馬虹玫

“雙十一”剛過，快遞還在送貨。電商“狼來了”，兇猛沖擊著零售實(shí)體店。2010年，網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模還不到1萬億元，到2015年時(shí)已增長至3.2萬億元。從8年前開始，這個(gè)源于網(wǎng)絡(luò)的購物節(jié)，漸漸改變著人們的消費(fèi)習(xí)慣，也深刻影響著傳統(tǒng)零售行業(yè)的生態(tài)鏈。

數(shù)據(jù)顯示，2012～2015年間，百貨零售業(yè)共關(guān)閉138家門店。從今年6月份開始，深圳本土百貨連鎖“新一佳”陸續(xù)爆出“門店倒閉”“老板跑路”的傳聞。

可以說，百貨行業(yè)已過了自己的鼎盛期。

傳統(tǒng)百貨商場的格局通常是這樣的：一樓皮鞋、化妝品、珠寶；二樓超市，速食小檔口；三樓女裝；四樓男裝；五樓童裝加體育用品。格局大同小異。無數(shù)個(gè)品牌陳列其中，銷售員循循善誘。這里每一寸土地的產(chǎn)權(quán)都屬于業(yè)主，商場只是租賃經(jīng)營。幾層樓的商場，對應(yīng)著成百上千戶小業(yè)主。開發(fā)商將每一層樓從幾平方米到幾十平方米，劃分為面積不等大小不一的小鋪位，照著示意圖開賣。想做一番實(shí)地考察，售樓員勉為其難指個(gè)大概位置。因?yàn)樗齻冏约阂膊恢溃@密密麻麻的螞蟻鋪，哪間是哪間。開發(fā)商以“返租”形式吸引業(yè)主購買、投資。

商場并不直接與成百上千的小業(yè)主面對面。他們中間隔著管理公司。每季度，管理公司以鋪位總價(jià)的10%比例，向業(yè)主們支付租金。由于地理位置優(yōu)越，交通方便，趕上零售業(yè)的黃金時(shí)期，商場、管理公司和小業(yè)主，幾方各得其所相安無事。

開發(fā)商或管理方允諾相對低價(jià)的租金，吸引商場進(jìn)駐。同時(shí)為了吸引業(yè)主投資，盡快回收資金，開發(fā)商將商鋪分割銷售。以總價(jià)10萬元的一個(gè)小柜臺(tái)為例，前十年租金每年1萬元。前三年租金可在購買時(shí)折抵房價(jià)。就是說，業(yè)主在購買之初，只需自掏腰包7萬元。業(yè)主需等到合同第四年才能繼續(xù)收取租金。

這種被業(yè)界稱為“內(nèi)鋪”的物業(yè)，看上去很美、投資也不大。吸引了很多退休老人、家庭主婦購買。雖說商鋪的位置不詳，可商場客似云來生意火爆。投資的小業(yè)主們只需要安心坐等。每個(gè)季度的租金，管理方都準(zhǔn)時(shí)轉(zhuǎn)入銀行賬戶。由于總價(jià)低，回報(bào)可期，打理容易，這種小內(nèi)鋪，催生出不少二手交易。比如深圳的南山中心區(qū)某百貨商場，樓下一間鴿子籠大小的地產(chǎn)中介鋪，幾年間靠著樓上的內(nèi)鋪轉(zhuǎn)手買賣，日子過得相當(dāng)滋潤。有些內(nèi)鋪甚至已經(jīng)賣到第三、第四手。

然而，突然從某一天開始，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)到自己賬戶上的租金，少了許多。一邊是貨幣貶值，錢越來越不值錢，等值貨幣的購買力下降；另一邊，租金從每年1萬元陡降至3000元。回報(bào)率不足3個(gè)點(diǎn)。小業(yè)主們慌了，費(fèi)盡周折打聽到，原來是管理公司從中攪局。商場在此耕作多年生意興隆，舍不得搬走。管理公司借機(jī)漲租。小業(yè)主們在固定收取幾年租金之后，出租合同到期，管理公司趁機(jī)壓價(jià)。成百上千的小業(yè)主們平時(shí)一盤散沙，彼此間并無聯(lián)系。獲得的消息嚴(yán)重不對稱。待想到抱團(tuán)取暖與管理公司理論，拿出合同一看，對方設(shè)計(jì)的租金計(jì)算方程式，難倒99.9%的業(yè)主；法律條款則規(guī)避了所有不利于自身的漏洞。多數(shù)業(yè)主只能忍氣吞聲，默默承受。

早在電商大潮沖擊實(shí)體店之前，商場、管理公司、內(nèi)鋪小業(yè)主之間，其利益關(guān)系已經(jīng)危機(jī)四伏。或者說，這種經(jīng)營管理的模式，從運(yùn)作之初就埋下隱患。三方之間沒有制衡，放任管理方一家獨(dú)大。小業(yè)主雖然人數(shù)眾多，但各自為政。業(yè)主中的大部分中老年人，也缺乏對合同法、物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)知。一些商業(yè)大廈，因?yàn)檎凶獾纳虉鼋?jīng)營不善，最后清倉甩賣關(guān)店走人。眾多小業(yè)主們訴求不一，使這些大廈幾年來都處于空置狀態(tài)。管理方承擔(dān)著不菲的建筑物折舊費(fèi)、日常管理成本，直到斷水?dāng)嚯?。小業(yè)主痛失租金之余，可能連當(dāng)初的購買成本都無法收回。

伴隨著傳統(tǒng)零售行業(yè)的沒落，其生態(tài)系統(tǒng)中各個(gè)鏈條上的關(guān)聯(lián)者均體會(huì)到了“寒冬將至”。

（摘自《證券時(shí)報(bào)》 圖/廖新生）