吳鵬超

江蘇省蘇州市蘇城公證處，江蘇 蘇州 215000

“越走越遠(yuǎn)”的房產(chǎn)委托公證

吳鵬超

江蘇省蘇州市蘇城公證處，江蘇 蘇州 215000

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸繁榮，公證機(jī)構(gòu)辦理的房產(chǎn)“委托”公證越來越多?？膳c委托行為本質(zhì)相比，房產(chǎn)委托公證卻越走越遠(yuǎn)，偏離了委托這一法律行為的實(shí)質(zhì)，更多的是在以委托的形式行擔(dān)保之實(shí)。

房產(chǎn)委托；擔(dān)保；法律效力；交易平臺(tái)

一、委托的實(shí)質(zhì)

委托是指基于委托人的授權(quán)行為而使代理人(受托人)擁有一定的代理權(quán)，并由代理人在被授權(quán)范圍內(nèi)以委托人的名義與第三人實(shí)施的、法律效果直接歸屬于委托人的行為。委托行為是一種單方法律行為，即只要委托人作出授權(quán)的意思表示，受托人就享有了代理權(quán)。如果受托人不愿意接受代理權(quán)，可以辭去委托(即放棄代理權(quán))。同時(shí)，正因?yàn)槲惺跈?quán)是一種單方法律行為，在授權(quán)之后，委托人也可以隨時(shí)撤回其授權(quán)。法律這樣規(guī)定，主要是為了保護(hù)委托人的合法利益，因?yàn)槲写砭哂腥松硇湃蔚男再|(zhì)，代理權(quán)的行使直接涉及委托人的切身利益，因此，法律有必要賦予委托人單方面授權(quán)及撤銷代理權(quán)的權(quán)利。不難看出委托行為的核心在于“權(quán)責(zé)分離”，受托人行使權(quán)利，委托人承擔(dān)后果和責(zé)任。但也正是因?yàn)槲行袨榈摹皺?quán)責(zé)分離”，被一些人用于房產(chǎn)交易和融資擔(dān)保領(lǐng)域，導(dǎo)致委托行為偏離本質(zhì)。

房產(chǎn)委托公證書的產(chǎn)生是源于公眾或者房產(chǎn)交易部門對(duì)受托人出具的委托書真實(shí)性無從判斷，為此要求受托人出具經(jīng)公證程序的委托書，由委托人到公證機(jī)構(gòu)，對(duì)委托人的委托行為進(jìn)行公證。

在正常的房產(chǎn)交易過程中，房產(chǎn)委托公證主要被應(yīng)用于以下情形。第一種委托人(賣房者)給房產(chǎn)中介出具委托公證書，由房產(chǎn)中介持委托公證書尋找購(gòu)房者，并持賣房者的委托公證書代理與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等行為。

二、以“委托之名行擔(dān)保之實(shí)”的房產(chǎn)出售委托

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，公證機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)委托公證占據(jù)公證業(yè)務(wù)的半壁江山。然而公證處在辦理房產(chǎn)委托公證的實(shí)踐中，往往會(huì)遇到這樣的情況，公證員問當(dāng)事人一些問題時(shí)，當(dāng)事人基本不說話，或者簡(jiǎn)單的回答幾句，更多的時(shí)候是讓公證員問受托人或者帶他們來辦理公證的人；更有當(dāng)事人回答是來賣房的，壓根就不知道是來辦理委托公證的事實(shí)；還有些當(dāng)事人連來公證處干什么都不知道，要聽旁邊的受托人解釋一番之后才大致明白。在這樣情況下當(dāng)事人所提供的委托書內(nèi)容竭盡的涵蓋了貸款結(jié)清手續(xù)，簽訂買賣合同，辦理網(wǎng)簽或網(wǎng)簽撤銷相關(guān)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理交易資金托管手續(xù)，領(lǐng)取托管資金，代為查詢房屋的相關(guān)檔案信息等一系列與房產(chǎn)交易相關(guān)的手續(xù)。從受托人的角度委托書作用是保障其自身可以代收房款，這樣的委托公證實(shí)際上就是以“委托之名行擔(dān)保之實(shí)”。

以“委托之名行擔(dān)保之實(shí)”的房產(chǎn)委托“越走越遠(yuǎn)”的理由如下：第一，當(dāng)事人的意思表示不真實(shí)。很多情況下，委托人的真實(shí)意思并不表現(xiàn)在委托書內(nèi)容上，并非真的要出售房產(chǎn)，而是因?yàn)槲腥讼胂蚴芡腥私桢X或者因債務(wù)迫于受托人的壓力不得不辦理這樣的委托公證，而受托人通過委托人的委托授權(quán)來確保受托人全面掌控房產(chǎn)，達(dá)到擔(dān)保債權(quán)的目的，所以委托書的內(nèi)容、期限都是寬泛的，往往在這樣的情況下，委托人的意思表示是不自由的，委托書所呈現(xiàn)的內(nèi)容并不是委托人真實(shí)的意思表示。第二，當(dāng)事人并不是基于信任關(guān)系而授權(quán)的。從委托的本質(zhì)而言，代理的內(nèi)部關(guān)系是具有非常強(qiáng)的人身信任關(guān)系，比如委托人基于代理人的專業(yè)、特長(zhǎng)，以及和代理人的親戚關(guān)系等，才會(huì)授權(quán)給受托人。而在辦理上述房產(chǎn)委托公證中，當(dāng)公證員問其為什么要委托受托人時(shí)，有相當(dāng)一部分當(dāng)事人會(huì)回答，我不知道。更有甚者會(huì)回答，我不知道受托人是誰(債權(quán)人擔(dān)心自己代理行為的法律效果而找了其信任的人來做受托人)。而在辦理上述房產(chǎn)委托公證時(shí)，表面上當(dāng)事人確實(shí)是同意將自己的房產(chǎn)全權(quán)委托給受托人處理，而實(shí)際上當(dāng)事人在委托的背后卻另有苦衷，筆者認(rèn)為公證員在辦理上述公證時(shí)不僅要審查公證事項(xiàng)的合法性，而且必要時(shí)也要對(duì)其合理性進(jìn)行相關(guān)審查，防止委托人和受托人之間權(quán)利義務(wù)失衡，以致最后委托人房產(chǎn)被出售之后，委托人來公證機(jī)構(gòu)鬧事說當(dāng)初并不知道這項(xiàng)公證事項(xiàng)的法律意義和法律后果；更重要的是公證的職能是預(yù)防糾紛，減少訴訟，不能毫無原則的遷就當(dāng)事人，以求證源充裕，而損害了公證的公信力。俗話說的好，不忘初心，方得始終，對(duì)于辦理越走越遠(yuǎn)的房產(chǎn)委托公證亦是如此。

以“委托之名”行擔(dān)保之實(shí)的委托實(shí)質(zhì)是委托人向受托人借錢或者與受托人之間有其他的債務(wù)存在，在受托人向委托人出借之前或債務(wù)履行期屆滿前，受托人要求委托人來公證處辦理委托書公證授權(quán)受托人有權(quán)出售委托人的房產(chǎn)，如果在債務(wù)履行期屆滿后委托人未能或者不能還清借款，受托人就可以憑借公證的委托書將委托人的房產(chǎn)過戶至第三人名下，以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

三、憑房產(chǎn)委托公證書進(jìn)行房產(chǎn)過戶的法律效力

在債務(wù)人無法如期償還債務(wù)之時(shí)，債權(quán)人持委托公證書將債務(wù)人的房產(chǎn)過戶交易給第三人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，對(duì)于該行為是否合法有效存有爭(zhēng)議。一部分學(xué)者認(rèn)為是無效的法律行為，原因基本如下，以“委托之名行擔(dān)保之實(shí)”其實(shí)質(zhì)是一種還款保證方式。而目前我國(guó)法律規(guī)定的擔(dān)保方式有“物保”的抵押、質(zhì)押、留置；“人?！钡谋ＷC；以上幾種擔(dān)保方式都是我國(guó)法定的擔(dān)保方式，而房產(chǎn)委托顯然不屬于上述擔(dān)保方式中的任何一種。而且《物權(quán)法》第186條規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，我國(guó)法律上是明確規(guī)定流質(zhì)條款是無效的。在債務(wù)履行期屆滿后，債權(quán)人持委托公證書將債務(wù)人的房產(chǎn)直接進(jìn)行交易本質(zhì)就是流質(zhì)。另一部分學(xué)者認(rèn)為是有效的法律行為，委托人經(jīng)過公證將出售房產(chǎn)行為授權(quán)給受托人，受托人當(dāng)然有權(quán)出售委托人的房產(chǎn)，而且整個(gè)行為的法律后果是有委托人來承擔(dān)。

筆者認(rèn)為，債權(quán)人持委托公證書將債務(wù)人的房產(chǎn)過戶至第三人名下，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的過程包含著兩個(gè)民事行為。第一，委托人去公證處辦理房產(chǎn)出售委托公證。第二，債務(wù)到期時(shí)債務(wù)人無法如約償還借款本金及利息的情況下，債權(quán)人持委托公證書處分債務(wù)人房產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)屬于可撤銷的民事法律行為。

委托公證是整個(gè)行為的前提。上述已經(jīng)闡述過，委托行為是一種單方法律行為，即只要委托人作出授權(quán)的意思表示，受托人就享有了代理權(quán)。而房產(chǎn)委托公證，公證處不僅要審查受托人的婚姻狀況、房產(chǎn)狀況、而且要對(duì)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行審查。在房產(chǎn)出售委托公證辦理時(shí)委托人對(duì)公證員真實(shí)的表達(dá)辦理房產(chǎn)委托公證的意愿及知曉委托的法律后果，公證員無合理的理由進(jìn)行拒絕受理。當(dāng)事人的意思表示是自由的，且委托的事項(xiàng)并不違法，在此情況下，應(yīng)當(dāng)尊重其作為民事主體的意思自治行為。

債務(wù)到期債務(wù)人無法如約償還借款本金及利息的情況下，債權(quán)人持委托公證書處分債務(wù)人房產(chǎn)是整個(gè)行為的核心，筆者認(rèn)為這是一個(gè)可撤銷的法律行為。第一，雖然房產(chǎn)委托公證的實(shí)質(zhì)是“以委托之名行擔(dān)保之實(shí)”，但是其完全符合委托人設(shè)立委托關(guān)系，受托人行使代理權(quán)的行為，說到底其與設(shè)立擔(dān)保物權(quán)又并無關(guān)系。我國(guó)《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，流質(zhì)條款屬于在擔(dān)保合同中約定債務(wù)到期時(shí)轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)的禁止性條款，既然上述行為不屬于設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)然是否存在流質(zhì)條款就無從談起。第二，債權(quán)人持委托公證書處分債務(wù)人房產(chǎn)是為了實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，但此時(shí)的債務(wù)人往往存在多筆債務(wù)。如果此委托出售的房產(chǎn)并無抵押的情況下(無優(yōu)先受償人)，債權(quán)人持委托公證書將債務(wù)人的房產(chǎn)過戶交易予第三人名下，實(shí)現(xiàn)的只是債權(quán)人的一個(gè)債權(quán)。此種情況很能會(huì)損害到其他債權(quán)人的合法權(quán)益，有可能是惡意清償，因?yàn)殡m是受托人進(jìn)行的法律行為但有委托公證書其法律后果直接歸屬于委托人?！逗贤ā返谄呤臈l規(guī)定“因債務(wù)人放棄到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”雖然受托人將房產(chǎn)過戶的行為并不屬于債務(wù)人放棄到期債務(wù)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為，也不屬于以不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為，但設(shè)立撤銷權(quán)的目的是為了保全債權(quán)人對(duì)債務(wù)的履行能力。根據(jù)債權(quán)的平等性原則，除了依法享有法定優(yōu)先權(quán)外(擁有擔(dān)保物權(quán))，一般債權(quán)在清償順位上均屬于同一順位，當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)的，一般債權(quán)應(yīng)當(dāng)平等受償，故筆者認(rèn)為債務(wù)人的其他債權(quán)人對(duì)債務(wù)人惡意的個(gè)別清償行為享有撤銷權(quán)。

四、房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)

委托公證書作為還款保證方式，對(duì)于債權(quán)人或者債務(wù)人來說，都存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。首先對(duì)債務(wù)人而言面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)就是，受托人在債務(wù)履行期屆滿前就持公證的委托書將債務(wù)人的房產(chǎn)出售，這樣債務(wù)人即使有能力對(duì)該債務(wù)進(jìn)行清償，也有可能喪失房產(chǎn)；第二，受托人在處理委托人的房產(chǎn)時(shí)擁有寬泛的代理權(quán)可能將債務(wù)人的房產(chǎn)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易，損害債務(wù)人的權(quán)益。

對(duì)于債權(quán)人來說這樣的還款保證方式的風(fēng)險(xiǎn)并不亞于債務(wù)人。第一，撇開此種行為的法律效力如何不談，就算債權(quán)人憑借著委托公證書將債務(wù)人的房產(chǎn)過戶到了第三人名下，那么所得到的房款應(yīng)該交給債務(wù)人而不是直接由債權(quán)人直接拿來抵債，原因是委托的法律效果應(yīng)該歸屬于委托人，《合同法》第四百零四條規(guī)定“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人”，因此，債權(quán)人作為受托人，負(fù)有向委托人支付財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，在債權(quán)人與債務(wù)人就交易后的賣房款歸屬?zèng)]有約定之時(shí)，依據(jù)上述法律規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將該賣房款交予給債務(wù)人。第二，委托行為是一種單方法律行為，在授權(quán)之后，委托人也可以隨時(shí)撤回其授權(quán)。法律賦予委托人單方面授權(quán)與及撤銷代理權(quán)的權(quán)利。假設(shè)債務(wù)人在收到債權(quán)人給付的借款后，立即向債權(quán)人發(fā)出撤銷委托書的通知，而債權(quán)人又沒有與債務(wù)人約定其他擔(dān)保方式，明顯將對(duì)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)不利。第三，不妨回歸法條，《民法通則》第69條規(guī)定了委托代理的終止事由除了上述提到的幾點(diǎn)外還有代理人死亡，代理人喪失民事行為能力，都將最后影響到房產(chǎn)過戶及債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

追求利益最大化是經(jīng)濟(jì)生活的基本原則，但是在民間借貸活動(dòng)日益頻繁的今天，要在越走越遠(yuǎn)的房產(chǎn)委托公證中充分發(fā)揮預(yù)防糾紛、防止訴訟的職能，公證機(jī)構(gòu)在辦理房產(chǎn)委托公證時(shí)應(yīng)做到審慎的專家義務(wù)，為民間借貸保駕護(hù)航，真正成為民事活動(dòng)的信用平臺(tái)、安全交易平臺(tái)。

[1]卜亞楠.論債權(quán)人撤銷權(quán)制度[J].淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2007(6).

[2]韓世遠(yuǎn).債權(quán)人撤銷權(quán)研究[J].比較法研究，2004(3).

D926.6；D923

A

2095-4379-(2017)29-0136-02

吳鵬超(1991-)，男，浙江建德人，本科，學(xué)士學(xué)位，任職于江蘇省蘇州市蘇城公證處，研究方向：法學(xué)。