徐曉雙

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200

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物業(yè)服務(wù)合同糾紛中存在的相關(guān)問題

徐曉雙

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200

法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增加。在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主抗辯理由愈加繁多。因此，筆者想就物業(yè)服務(wù)合同糾紛中存在的問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同糾紛

近年，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增加。在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主抗辯理由愈加繁多。因此，筆者想就物業(yè)服務(wù)合同糾紛中存在的問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

一、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵

物業(yè)服務(wù)合同涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理，物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)公司的方式來實現(xiàn)的活動[1]。物業(yè)管理合同的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，是由業(yè)主和物業(yè)公司訂立的關(guān)于雙方物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議[2]。物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。主要有業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定[3]。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛是指物業(yè)服務(wù)雙方當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行過程中產(chǎn)生的糾紛。我國現(xiàn)行《合同法》沒有明確對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行規(guī)制，物業(yè)服務(wù)合同在合同法上系無名合同，司法實踐中對物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的調(diào)整主要是通過《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》以及一些地方部門規(guī)章實現(xiàn)。

二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的產(chǎn)生原因

(一)缺乏法律規(guī)范指導(dǎo)和制度保障

我國關(guān)于解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的法律依據(jù)主要有：《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有制度；《民法通則》的相鄰關(guān)系制度；《合同法》的委托合同制度；《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應(yīng)該遵循的強(qiáng)制性規(guī)范；2007年修訂的《物業(yè)管理條例》；四川等十多個省市則出臺了物業(yè)管理辦法；1994年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費服務(wù)暫行辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等部門規(guī)章。在司法實踐中，現(xiàn)有的法律依據(jù)不足，可能產(chǎn)生同案不同判等情況。

(二)物業(yè)公司和業(yè)主的各自認(rèn)識錯誤

物業(yè)公司往往錯誤地認(rèn)為自己只是負(fù)責(zé)“管理”小區(qū)及業(yè)主，而非“服務(wù)”。導(dǎo)致物業(yè)公司“重收費、輕服務(wù)”或“只收費、不服務(wù)”現(xiàn)象出現(xiàn)。

業(yè)主認(rèn)為只要其繳納了物業(yè)費，建筑區(qū)域內(nèi)所有問題都?xì)w物業(yè)服務(wù)公司解決，如解決不了就拒交物業(yè)費，甚至“教唆”其他業(yè)主共同對抗物業(yè)公司，由此導(dǎo)致糾紛。

(三)行政主管部門管理職責(zé)不到位，法律劃分不明顯

舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來，前期物業(yè)公司即便不是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司也是由開發(fā)商選聘的，這種模式導(dǎo)致房管部門、開發(fā)商與物業(yè)公司存在的是“父與子”的關(guān)系。造成前期物業(yè)公司為了能繼續(xù)小區(qū)管理，用各種手段阻止業(yè)主成立業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾一開始就形成對立的局面，導(dǎo)致后期物業(yè)糾紛不斷，矛盾逐漸升級。

(四)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與定價標(biāo)準(zhǔn)不明確

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件多數(shù)為業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的案件，通常涉案標(biāo)的額不大，但雙方爭議很大，調(diào)解難度大，往往爭議的是物業(yè)公司提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)如何衡量、物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理、以及開發(fā)商遺留問題如何解決等。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、定價標(biāo)準(zhǔn)不明確，缺乏相關(guān)法律依據(jù)。

三、解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對策

(一)加強(qiáng)房管部門監(jiān)管和政策引導(dǎo)

在我國，物業(yè)公司的管理部門為原房管局的物業(yè)科，要從減少糾紛的數(shù)量，行政部門必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度和宏觀指導(dǎo)。特別是要完善物業(yè)公司的招投標(biāo)制度，讓有資質(zhì)的服務(wù)意識強(qiáng)的物業(yè)公司來競標(biāo)并定期監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，合法使用行政手段對其整改，責(zé)令作出整頓等措施才可保障物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效果，減少糾紛數(shù)量，有利于和諧社區(qū)的建設(shè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理部門應(yīng)出臺相關(guān)政策引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主自動履行自己的職責(zé)，督促物業(yè)公司改善經(jīng)營管理，提高服務(wù)水平，創(chuàng)建優(yōu)美和諧小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)雙贏。

特別是當(dāng)小區(qū)交房之后，行政主管部門和街道辦應(yīng)該依職權(quán)主動聯(lián)系小區(qū)業(yè)主，組織大家成立業(yè)主委員會，讓業(yè)主當(dāng)家做主，促使物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意糾紛才能減少，進(jìn)入良性循環(huán)。

(二)成立社區(qū)組織調(diào)解糾紛

在社區(qū)設(shè)立專門調(diào)解組織，成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司人員、社區(qū)法官等組成。在社區(qū)調(diào)解組織的調(diào)解下的和解協(xié)議，有利于業(yè)主自覺履行，也有利于建立和諧舒適的社區(qū)，更有助于提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。對矛盾突出的糾紛在調(diào)解無果后，當(dāng)事人才向法院提起訴訟。

(三)完善相關(guān)法律依據(jù)，通過訴訟途徑解決

司法是權(quán)利救濟(jì)的最后一道屏障，然而法院審理這類案件只能以《民法通則》、《合同法》等為依據(jù)，但是這些法律并無直接關(guān)于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，而《物業(yè)管理條例》及《物權(quán)法》又過于原則，造成法律適用難。要解決好物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就需要制定相關(guān)法律，提高立法層次，規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，明確業(yè)主和企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和實施細(xì)則，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

[1]法律出版社大眾出版編委會.物業(yè)管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[2]法律出版社大眾出版編委會.物業(yè)管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[3]法律出版社大眾出版編委會.物業(yè)管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

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2095-4379-(2017)09-0169-01

徐曉雙(1977-)，女，四川樂至人，四川省崇州市人民法院速裁庭，副庭長。