì)則，無明確量化標(biāo)準(zhǔn)，因此可操作性不強。

三、加強上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管的對策及建議

(一)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)備案制度

針對目前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)備案制度沒有對應(yīng)的法律依據(jù)，存在的性質(zhì)不明確、不易操作、沒有罰責(zé)等問題，應(yīng)盡快制定位階較高的備案管理辦法。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的客體是價值昂貴的房屋，該行業(yè)的有序規(guī)范牽動著整個社會民生的穩(wěn)定根基，同時全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)均實施備案制度而備案制度又無法滿足行業(yè)有效監(jiān)管的需求，這時，有必要制定高階的備案管理辦法來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的備案行為，使其成為行業(yè)監(jiān)管的有效方式。

(二)加強房地產(chǎn)行業(yè)信息化建設(shè)

與一般的商品不同，房地產(chǎn)由于價格高昂、稀缺性、難以模仿性和難以替代性。所以相較于一般商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)非常容易產(chǎn)生信息不對稱的情況，市場機制不能完全發(fā)揮作用，也需要上海市政府發(fā)揮作用，強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化手段，減少信息不對稱，完善市場發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化主要是指信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)行業(yè)的運用，要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息化的發(fā)展使信息資源得到更大范圍的共享，改善市場信息不對稱的情況，提高房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的效率和整個房產(chǎn)市場效率。

(三)充分發(fā)揮行業(yè)自律監(jiān)管職能

上海市行業(yè)協(xié)會在市場監(jiān)管中的作用和職責(zé)，主要是制定規(guī)范約束行業(yè)主體紀(jì)律，使行業(yè)自律監(jiān)管發(fā)揮有效作用，推進行業(yè)內(nèi)主體信用評級制度建設(shè)，進行業(yè)內(nèi)機構(gòu)的信用等級評定，定期向社會公示信用評價結(jié)果。

從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會將必然承擔(dān)上海市政府職能轉(zhuǎn)變后的部分公共管理任務(wù)，政府對于管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中出現(xiàn)的職能失靈，非常重要的原因是不熟悉或者不懂得專業(yè)知識，那么就需要有專業(yè)知識的人士為其提供服務(wù)。行業(yè)協(xié)會是一個非營利的組織，它的監(jiān)管不僅可以幫助政府大大提高監(jiān)管的針對性，而且可以明顯降低監(jiān)管成本，因此，應(yīng)該健全各項自律性管理制度，增強行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管的能力，維護公平競爭的市場環(huán)境。

[1]曹伊清.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管的問題與對策[J].中國房地產(chǎn)，2016(25).

[2]廖俊平.再論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管[J].中國房地產(chǎn)，2014(03).

張慰(1989-)，女，上海理工大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：行政管理。

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