摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)資本結構問題日益明顯。在我國，房地產(chǎn)公司一般選用債務融資的方式作為經(jīng)營資本的主要來源。雖然通過債務融資可以有效利用財務杠桿獲益，但財務杠桿過高會使企業(yè)面臨更高的財務風險，同時增加利息成本。本文旨在揭示房地產(chǎn)業(yè)資本結構問題產(chǎn)生的原因，提出優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結構的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)資本結構；債務融資；財務風險

一、我國房地產(chǎn)業(yè)資本結構存在的問題

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)包括土地開發(fā)、房屋建筑、房屋的市場銷售和房屋資產(chǎn)管理等多個環(huán)節(jié)，因此形成了資金需求量大，投資周期長，資金回收期長等特點。在融資方面，我國的房地產(chǎn)業(yè)的資金來源過于單一，過高地依賴于銀行金融體系，倘若商業(yè)銀行貸款政策緊縮，將會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響。

（二）負債比重過高

負債經(jīng)營已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)營戰(zhàn)略，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率平均值為68.59%，資產(chǎn)負債率遠高于其他行業(yè)。負債比重過高，意味著房地產(chǎn)業(yè)需要承擔更高的利息費用，即便利息費用在一定程度上具有抵稅的正向效應，但由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長，資金需求量大的特點，這大大增加了企業(yè)的財務風險。

二、房地產(chǎn)業(yè)資本結構問題產(chǎn)生的原因

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)資本結構的問題可發(fā)現(xiàn)，影響企業(yè)資本結構的因素較多，大致上可分為宏觀因素和微觀因素。

（一）宏觀因素分析

1、通貨膨脹率上升。

居民消費價格指數(shù)作為通貨膨脹率的一大重要指標，在分析房地產(chǎn)資本結構問題中有著重要作用。國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計局公布的居民消費價格指數(shù)顯示，2010年到2014年居民消費價格指數(shù)持續(xù)上升。房地產(chǎn)行業(yè)債務融資規(guī)模不斷增加，資本結構不甚合理。從而導致房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率增加。

2、實際貸款利率變化。

實際貸款利率對企業(yè)的利息費用、債券的利息成本、公司每股收益產(chǎn)生影響，通過影響企業(yè)的資金供應需求來影響企業(yè)的資本結構。由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量非常大，大部分房地產(chǎn)公司的內(nèi)部資金不足以滿足公司自身的發(fā)展需求，即便實際貸款利率上升，房地產(chǎn)公司仍然愿意承擔不斷增加的利息費用。利息費用的增加，使房地產(chǎn)公司更愿意發(fā)行債券，債券的利息成本同時也將增加。

（二）微觀因素分析

1、盈利能力下滑。

盈利能力強的房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生更多的稅后利潤，得以通過留存收益維持正常運營。然而，近年來房地產(chǎn)公司的盈利能力逐年下滑，從而導致了企業(yè)的留存收益減少，房地產(chǎn)公司難以通過內(nèi)部融資來滿足資金需求。同時由于大幅舉債會增加房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率，造成利息費用較高，從而所以導致成本增加而利潤減少。

2、運營能力較差

企業(yè)的運營能力主要體現(xiàn)在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上，運營能力強的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對高，資金回收速度快，流動資產(chǎn)的利用率相對較高。這樣房地產(chǎn)公司作業(yè)周期會相應縮短，資金占用少，負債水平較低。我國房地產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標較低，運營能力較弱。因而，房地產(chǎn)業(yè)的資金回收能力不高，資金利用率較差。

三、對房地產(chǎn)業(yè)資本結構問題的優(yōu)化探討

（一）實現(xiàn)融資渠道多元化

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，實現(xiàn)融資渠道的多元化，擴寬融資渠道是優(yōu)化資本結構最重要的途徑。

1、注重債券融資。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)可以更多地通過發(fā)行債券獲取資金。這不僅避免了融資渠道過于單一的問題，也具有一定程度的抵稅的作用。同時由于我國債券市場還不夠發(fā)達，因此對于國家而言，應建立完善的資本市場體制，提供一個良好的金融環(huán)境。

2、增加海外融資。

這說明對于我國房地產(chǎn)在海外融資這一模式有著極大的進步空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應設法提高海外融資在總資金中所占的比重，合理利用外商投資。同時，國家應鼓勵外資金融機構在國內(nèi)設立分所，從而增強中外金融機構間的合作，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的外來資本。放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的限制，使房地產(chǎn)業(yè)通過海外融資獲取更多的資金，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

（二）提高企業(yè)償債能力

1、提高企業(yè)的運營能力。

不僅要加快房地產(chǎn)企業(yè)土地、商品房的周轉(zhuǎn)速度，還要加快企業(yè)回收資金的速度。而房地產(chǎn)企業(yè)的土地、商品房的周轉(zhuǎn)速度與企業(yè)回收資金的速度又是相互影響的，土地和商品房的周轉(zhuǎn)速度快，可以加快企業(yè)的資金回收，這樣企業(yè)可以充分利用工程回收的資金來有效進行下一個工程項目，提高土地和商品房的周轉(zhuǎn)速度。加強對土地房屋開發(fā)建設的效率，縮短開發(fā)周期。

2、引入外部監(jiān)督。

商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力直接影響著商業(yè)銀行的利益。因此引入銀行作為監(jiān)督者，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)提高其償債能力。作為房地產(chǎn)公司的外部監(jiān)督，商業(yè)銀行應該強化其對房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款管理，分析房地產(chǎn)公司的信用度，加強參與公司的治理、監(jiān)督和監(jiān)管，對房地產(chǎn)公司的大型項目進行分析，間接的提高房地產(chǎn)公司的業(yè)務水平，減少房地產(chǎn)上市公司與投資者間的信息不對稱，保障投資者和債權人的利益不受侵害。

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作者簡介：

劉詩羽，江西財經(jīng)大學。