李 珺

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

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域外商業(yè)住宅小區(qū)停車位的立法現(xiàn)狀及實踐分析

李 珺

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，停車位的糾紛也日漸突出，其中最為人們所關(guān)注的當(dāng)屬住宅小區(qū)中的停車位問題，而隨著住房的商業(yè)化，商業(yè)住宅小區(qū)逐漸代替之前老舊的單位分配宿舍成為居民居住的主要形式?！段餀?quán)法》頒布之后由于對于小區(qū)停車位權(quán)屬性質(zhì)、使用、交易以及管理方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不適于直接用于實踐中。在學(xué)界中有著不同的看法，在現(xiàn)實生活中經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。就域外，對于小區(qū)停車位的立法情況進(jìn)行梳理，以便提供一種多樣開放的思路對于住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬進(jìn)行界定。

住宅小區(qū)停車位；停車位權(quán)屬；域外小區(qū)停車位立法現(xiàn)狀

一、德國商業(yè)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬及其使用的立法規(guī)定

德國的商業(yè)住宅小區(qū)發(fā)展較早，因此較于我國而言，發(fā)展較為完善。其住宅小區(qū)的停車位被明確規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。作為大陸法系的國家中，德國是對于停車位性質(zhì)權(quán)屬爭論進(jìn)行明確立法的國家。其內(nèi)容主要有：一是對于無論屬于地上停車位或是地下停車位，無論其位置如何，都為獨立的部分，都能夠通過交易取得所有權(quán)。①二是將擁有永恒性的界標(biāo)而界定的停車位，可以看作為獨立的房間，與我們一般所認(rèn)為的有形，實體，四周有墻壁所包圍的界定標(biāo)準(zhǔn)不同，拓寬了界定的標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，只要有明確的標(biāo)志，并且具有持久性的特點，那么其范圍即為獨立的客體。②

二、法國商業(yè)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法規(guī)定

法國與德國相比較而言更加注重對于小區(qū)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，在房地產(chǎn)開發(fā)商建造住宅小區(qū)的同時，須考慮到該小區(qū)業(yè)主每戶要有一個停車位，作為標(biāo)準(zhǔn)配備。同時，與德國相同，商業(yè)住宅小區(qū)中的停車位也被看作是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，也可以單獨通過交易進(jìn)行買賣。依據(jù)法國立法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在構(gòu)建住宅小區(qū)的同時，需要負(fù)有建造必須的停車位的義務(wù)，而此義務(wù)至少是依照每戶一個停車位而確定。在法國理論學(xué)界和實務(wù)界都統(tǒng)一認(rèn)為，停車位屬于獨立的客體，與建筑房屋一起可以分別進(jìn)行交易。換句話說，即需要進(jìn)行簽署買賣合同才能夠取得停車位的專屬所有權(quán)。對于未售出的小區(qū)停車位，房地產(chǎn)開發(fā)商可出售、出租、附贈給第三人。

三、美國商業(yè)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法規(guī)定

與前二者不同，美國將停車位依照其所建住宅的不同而分為了普通的停車位以及專屬于公寓的停車位。同時，美國主要通過禁止性的規(guī)定來規(guī)范停車位的權(quán)屬問題。其一為嚴(yán)禁將住宅小區(qū)內(nèi)的停車位作為單獨的交易標(biāo)的進(jìn)行買賣或者租賃；其二為對于住宅小區(qū)停車位的主體加以限制，只有該住宅小區(qū)的業(yè)主才能夠擁有該停車位的所有權(quán)，除此之外的第三人無法取得該小區(qū)停車位的所有權(quán)。③足以見得，在美國，其停車位的權(quán)屬屬于綜合性權(quán)利，要求了主體的資格，并且原則上不能夠?qū)ψ≌^(qū)內(nèi)的停車位進(jìn)行交易。但是，在美國，也有專門用于租賃、買賣甚至用于抵押的停車位，其主要建于商業(yè)住宅小區(qū)之外的，具有區(qū)分住宅小區(qū)停車位的專為停車而設(shè)立的停車場。關(guān)于商業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)停車位的權(quán)屬，其立法主要分為兩類，一類為將住宅小區(qū)內(nèi)的停車位視為業(yè)主所共有的公有財產(chǎn)，類似于股東的權(quán)利，具有身份性。二是將業(yè)主專有的停車位認(rèn)為可通過協(xié)商，在其住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或者租賃。

四、日本商業(yè)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法規(guī)定

日本與美國相類似，將停車位依照位置的不同分為室內(nèi)停車位以及室外停車位。室外停車位，是指用劃線的方式來界定形成的停車位。對于室外停車位，日本所形成的統(tǒng)一觀點認(rèn)為共有部分；而對于室內(nèi)停車位，學(xué)理界與實務(wù)界爭論不一，但在主流觀點上主要認(rèn)為將小區(qū)停車位看作專有部分。其主要依據(jù)為昭和1956年關(guān)于支持室內(nèi)停車位為專有部分的判決。④

五、我國澳門特別行政區(qū)劃有關(guān)商業(yè)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法規(guī)定

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中對于停車位的處分，我國澳門特別行政區(qū)主要采用共有部分，同時采用專有權(quán)的兩重形式。大致可分為四種類型：一是將住宅小區(qū)停車位視為單獨，獨立的客體。二是將其視為與建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)視為共同的一部分，此時住宅小區(qū)業(yè)主按份共有。三是將不動產(chǎn)與其相應(yīng)的停車位視為一個整體，不具有獨立性。四是將住宅小區(qū)停車位依某種合意轉(zhuǎn)移使用權(quán)給第三方的小區(qū)或者其他單位。

在理論學(xué)界中，對于“首先滿足”的理解都各執(zhí)一詞，從而導(dǎo)致沒有一個確定的明示或漠視的條規(guī)，導(dǎo)致在商事活動中，本身處于優(yōu)勢地位的房地產(chǎn)開發(fā)商利用格式條款自行對于小區(qū)停車位的價格界定，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商擅自將停車位價格提到顯著高于市價而售與非本住宅小區(qū)的居民，而致使小區(qū)內(nèi)原先有限的空間變得更加稀少，在實際操作中《物權(quán)法》所起到的作用并不明顯來保護(hù)弱勢一方——小區(qū)業(yè)主的合法利益以及基本需求，反而為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了“合法”理由牟利。

[ 注 釋 ]

①陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：211.

②張學(xué)哲.停車位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學(xué)出版社，2006：275-279.

③戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主——兼談美國法中住宅小區(qū)車庫，會所，綠地歸屬[N].中國產(chǎn)報，2005-9-19.

④卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2003(2)：22.

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：211.

[2]張學(xué)哲.停車位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學(xué)出版社，2006：275-279.

[3]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：210-211.

[4]戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主——兼談美國法中住宅小區(qū)車庫，會所，綠地歸屬[N].中國產(chǎn)報，2005-9-19.

[5]卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2003(2)：22.

[6]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007，1(1)：202-214.

李珺(1992-)，女，漢族，山西太原人，山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)，法學(xué)碩士生，研究方向：民商法。

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